I REIT sono utili in un’epoca di forte interesse?

Quando i tassi di interesse aumentano, gli investitori corrono ai ripari per qualsiasi bene che possono trovare. Gli investimenti alternativi, come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), possono essere una buona opzione, a seconda del ciclo di mercato. Vediamo come si sono comportati i REIT durante i periodi con tassi di interesse alti e bassi.

Riepilogo REIT

Un REIT è una quotata in borsa di sicurezza che investe nel settore immobiliare attraverso le proprietà o ipoteche, e sono disponibili nelle principali borse come azioni. Di conseguenza, i REIT offrono alti livelli di liquidità (una qualità rara quando si tratta di immobili). I trust sono spesso specializzati in tipi di proprietà specifici, come appartamenti residenziali, edifici commerciali, magazzini o strutture alberghiere. I REIT sono disponibili anche in varianti regionali, concentrandosi su immobili in paesi / regioni specifici come Stati Uniti, Europa, Cina o Giappone.

I REIT offrono molti vantaggi, tra cui la diversificazione, la suddetta liquidità, una piccola quantità di investimento, la distribuzione del reddito e vantaggi fiscali (a seconda delle leggi locali). (Per ulteriori informazioni, vedere: Suggerimenti chiave per investire in REIT.)

Rendimenti REIT e tassi di interesse

Durante i periodi di crescita economica, i prezzi dei REIT tendono ad aumentare insieme ai tassi di interesse. Il motivo è che un’economia in crescita aumenta il valore dei REIT perché aumenta il valore delle loro attività immobiliari sottostanti. In un’economia in crescita, aumenta anche la domanda di finanziamenti, con conseguente aumento dei tassi di interesse. Al contrario, in un’economia in rallentamento, quando la Fed sta restringendo il denaro, la relazione diventa negativa. Questa relazione può essere vista nel grafico seguente, che dettaglia la correlazione tra i rendimenti totali REIT e i rendimenti dei titoli del Tesoro a 10 anni dal 2000 al 2019.

Per la maggior parte, i rendimenti REIT ei tassi di interesse hanno avuto una correlazione positiva, muovendosi nella stessa direzione. Ciò è evidenziato principalmente tra il 2001-2004 e il 2008-2013. I periodi di correlazione inversa, subito dopo il 2004, 2013 e 2016, si riferiscono tutti alle politiche di stretta monetaria della Fed, invertendo le azioni di stimolo monetario messe in atto principalmente dopo le recessioni. Qui i tassi di interesse sono aumentati ma i valori REIT sono diminuiti.

A rafforzare ulteriormente questa argomentazione è uno studio condotto dall ‘S & P, che ha analizzato sei periodi a partire dagli anni ’70 in cui il rendimento del Tesoro decennale è cresciuto in modo significativo. Lo studio ha confrontato l’aumento dei tassi di interesse con il REIT e la performance del titolo durante quei periodi. Le informazioni sono presentate nella tabella seguente.

Di questi sei periodi di aumento dei tassi di interesse, i rendimenti REIT sono aumentati durante quattro di essi e hanno superato il mercato azionario durante tre di essi.

Tuttavia, ci sono altri fattori e altre osservazioni dettagliate da considerare, che possono indicare rendimenti positivi o negativi per gli investimenti in REIT a seconda dell’ambiente dei tassi di interesse.

Il fattore più importante è che non tutti i REIT sono creati uguali. Innanzitutto, i REIT operano in molti tipi di industrie. Questi includono assistenza sanitaria, alberghiera, residenziale, industriale e molti altri. Ciascuna di queste industrie ha in gioco variabili diverse che reagiscono in modo diverso all’ambiente economico. Un altro fattore importante è il profilo del debito di un REIT; quanti finanziamenti assumono per far crescere la loro attività. Il profilo del debito determina la capacità dei REIT e il periodo di tempo per ripagare il debito, che sarà influenzato da diversi ambienti dei tassi di interesse.

Le osservazioni discusse indicano che i REIT potrebbero non avere alcuna dipendenza dagli scenari dei tassi di interesse e che ci sono molti altri fattori in gioco nel determinare le prestazioni di un REIT durante periodi di tassi di interesse diversi. I rendimenti degli investimenti in REIT possono effettivamente rimanere esenti da variazioni dei tassi di interesse. Come per qualsiasi investimento, è fondamentale esaminare il REIT specifico in questione, le sue prestazioni, la cronologia dei pagamenti dei dividendi e i livelli di debito.

Vantaggi REIT per gli investitori

Ci sono altri vantaggi dei REIT, che li rendono una buona scelta di investimento durante diversi periodi di interesse:

Opportunità di guadagno

I REIT sono considerati titoli basati sul rendimento. Sebbene possano apprezzarsi nel prezzo, una parte considerevole dei rendimenti REIT proviene dai dividendi. I REIT evitano di dover pagare l’imposta sulle società se distribuiscono almeno il 90% del loro reddito ai detentori di quote. Questa detrazione fiscale si traduce in una distribuzione regolare del reddito da dividendi agli azionisti REIT e i rendimenti netti effettivi sono spesso superiori a quelli delle obbligazioni (o azioni), anche in caso di tassi di interesse elevati.

Diversificazione globale

I REIT offrono esposizione ai mercati globali. Dagli anni ’90, Regno Unito, Singapore, Giappone, Australia, Paesi Bassi, Sud Africa e molti altri paesi hanno abilitato le quotazioni REIT, consentendo agli investitori di assumere un’esposizione nei mercati immobiliari di nazioni straniere. Ad esempio, se il mercato immobiliare locale negli Stati Uniti dovesse cedere a causa degli effetti di tassi di interesse più elevati, un investitore statunitense con esposizione al mercato immobiliare di Singapore può trarre vantaggio se detiene REIT a Singapore nel suo portafoglio.

Esposizione specifica per settore

In caso di rialzo dei tassi di interesse, non tutti i sottosettori all’interno del settore immobiliare potrebbero essere colpiti negativamente. Ad esempio, gli affitti residenziali potrebbero risentirne, ma i centri commerciali in posizioni privilegiate potrebbero no. Uno studio attento del mercato immobiliare, degli impatti dei tassi di interesse su un sottosettore specifico e su REIT specifici in base alle sue partecipazioni immobiliari sottostanti, possono rendere redditizi gli investimenti in REIT indipendentemente dall’impatto dei tassi di interesse.

La linea di fondo

Dopo aver esaminato i modelli di correlazione e i dati storici, sembra che i rendimenti dei REIT variano durante i diversi periodi dei tassi di interesse, ma per la maggior parte hanno mostrato una correlazione positiva durante l’aumento dei tassi di interesse. Dopo uno studio accurato e un’adeguata selezione dei sottosettori immobiliari e delle regioni geografiche, gli investitori possono considerare i REIT un buon investimento per la diversificazione insieme alle azioni e alle obbligazioni tradizionali.