Cap annuale ARM
Cos’è un limite ARM annuale?
Un limite ARM annuale è una clausola nel contratto di un mutuo a tasso variabile (ARM), che limita il possibile aumento del tasso di interesse del prestito durante ogni anno. Il limite, o limite, è solitamente definito in termini di tasso, ma anche l’importo in dollari del pagamento del capitale e degli interessi può essere limitato.
I massimali annuali sono progettati per proteggere i mutuatari da un aumento improvviso ed eccessivo dei pagamenti mensili quando i tassi aumentano bruscamente in un breve periodo di tempo.
Punti chiave
- Un limite ARM annuale è un limite di tasso di interesse, che denota il tasso più alto possibile che un mutuatario potrebbe dover pagare su un mutuo a tasso variabile (ARM) in un dato anno.
- Molto spesso, il tasso di interesse sarà limitato su un ARM, ma alcuni ARM potrebbero invece limitare l’importo in dollari mensile o annuale pagato.
- Oltre ai limiti annuali che si azzerano ogni 12 mesi, potrebbe esserci anche un limite al tasso di interesse a vita sul prestito.
Comprensione dei limiti ARM annuali
Con un ARM, il tasso di interesse iniziale è fissato per un periodo di tempo, ad esempio cinque anni nel caso di un ARM 5/1, dopodiché si azzera periodicamente in base ai tassi di interesse correnti. Gli ARM hanno anche in genere limiti di tasso a vita che fissano limiti su quanto gli interessi possono aumentare durante la durata del prestito.
Gli ARM con un tasso di interesse limitato hanno una struttura a tasso variabile, che include un tasso indicizzato e uno spread al di sopra di tale indice. Esistono diversi indici popolari utilizzati per diversi tipi di ARM come il prime rate o il tasso sui fondi federali. Il tasso di interesse su un ARM con il suo indice è un esempio di un tasso di interesse completamente indicizzato. Un tasso indicizzato si basa sul tasso più basso che i creditori sono disposti a offrire. Lo spread o margine si basa sul profilo di credito del mutuatario e determinato dal sottoscrittore.
Il tasso di interesse annuo di un prestito ARM con un limite annuale aumenterà solo nella misura in cui i termini lo consentono in punti percentuali, indipendentemente da quanto i tassi possano effettivamente aumentare durante il periodo iniziale. Ad esempio, un ARM del 5% che è fissato per tre anni con un limite del 2% può essere regolato solo al 7% nel quarto anno, anche se i tassi aumentano del 4% rispetto alla durata fissa iniziale del prestito. Anche un prestito con un limite in dollari può aumentare di tanto, sebbenein alcuni casiquesto tipo di limite possa portare a un ammortamento negativo.
La struttura del tetto del tasso di interesse dell’ARM delinea le disposizioni che disciplinano gli aumenti dei tassi di interesse durante la durata del prestito.
Esempio di un ARM Capped
Gli ARM hanno molte variazioni delle strutture del tetto dei tassi di interesse. Ad esempio, supponiamo che un mutuatario stia prendendo in considerazione un ARM 5/1, che richiede un tasso di interesse fisso per cinque anni seguito da un tasso di interesse variabile in seguito, che si azzera ogni 12 mesi.
Con questo prodotto ipotecario, al mutuatario viene offerta una struttura del tetto del tasso di interesse 2-2-5. La struttura del tasso di interesse è così suddivisa:
- Il primo numero si riferisce al limite di aumento incrementale iniziale dopo la scadenza del periodo a tasso fisso. In altre parole, il 2% è il massimo che il tasso può aumentare dopo che il periodo a tasso fisso termina in cinque anni. Quindi, se il tasso fisso fosse fissato al 3,5%, il limite del tasso sarebbe del 5,5% dopo la fine del periodo di cinque anni.
- Il secondo numero è un limite di aumento incrementale periodico di 12 mesi, il che significa che dopo la scadenza del periodo di cinque anni il tasso si adeguerà ai tassi di mercato correnti una volta all’anno. In questo esempio, l’ARM avrebbe un limite del 2% per tale regolazione. È abbastanza comune che il limite periodico sia identico al limite iniziale.
- Il terzo numero è il limite di vita, che fissa il tetto massimo del tasso di interesse. In questo esempio, il cinque rappresenta gli aumenti massimi del tasso di interesse sul mutuo.
Quindi, diciamo che il tasso fisso era del 3,5% e il tasso è stato aggiustato più in alto del 2% durante l’aumento incrementale iniziale a un tasso del 5,5%. Dopo 12 mesi, i tassi ipotecari sono saliti all’8%; il tasso di prestito verrebbe adeguato al 7,5% a causa del limite del 2% per l’adeguamento annuale. Se i tassi aumentassero di un altro 2%, il prestito aumenterebbe solo dall’1% all’8,5%, perché il limite di durata è di cinque punti percentuali al di sopra del tasso fisso originale.
Gli alti e bassi di un ARM
Gli ARM spesso consentono ai mutuatari di qualificarsi per prestiti ipotecari iniziali più grandi perché bloccano un pagamento inferiore per un periodo di tempo. Gli utenti di un ARM possono trarre vantaggio quando i tassi di interesse diminuiscono, abbassando il tasso di interesse annuale pagato. Allo stesso tempo, ovviamente, durante un periodo di tassi in aumento, gli ARM possono aumentare ben oltre quello che sarebbe stato un mutuo a tasso fisso.
Ad esempio, se un acquirente sottoscrive un ARM al 3,5% a tre anni fissi e le tariffe aumentano del 4% durante quel periodo, questo aumento annuo iniziale del tasso sarà limitato al limite annuale. Tuttavia, negli anni successivi, il tasso potrebbe continuare ad aumentare, raggiungendo infine i tassi attuali, che potrebbero continuare a salire.
Alla fine, un ARM al 3,5%, che inizialmente era competitivo con un tasso fisso del 4,25%, potrebbe finire per essere significativamente più alto. I mutuatari ARM spesso cercano di passare a un tasso fisso quando i tassi aumentano, ma potrebbero comunque finire per pagare di più dopo aver utilizzato l’ARM.