Valore di mercato accessibile (AMV)

Che cos’è il valore di mercato accessibile (AMV)?

Il valore di mercato accessibile è il prezzo di vendita di un’unità abitativa residenziale multifamiliare venduta tramite l’Affordable Housing Program (AHP) della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). L’AHP incoraggia gli sviluppatori di alloggi ad acquistare proprietà multifamiliari detenute dalla FDIC.

I prezzi di acquisto degli immobili AHP sono inferiori al valore equo di mercato e, in cambio, i proprietari devono mettere a disposizione delle famiglie a basso reddito un numero specifico di unità attraverso affitti convenienti.

Punti chiave

• Il valore di mercato accessibile (AMV) è un modello di valutazione utilizzato per determinare il prezzo di vendita di proprietà residenziali multifamiliari vendute nel programma di alloggi a prezzi accessibili della FDIC.
• Il programma di alloggi FDIC ha lo scopo di incentivare gli investitori ad acquistare proprietà multifamiliari detenute dalla FDIC, che vengono vendute loro al di sotto del valore di mercato equo all’AMV.
• In cambio, questi proprietari di immobili devono mettere a disposizione delle famiglie a basso reddito le unità attraverso affitti accessibili e impegnarsi in vari progetti di miglioramento.

Comprensione del valore di mercato accessibile

Tradizionalmente, il ipoteca. Il prestito più grande comporta un pagamento ipotecario più elevato per i potenziali acquirenti di una proprietà.

Di conseguenza, è necessario addebitare affitti più elevati per coprire il pagamento del mutuo più elevato. Quando i valori delle proprietà aumentano costantemente nel tempo, gli affittuari a basso reddito possono essere esclusi dal mercato, il che significa che non possono permettersi i pagamenti dell’affitto più elevati.

La Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ha istituito l’Affordable Housing Program (AHP), progettato per aiutare a vendere proprietà unifamiliari e multifamiliari a beneficio delle famiglie a basso reddito. Nell’ambito del programma, l’AHP incoraggia gli sviluppatori di alloggi ad acquistare proprietà multifamiliari detenute dalla FDIC. Il prezzo di acquisto della proprietà è in genere inferiore al valore equo di mercato, il che significa che il prezzo è inferiore al prezzo che sarebbe normalmente addebitato sul mercato.

In altre parole, il valore di mercato accessibile di un immobile è inferiore al valore stimato dell’immobile, poiché tiene conto che per alcune unità saranno addebitati affitti inferiori, nonché le condizioni fisiche dell’immobile, previste in esercizio. spese e opzioni di finanziamento.

In cambio dell’acquisto di una proprietà a un prezzo inferiore al valore equo di mercato, gli acquirenti accettano di mettere le unità a disposizione delle famiglie a basso e bassissimo reddito a un canone conveniente. Le restrizioni sull’affitto e sul reddito sono progettate per garantire che, per i prossimi 40-50 anni, la proprietà sia al servizio delle famiglie che necessitano di alloggi a prezzi accessibili.

Requisiti di un valore di mercato accessibile

Il programma ha quattro requisiti di base per garantire che le proprietà in affitto multifamiliari AHP forniscano alloggi a prezzi accessibili agli inquilini a basso reddito.

Requisiti di occupazione

Il programma AHP prevede quattro requisiti per i proprietari di proprietà in affitto multifamiliari acquistate tramite il programma. Il proprietario deve mettere da parte un numero specifico di unità riservate agli affittuari a basso reddito. Il programma richiede che almeno il 35% del numero totale di unità sia messo a disposizione delle famiglie a basso reddito.

Limiti di affitto

I proprietari di immobili nell’ambito del programma mantengono anche l’affitto per basso reddito a un tasso conveniente. Il programma stabilisce i limiti per l’importo massimo dell’affitto che può essere addebitato in base al reddito medio nella regione geografica.

Requisiti di rivendita

I requisiti di occupazione, che stabiliscono il numero minimo di unità da fornire alle famiglie a basso reddito, nonché i limiti di affitto, devono rimanere in vigore anche se il proprietario vende la proprietà. In altre parole, anche il nuovo acquirente di una proprietà deve aderire ai requisiti del programma.

Periodo di conformità

I proprietari di immobili devono rispettare i requisiti di accessibilità del programma AHP per l’intera vita utile della proprietà.

Tipi di proprietà

Il programma AHP consente di acquistare la maggior parte dei condomini e delle proprietà da una a quattro unità, comprese le proprietà acquistate in blocco da acquirenti qualificati. Indipendentemente dal numero di unità o edifici acquistati, i proprietari devono seguire gli stessi requisiti di occupazione di base. Inoltre, se alcune delle unità vengono convertite in condomini occupati dai proprietari, un determinato numero di tali unità convertite deve essere venduto a famiglie a basso reddito.

Vantaggi di un valore di mercato accessibile

Uno degli obiettivi della FDIC è assistere le comunità con i loro bisogni abitativi, che ha portato alla creazione del programma Affordable Housing. È progettato per aiutare le famiglie a basso e moderato reddito ad acquistare proprietà residenziali precedentemente di proprietà di banche fallite. Quando un istituto finanziario fallisce, la FDIC ha il compito di garantire che le attività dell’istituto siano vendute in modo tempestivo. Richiede un agente di gestione che si faccia carico delle operazioni e dispone di specialisti in asset per valutare gli asset e collaborare con gli asset manager per venderli.

La FDIC, attraverso una rete di agenzie statali per l’edilizia abitativa, monitora e garantisce il rispetto degli accordi di restrizione dell’uso del suolo (LURA) che regolano l’uso di proprietà mono e multifamiliari nell’ambito del programma Affordable Housing. Il Land Use Restriction Agreement è un documento che i proprietari di una proprietà AHP devono firmare quando acquistano una proprietà tramite il programma. La LURA delinea i requisiti di accessibilità economica per la proprietà, nonché i limiti di affitto e le eventuali restrizioni relative all’uso della proprietà.

La LURA vincola anche l’acquirente e gli eventuali proprietari di immobili successivi all’accordo in cui le condizioni rimangono in vigore anche se la proprietà è stata venduta a un altro acquirente. Di conseguenza, le unità a noleggio a prezzi accessibili sono assicurate attraverso il programma per molti anni in futuro.

Storia del valore di mercato accessibile

L’AHP è collegato alla Resolution Trust Corporation (RTC), che è stata creata in risposta alla crisi dei risparmi e dei prestiti degli anni ’80 e dei primi anni ’90. L’RTC è stato progettato per aiutare a gestire e smaltire le attività delle istituzioni finanziarie fallite. Poiché ha assunto alcune responsabilità governative, i sostenitori di alloggi a prezzi accessibili per famiglie a basso reddito volevano che aiutasse a soddisfare le esigenze abitative nelle aree servite da banche fallite.

Per raggiungere questo obiettivo, l’RTC ha fornito alle famiglie a basso reddito il diritto di prelazione e le organizzazioni sono state autorizzate a fare acquisti se una certa proporzione di un’unità multifamiliare era riservata ai residenti a basso reddito. Questa politica significava che il miglior offerente non era necessariamente quello a concludere con la proprietà. Durante i primi anni ’90, il valore medio di mercato rettificato per una proprietà riservata a famiglie a basso reddito era due terzi del valore di mercato stimato.