Indice di convenienza
Cos’è un indice di convenienza?
Un indice di accessibilità è una misura della capacità di una persona media di acquistare un particolare oggetto, come una casa, in una particolare regione. Un indice di accessibilità utilizza il valore di 100 per rappresentare la posizione di qualcuno che guadagna ilreddito medio di una popolazione, con valori superiori a 100 che indicano che è meno probabile che un articolo sia conveniente e valori inferiori a 100 indicano che un articolo è più conveniente.
Punti chiave
- Gli indici di accessibilità misurano la capacità di una persona di permettersi un articolo, supponendo che stia guadagnando il reddito familiare medio per il proprio paese o regione.
- Gli indici di accessibilità più comuni si concentrano sugli alloggi, in quanto questo è visto come un indicatore dei costi complessivi della vita in una zona.
- Gli indici del costo della vita sono indici di accessibilità economica con una gamma più ampia di punti dati per consentire confronti più approfonditi quando l’accessibilità economica degli alloggi è quasi pari.
- La razza ha un impatto sull’accessibilità economica degli alloggi.
Comprensione di un indice di convenienza
Un indice di accessibilità economica è spesso associato ai costi di alloggio. Gli indici di accessibilità economica degli alloggi spesso confrontano il costo di acquisto di una casa in luoghi diversi. I punti superiori a 100 indicano che una famiglia tipica può avere difficoltà a qualificarsi per un mutuo su una casa nella zona, mentre un valore di 100 indica che la famiglia tipica ha più che sufficienti soldi per qualificarsi.
Poiché l’alloggio è spesso una delle maggiori spese che una famiglia deve affrontare, un indice di accessibilità abitativa è visto come un’indicazione generale del costo della vita in quella zona. Tuttavia, ci sono indici più dettagliati che possono essere utilizzati tra aree che hanno letture dell’indice di accessibilità degli alloggi quasi equivalenti. Un indice del costo della vita va molto più in profondità delle abitazioni, prendendo invece un paniere di costi di beni e servizi per consentire il confronto città per città.
Storicamente i tassi ipotecari bassi non sono stati sufficienti a compensare l’apprezzamento dei prezzi delle case, facendo sì che l’indice di accessibilità degli alloggi rimanga alto.
Analisi dell’indice di accessibilità degli alloggi negli Stati Uniti
Esistono numerosi indici di accessibilità degli alloggi, ma uno dei più seguiti negli Stati Uniti è il Composite Housing Affordability Index. Questo indice è pubblicato mensilmente dalla National Association of Realtors (NAR). Misura il reddito familiare medio rispetto al reddito necessario per acquistare una casa a prezzo medio.
Guardando i dati, è chiaro che gli alloggi negli Stati Uniti non sono stati abbordabili – come definito da un punteggio di 100 – da molto tempo. L’indice non è stato inferiore a 100 dal 1985, quando era 94,8, ed era entro 10 punti da 100 solo dal 1986 al 1991. Un secondo calo verso 100 si è verificato dal 2005 al 2007, Grande Recessione. A parte questi brevi periodi, tuttavia, l’indice di affidabilità degli alloggi compositi è stato ben al di sopra di 100, raggiungendo un massimo di 196,5 nel 2012. A novembre 2020 l’indice di affidabilità degli alloggi compositi si è attestato a 168,2, notevolmente superiore rispetto all’indice del 2018 di 146,3 e anche superiore al punteggio del 2019 di 159,5.
L’accessibilità economica degli alloggi, sebbene ancora superiore a 100, è stata migliore per le famiglie nel periodo dal 1990 al 2008 rispetto al 2009-2020.3 Ciò è interessante, poiché l’ indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto quasi ininterrottamente durante questo periodo, anche se con un forte calo nel periodo 2006-2012. Due fattori chiave di solito compensano questo apprezzamento dei prezzi delle case a livello nazionale. In primo luogo, i mutui per la casa hanno raggiunto o si sono avvicinati ai minimi storici dagli anni ’90. Questi tassi bassi mantengono basso il costo di proprietà della casa, ma contribuiscono anche all’apprezzamento. Tuttavia, il vantaggio del tasso ipotecario si è bloccato in passato a causa del secondo fattore, la crescita del reddito familiare medio. Tra il 2008 e il 2014, il reddito mediano è diminuito anziché aumentare e questo ha fatto aumentare ulteriormente l’indice di accessibilità degli alloggi al di sopra di 100.
La conclusione principale è che, in assenza di crescita del reddito mediano, i bassi tassi ipotecari non sono sufficienti a compensare l’apprezzamento dei prezzi delle case. Dal 2014 il reddito mediano si è ripreso e ha ricominciato a crescere, quindi il Composite Housing Affordability Index per gli Stati Uniti, sebbene ancora storicamente alto, è sceso leggermente dai suoi massimi recenti. Le cifre per il reddito mediano del 2020 non sono ancora state pubblicate, ma l’impatto economico della pandemia COVID-19 probabilmente si tradurrà in una battuta d’arresto per la sua recente crescita e quindi in un punteggio indice più elevato.
Accessibilità abitativa e corsa
L’indice di accessibilità degli alloggi composito del NAR non tiene conto della razza, né molti altri indici di accessibilità degli alloggi che abbiamo esaminato. Tuttavia, l’accessibilità economica degli alloggi varia a seconda che tu sia bianco, nero, latino-americano o asiatico. Lo studio di NAR “2021 Snapshot of Race and Home Buying in America” offre alcune cifre illuminanti. Ad esempio, nel 2019 il patrimonio netto di una tipica famiglia bianca ($ 188.200) era otto volte quello di una nera ($ 24.100). Il tasso di proprietari di case per le famiglie bianche era del 69,8%, rispetto al 42,0% per le famiglie nere, al 48,1% per le famiglie Latinx e al 60,7% per le famiglie asiatiche. Il prezzo medio delle abitazioni esistenti a dicembre 2020 era di $ 309.800. Utilizzando cifre a livello nazionale, solo il 43% dei neri americani poteva permettersi tale importo, rispetto al 54% dei latinx, al 64% dei bianchi e al 71% degli asiatici.
È anche più difficile per alcuni gruppi ottenere un mutuo rispetto ad altri. Nel 2019 al 10% degli acquirenti di case nere è stato negato il mutuo, contro il 6% degli acquirenti di Latinx e solo il 4% di quelli bianchi o asiatici. Tuttavia, i neri avevano maggiori probabilità di dover finanziare l’acquisto di una casa (81%) rispetto ai bianchi (76%) pur avendo un reddito medio nettamente inferiore (quasi $ 70.000) rispetto ai bianchi ($ 90.000). Ovviamente, i prezzi e la disponibilità delle case variano a seconda dello stato e una statistica accattivante ha mostrato che nel 2019 in cinque stati – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont e Wyoming – non c’erano acquirenti di case di colore a tutti.