60-Plus insolvenze

Cosa sono le insolvenze 60-Plus?

Il tasso di insolvenza di oltre 60 è una metrica che viene tipicamente utilizzata dal settore immobiliare per misurare il numero di mutui ipotecari scaduti da più di 60 giorni sui pagamenti mensili. Un tasso di insolvenza superiore a 60 viene spesso espresso come percentuale di un gruppo di prestiti sottoscritti entro un periodo di tempo specificato, ad esempio un anno.

La metrica di insolvenza 60+ può essere utilizzata anche per prestiti auto e carte di credito. Il tasso di insolvenza di oltre 60 anni è utile perché mostra ai creditori e agli istituti di credito se i consumatori sono in ritardo sui pagamenti e se è probabile che siano inadempienti sui loro prestiti.

Punti chiave

• Il tasso di insolvenza di oltre 60 giorni è una metrica generalmente utilizzata per misurare il numero di mutui ipotecari scaduti da oltre 60 giorni sui pagamenti mensili.
• Un tasso di insolvenza superiore a 60 viene spesso espresso come percentuale di un gruppo di prestiti sottoscritti entro un periodo di tempo specificato, ad esempio un anno.
• Il tasso di insolvenza più di 60 è utile perché mostra agli istituti di credito i consumatori che potrebbero essere inadempienti sul loro prestito.
• Il presidente Joe Biden ha autorizzato l’estensione delle moratorie di preclusione e sfratto per alcuni mutui sostenuti dal governo almeno fino al 30 giugno 2021, a causa della pandemia globale COVID-19.

Capire 60-Plus insolvenze

Il tasso di oltre 60 può essere suddiviso in uno per i prestiti prime e per i prestiti subprime. I prestiti subprime sono per mutuatari con una storia creditizia scarsa. Il tasso di insolvenza di oltre 60 anni sui prestiti subprime è in genere superiore a quello dei prestiti prime. Spesso, i tassi di oltre 60 sono pubblicati separatamente per i prestiti a tasso fisso rispetto ai prestiti a tasso variabile, che hanno un tasso variabile e potrebbero avere la possibilità di reimpostare un tasso fisso più avanti nel termine.

Il monitoraggio dei tassi a 60 giorni e di altri tassi di insolvenza per i mutuatari può fornire un’enorme visione della salute finanziaria dei consumatori in un’economia. Se le condizioni economiche sono favorevoli, il che significa una crescita economica costante, i tassi di insolvenza tendono a diminuire.

Al contrario, con il deterioramento delle condizioni economiche, la disoccupazione tende ad aumentare poiché i consumatori vengono licenziati dal lavoro. Con un reddito inferiore, diventa più difficile per i consumatori effettuare i pagamenti dei mutui, portando a un picco di insolvenze in tutta l’economia.

Inoltre, le banche e gli istituti di credito ipotecario monitorano i tassi di insolvenza poiché qualsiasi interruzione nei pagamenti ipotecari rappresenta una riduzione delle entrate. Se le insolvenze persistono in un’economia con prestazioni scadenti, le perdite bancarie possono aumentare man mano che vengono ricevuti meno pagamenti ipotecari, il che porta a un minor numero di nuovi prestiti emessi. Un minor numero di prestiti concessi a consumatori e imprese può esacerbare le già pessime condizioni all’interno di un’economia, rendendo più difficile una ripresa.

60-Plus insolvenze e preclusione

Il tasso di insolvenza di oltre 60 anni viene spesso aggiunto a un’altra misura di evento negativo, il tasso di preclusione per lo stesso gruppo di prestiti. Le due metriche forniscono una misura cumulativa dei singoli mutui che non vengono pagati affatto o vengono pagati in ritardo.

Poiché oltre 60 insolvenze sono inferiori a 90 giorni, i prestiti devono ancora entrare nel processo di preclusione. La preclusione è il processo legale in cui una banca sequestra una casa a causa di inadempienza o mancato pagamento dei pagamenti del mutuo da parte del mutuatario. Sebbene ciascun prestatore possa differire, in genere tra 90 e 120 giorni di scadenza, un mutuo per la casa entra nel processo di pre-preclusione.

Quando un mutuatario è scaduto da 90 giorni, il prestatore di solito presenta un avviso di inadempienza, che è un avviso pubblico presentato al tribunale locale in cui si afferma che il prestito ipotecario del mutuatario è inadempiente. I mutuatari possono ancora provare a collaborare con la loro banca per modificare il prestito a questo punto del processo.

Se i pagamenti del prestito non vengono ancora effettuati oltre il periodo di 90-120 giorni, il processo di preclusione procede. La banca alla fine sequestrerà la casa e si terrà un’asta per vendere la casa a un altro acquirente. Di conseguenza, il tasso di insolvenza di oltre 60 è una metrica di allarme precoce fondamentale per i prestatori da monitorare e fornisce alle banche un avviso che un mutuatario potrebbe avere difficoltà finanziarie. Inoltre, fornisce tempo alla banca per contattare il mutuatario e elaborare un piano di pagamento per evitare che il prestito vada in preclusione.

Titoli garantiti da ipoteca (MBS)

I prestiti ipotecari sono talvolta raggruppati in un pool di prestiti che costituiscono un titolo garantito da ipoteca (MBS). Un MBS viene venduto agli investitori come un fondo in cui guadagnano interessi dai mutui ipotecari. Sfortunatamente, gli investitori spesso non hanno idea se i prestiti che compongono l’MBS siano in corso, il che significa che i mutuatari non sono in ritardo nei pagamenti.

Se il tasso di insolvenza sui mutui scaduti supera un certo livello, il titolo garantito da ipoteca potrebbe subire una mancanza di liquidità, con conseguenti difficoltà nel pagamento degli interessi agli investitori. Di conseguenza, può verificarsi una rideterminazione del prezzo delle attività in prestito, con la conseguenza che alcuni investitori perdono una parte o la maggior parte del capitale investito.

Cosa fare in caso di insolvenza su un mutuo

I proprietari di abitazione sono solitamente a rischio di perdere la casa in una recessione economica. Ma sono state prese alcune disposizioni per aiutare i proprietari di case colpiti dalla pandemia globale COVID-19. Nel 2020, il Congresso ha approvato il Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act (CARES) Act, che consente ai mutuatari di saltare alcuni dei pagamenti dei mutui per un massimo di un anno, un processo chiamato tolleranza.

Il presidente Biden ha firmato un ordine esecutivo nel suo primo giorno in carica che proroga la moratoria sui pignoramenti e sugli sfratti per i mutui garantiti dalle imprese, compresi quelli sostenuti dal Dipartimento dell’agricoltura degli Stati Uniti (USDA) e dalla Federal Housing Administration (FHA), almeno fino a marzo 31, 2021.1 Ha ulteriormente esteso la moratoria sul pignoramento e lo sfratto almeno fino al 30 giugno 2021 per i mutui ammissibili.

Di seguito sono riportati alcuni passaggi e parti chiave dei tuoi diritti nell’ambito del programma di tolleranza a cui i mutuatari possono aderire se sono inadempienti sui pagamenti del mutuo.

Chiama il tuo prestatore

I mutuatari devono contattare il proprio prestatore o banca che ha emesso il mutuo ipotecario e richiedere la tolleranza. È importante che i mutuatari non interrompano i pagamenti del mutuo fino a quando non vengono approvati per la tolleranza dal prestatore.

Devo ancora i pagamenti

Se approvato, la tolleranza farà sì che i pagamenti saltati vengano aggiunti alla fine della durata del prestito, il che significa che la durata del prestito aumenterà. In altre parole, i mutuatari devono ancora effettuare quei pagamenti, ma invece di effettuare i pagamenti nei prossimi mesi, quei pagamenti verranno aggiunti alla fine del programma di pagamento del mutuo.

Nessuna penalità

La buona notizia è che non ci sono sanzioni per ritardare i pagamenti a causa della tolleranza. Inoltre, i mancati pagamenti non danneggeranno il tuo punteggio di credito, che è una rappresentazione numerica della tua solvibilità e capacità di ripagare il tuo debito.

Titoli di studio

Non tutti i mutui ipotecari sono idonei. Il programma in genere limita l’approvazione ai mutui sostenuti o finanziati da enti sponsorizzati dal governo (GSE), come Fannie Mae o Freddie Mac. Di conseguenza, è importante contattare il prestatore per vedere che tipo di mutuo hai con lui. Come accennato in precedenza, le misure di emergenza firmate durante la pandemia COVID-19 interessano i mutui sostenuti da agenzie come l’USDA e la FHA.

Esempio di insolvenze ipotecarie a 60 giorni

La Mortgage Bankers Association (MBA) tiene traccia dei tassi di insolvenza sui mutui per l’economia statunitense. Entro la fine di giugno 2020, i tassi di insolvenza sui mutui erano in aumento a causa della recessione economica (o crescita economica negativa) causata dal coronavirus:

• Il tasso di insolvenza a 60 giorni è passato da meno dell’1% nel primo trimestre del 2020 al 2,15% entro il 30 giugno, il più alto tasso a 60 giorni dal 1979.
• Le insolvenze a 90 giorni sono passate da meno dell’1% nel primo trimestre del 2020 al 3,72% nello stesso periodo.

I prestiti ipotecari FHA hanno visto il più grande balzo delle insolvenze. I prestiti ipotecari FHA sono garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) e vengono concessi a mutuatari con un credito non perfetto e che non possono permettersi il tradizionale acconto dal 10 al 20%:

• Il tasso di insolvenza per i prestiti FHA è salito dal 9,69% al 15,65% nel periodo di tre mesi. Il tasso rappresenta il più alto mai registrato dal 1979 o da quando l’MBA ha iniziato a pubblicare il suo rapporto sulla delinquenza.

Anche i mutui convenzionali, che tendono ad essere i mutui tradizionali per il mutuatario medio degno di credito, hanno registrato un balzo rispetto al primo trimestre del 2020:

• I tassi di insolvenza sui prestiti convenzionali sono raddoppiati dal 3,16% al 6,68% rispetto al trimestre precedente, il tasso più alto dal 2012.