Come ottenere e capire il tuo mutuo

Una delle più grandi decisioni finanziarie nella vita è l’acquisto di una casa. La proprietà di una casa consente di costruire l’ equità domestica e di detrarre gli interessi ipotecari dalle tasse. Una casa potrebbe potenzialmente aumentare di valore nel tempo e ci sono vantaggi immateriali come avere un maggiore controllo sulle ristrutturazioni. Quando un individuo acquista una casa, le spese mensili di solito aumentano. Tuttavia, possedere la tua casa può essere gratificante se prendi le decisioni giuste fin dall’inizio.

Punti chiave

• Assicurati che il tuo rating di credito sia il migliore possibile prima di iniziare a fare acquisti per un mutuo
• Tieni d’occhio gli onorari dell’istituto di credito. Alcuni sono inevitabili e alcuni sono negoziabili.
• Potresti essere gravato da una commissione PMI. In tal caso, eliminalo il prima possibile.

Fase uno: perfezionare il rating del credito

La preparazione è metà della battaglia per ottenere un mutuo. Il primo passo è ottenere il tuo rapporto di credito e scoprire il tuo punteggio FICO, il che significa se sarai considerato degno di credito. Il tuo punteggio sarà compreso tra 300 e 850.

Dal 2010, la Federal Housing Administration (FHA)  ha richiesto un punteggio di credito di 580 o superiore per qualificarsi per un prestito FHA con un acconto del 3,5%. Quelli con un punteggio di credito compreso tra 500 e 579 devono abbassare il 10%, mentre i mutuatari con un punteggio inferiore a 500 non si qualificano. Altri programmi comeFannie Mae stabiliscono un minimo più alto da 620 a 640 per i richiedenti un mutuo.

Cosa fare al riguardo

Se il tuo punteggio è basso, lavora per ripagare qualsiasi debito ad alto interesse. Paga le tue bollette per tempo. Non richiedere un’altra carta di credito. Non chiudere le carte di credito inutilizzate, però. Avere credito disponibile ma non utilizzarlo migliora effettivamente il tuo punteggio di credito aumentando il tuo rapporto di utilizzo del credito. Inoltre, controlla eventuali errori o discrepanze sul tuo rapporto di credito e segui per farli correggere.

Fase due: Acquista per un prestatore

Una volta che il tuo punteggio di credito è dove hai bisogno che sia, acquista un prestatore. Supponendo che tu sia un buon potenziale cliente, lascia che tre o quattro istituti di credito competano per la tua attività. Non dare l’approvazione di ogni prestatore per accedere al tuo rapporto di credito. Ottieni unastima del prestito (precedentemente chiamata stima in buona fede ) e analizza ogni addebito. Solo dopo aver selezionato un prestatore dovresti consentirgli di controllare il tuo credito.

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I punti ipotecari sono una commissione di interessi anticipata. Se possibile, evitali.

Gli onorari dei prestatori per il mutuatario possono essere altamente creativi e negoziabili. Commissioni come la creazione del prestito, le commissioni di elaborazione e le commissioni di sottoscrizione possono spesso essere ridotte di almeno il 50% o addirittura revocate dal prestatore se desidera la tua attività.

Rifiuta di pagare punti

Evita i punti se puoi. Quando si pagano punti, si pagano gli interessi in una somma forfettaria in anticipo per ottenere un tasso inferiore su un mutuo a tasso fisso. Un punto equivale all’1%. Ciò sostanzialmente aumenta l’importo del tuo acconto. I punti sono oneri aggiuntivi non necessari da parte del prestatore. Rifiuta di pagarli o porta la tua attività altrove.

In alcuni casi, potrebbe valere la pena assumere un avvocato immobiliare per identificare i costi non necessari. Un agente immobiliare esperto può dirti quali costi sono consueti e quali potrebbero essere potenzialmente eliminati. Ad esempio,i costi di assicurazione deltitolo in alcune contee della Florida sono a carico dell’acquirente (a meno che il venditore non accetti di sostenere i costi). Se stai acquistando lì, quei costi dovrebbero apparire nella stima del prestito. In ogni caso, non vuoi grandi sorprese quando ricevi l’informativa di chiusura prima della chiusura.

Passaggio 3: informazioni sul PMI

La maggior parte degli istituti di credito addebita un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) se effettui un acconto iniziale inferiore al 20% sulla tua casa. Questa assicurazione protegge il creditore, non tu, in caso di inadempienza del prestito. Il PMI potrebbe essere inevitabile se non riesci a raggiungere la soglia del 20%. Se stai richiedendo un prestito di $ 200.000 con un acconto del 10 percento, puoi aspettarti di pagare almeno $ 100 al mese per il pagamento PMI. Non è insolito vedere pagamenti PMI compresi tra $ 150 e $ 200 al mese.

Lascialo cadere

Tuttavia, dovresti sapere che quando raggiungi una certa percentuale di equità nella tua casa, di solito il 20%, puoi annullare il PMI. E vorrai. In 30 anni, un pagamento PMI mensile di $ 150 può arrivare a oltre $ 54.000. Gli istituti di credito non ti ricorderanno che puoi annullare il pagamento aggiuntivo.

Evitare il PMI

Supponiamo che tu stia guardando una casa da $ 200.000 e hai $ 10.000 per l’acconto. La maggior parte degli istituti di credito richiederà un pagamento PMI se non si versano almeno $ 40.000, escluse le commissioni di prestito. Per molti acquirenti di case per la prima volta, un acconto di $ 40.000 è fuori discussione.

Tuttavia, puoi provare a “piggy-back” i tuoi prestiti in modo che due istituti di credito prendano parte al prestito. Questo potrebbe assomigliare a un piano del tipo 80-15-5: finanzi l’80% su un mutuo primario, il 15% su un secondo mutuo o su un prestito immobiliare e il 5% come acconto. Utilizzando il prestito in casa più il tuo acconto, puoi fare leva su tale importo contro il prezzo di acquisto della tua casa e coprire il requisito di riduzione del 20%, evitando così il PMI.

L’equità domestica o il secondo prestito avranno molto probabilmente un tasso variabile o un tasso superiore al tuo mutuo principale, quindi dovrai tenere d’occhio questo prestito e cercare di estinguerlo prima. Gli interessi sui mutui domestici sono anche deducibili dalle tasse federali se il prestito è stato utilizzato per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa di un contribuente. Tuttavia, una coppia sposata è limitata a detrarre gli interessi fino a $ 750.000 di debito ipotecario totale.

Tipi di prestiti

Il prestito a tasso fisso di 30 anni è ancora il mutuo ipotecario più diffuso. La maggior parte dei proprietari di abitazione preferisce questo tipo di prestito perché i pagamenti mensili rimarranno costanti nel corso degli anni.

Un prestito fisso di 15 anni sta diventando sempre più popolare perché riduce l’orizzonte temporale del prestito, che diminuisce l’ammontare degli interessi pagati durante la vita del prestito. Questi prestiti a breve termine hanno in genere un tasso di interesse più elevato perché il prestatore rinuncia all’opportunità di fare soldi, in particolare se il tasso di interesse è in aumento.

Un mutuo a tasso variabile (ARM) offre un tasso di interesse basso per un determinato periodo di tempo. Il tasso di interesse può quindi essere modificato ogni anno oppure può essere indicato come “3-1”, “5-1” o “7-1”. Con un prestito a tasso variabile “7-1”, l’importo del prestito sarà fissato per i primi sette anni e poi sarà adeguato a partire dall’ottavo anno in base alle attuali condizioni di mercato. Di solito si basano sull’indice del Tesoro a un anno.

Come funzionano gli ARM

Inizialmente, i tassi di interesse sugli ARM possono essere da uno a tre punti percentuali inferiori al mutuo fisso convenzionale. Se un ARM è giusto per te spesso dipende da quanto tempo prevedi di rimanere a casa. Nel caso del “7-1”, se prevedi di restare a casa solo per sette anni, questo potrebbe essere il prestito perfetto per te. Tuttavia, se prevedi di rimanere a casa più a lungo ei tassi di interesse iniziano a salire, i tuoi costi mensili possono aumentare in modo significativo.

La linea di fondo

Vale la pena fare uno sforzo in più per rivedere la tua Informativa di chiusura e confrontarla con la stima del prestito prima della data di chiusura della tua nuova casa. Se le cifre sono gonfiate o vedi nuovi addebiti, contatta l’istituto di credito e chiedigli di spiegare o correggere gli errori. L’acquisto di una casa è un impegno a lungo termine, quindi vuoi comprendere appieno tutti i termini del tuo prestito e non trascurare eventuali costi nascosti.