Mutuo avvolgente
Che cos’è un mutuo avvolgente?
Un mutuo avvolgente è un tipo di prestito junior che avvolge o include la nota corrente dovuta sulla proprietà. Il prestito avvolgente consisterà nel saldo del prestito originario più un importo per coprire il nuovo prezzo di acquisto dell’immobile. Questi mutui sono una forma di finanziamento secondario. Il venditore della proprietà riceve una cambiale garantita, che è una cambiale legale che specifica l’importo dovuto. Un mutuo avvolgente è noto anche come prestito avvolgente, mutuo prioritario, contratto di vendita, riporto o mutuo onnicomprensivo.
Punti chiave
- I mutui avvolgenti vengono utilizzati per rifinanziare una proprietà e sono prestiti junior che includono la nota corrente sulla proprietà, più un nuovo prestito per coprire il prezzo di acquisto della proprietà.
- I wraparound sono una forma di finanziamento secondario e del venditore in cui il venditore detiene una cambiale garantita.
- Un avvolgimento tende a sorgere quando un mutuo esistente non può essere estinto.
- Con un mutuo avvolgente, un prestatore riscuote un mutuo dal mutuatario per pagare la nota originale e fornire un margine di profitto.
Come funziona un mutuo avvolgente
Spesso, un’ipoteca avvolgente è un metodo per rifinanziare una proprietà o finanziare l’acquisto di un’altra proprietà quando un’ipoteca esistente non può essere estinta. L’importo totale di un mutuo avvolgente include l’importo non pagato del mutuo precedente più i fondi aggiuntivi richiesti dal prestatore. Il mutuatario effettua i pagamenti più grandi sul nuovo prestito avvolgente, che il mutuante utilizzerà per pagare la nota originale oltre a fornire a se stesso un margine di profitto. A seconda della formulazione nei documenti di prestito, il titolo può essere trasferito immediatamente al nuovo proprietario o può rimanere con il venditore fino al soddisfacimento del prestito.
Un mutuo avvolgente è una forma di finanziamento del venditore che non comporta un mutuo bancario convenzionale, con il venditore che prende il posto della banca.
Poiché il wraparound è un mutuo junior, qualsiasi credito superiore o senior avrà la priorità. In caso di inadempienza, l’ipoteca originaria riceverebbe tutti i proventi della liquidazione dell’immobile fino a quando non sarà completamente estinto.
I mutui avvolgenti sono una forma di finanziamento del venditore in cui invece di richiedere un mutuo bancario convenzionale, un acquirente firmerà un mutuo con il venditore. Il venditore prende quindi il posto della banca e accetta pagamenti dal nuovo proprietario dell’immobile. La maggior parte dei prestiti finanziati dal venditore includerà uno spread sul tasso di interesse applicato, dando al venditore un profitto aggiuntivo.
Mutuo avvolgente e secondo mutuo
Sia i mutui avvolgenti che i mutui secondari sono forme di finanziamento del venditore. Una seconda ipoteca è un tipo di ipoteca subordinata fatta mentre un’ipoteca originaria è ancora in vigore. Il tasso di interesse applicato per la seconda ipoteca tende ad essere più alto e l’importo preso in prestito sarà inferiore a quello della prima ipoteca.
Una notevole differenza tra mutuo avvolgente e secondo è in quanto accade al saldo dovuto dal prestito originario. Un mutuo avvolgente include la nota originale inserita nel nuovo pagamento del mutuo. Con una seconda ipoteca, il saldo del mutuo originario e il nuovo prezzo si combinano per formare una nuova ipoteca.
Esempio di mutuo avvolgente
Ad esempio, il signor Smith possiede una casa che ha un mutuo ipotecario di $ 50.000 con un interesse del 4%. Il signor Smith vende la casa per $ 80.000 alla signora Jones che ottiene un mutuo dal signor Smith o da un altro prestatore con un interesse del 6%. La signora Jones effettua i pagamenti al signor Smith che li utilizza per pagare il suo mutuo originale del 4%.
Il signor Smith realizza un profitto sia sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il mutuo originario dovuto sia sullo spread tra i due tassi di interesse. A seconda dei documenti del prestito, la proprietà della casa può essere trasferita alla signora Jones. Tuttavia, se è inadempiente sul mutuo, il creditore o un richiedente senior può precludere e reclamare la proprietà.