REIT azionario vs. REIT ipotecario

Esistono due tipi principali di fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) che gli investitori possono acquistare: REIT azionari e REIT ipotecari. I REIT azionari possiedono e gestiscono immobili, mentre i REIT ipotecari investono in mutui e attività correlate.

Punti chiave

• I REIT sono società che possiedono, gestiscono o finanziano proprietà che producono reddito.
• I REIT azionari possiedono e gestiscono proprietà e generano entrate principalmente attraverso i redditi da locazione.
• I REIT ipotecari investono in mutui, titoli garantiti da ipoteca e attività correlate e generano entrate attraverso il reddito da interessi.

Cos’è un REIT?

Un REIT è un tipo di titolo in cui la società possiede e generalmente gestisce beni immobili o beni correlati a beni immobili. I REIT sono simili alle azioni e vengono scambiati sulle principali borse di mercato. I REIT consentono alle aziende di acquistare immobili o mutui utilizzando investimenti combinati da un pool di investitori. Questo tipo di investimento consente a grandi e piccoli investitori di possedere azioni immobiliari, senza dover acquistare, gestire o finanziare gli immobili stessi.

I REIT sono generalmente tenuti ad avere almeno 100 investitori e le normative impediscono quella che altrimenti sarebbe una soluzione alternativa potenzialmente nefasta: avere un piccolo numero di investitori che possiede la maggioranza dell’interesse nel REIT.

Almeno il 75% delle attività di un REIT deve essere nel settore immobiliare e almeno il 75% del suo reddito lordo deve derivare da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita della proprietà.

Inoltre, i REIT sono tenuti per legge a versare almeno il 90% del reddito imponibile annuale (escluse le plusvalenze) ai propri azionisti sotto forma di dividendi. Questa restrizione, tuttavia, limita la capacità di un REIT di utilizzare il flusso di cassa interno a fini di crescita.

REIT azionari

I fondi comuni di investimento immobiliare azionario sono il tipo più comune di REIT. Acquisiscono, gestiscono, costruiscono, ristrutturano e vendono immobili che producono reddito. I loro ricavi sono generati principalmente dai redditi da locazione sulle loro proprietà immobiliari.

Un REIT azionario può investire in modo ampio o concentrarsi su un particolare segmento. Ecco una carrellata di come ogni segmento si è comportato nel 2019, secondo la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

In generale, i REIT azionari forniscono un reddito stabile. E poiché questi REIT generano entrate riscuotendo gli affitti, il loro reddito è relativamente facile da prevedere e tende ad aumentare nel tempo.

REIT ipotecari

titoli garantiti da ipoteca (MBS) e attività correlate. Mentre i REIT azionari generalmente generano entrate attraverso gli affitti, i REIT ipotecari guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti.

Ad esempio, supponiamo che la società ABC si qualifichi come REIT. Acquista un edificio per uffici con i fondi generati dagli investitori e affitta spazi per uffici. La società ABC possiede e gestisce questa proprietà immobiliare e riscuote l’affitto ogni mese dai suoi inquilini. La società ABC è quindi considerata un REIT azionario.

D’altra parte, supponiamo che la società XYZ si qualifichi come REIT e presti denaro a uno sviluppatore immobiliare. A differenza della società ABC, la società XYZ genera reddito dagli interessi guadagnati sui prestiti. La società XYZ è quindi un REIT ipotecario.

Come i REIT azionari, la maggior parte dei profitti dei REIT ipotecari viene pagata agli investitori come dividendi. I REIT ipotecari tendono a fare meglio dei REIT azionari quando i tassi di interesse sono in aumento.

Rischi di REIT azionari e ipotecari

Come tutti gli investimenti, i REIT azionari e i REIT ipotecari hanno la loro quota di rischi. Eccone alcuni di cui gli investitori dovrebbero essere consapevoli:

• I REIT azionari tendono a essere di natura ciclica e possono essere sensibili a recessioni e periodi di declino economico.
• Con i REIT azionari, un’offerta eccessiva, ad esempio più camere d’albergo di quante un mercato possa supportare, può portare a maggiori posti vacanti e minori redditi da locazione.
• Le variazioni dei tassi di interesse possono influire sui guadagni per i REIT ipotecari. Allo stesso modo, tassi di interesse più bassi possono indurre più mutuatari a rifinanziare o rimborsare i loro mutui e il REIT deve reinvestire a un tasso inferiore.
• La maggior parte dei titoli ipotecari acquistati dai REIT sono garantiti dal governo federale, il che limita il rischio di credito. Tuttavia, alcuni mREIT possono essere esposti a un rischio di credito più elevato, a seconda degli investimenti specifici.

La linea di fondo

I REIT offrono agli investitori un modo per attingere al mercato immobiliare senza dover possedere, gestire o finanziare le proprietà stesse. Sia i REIT azionari che quelli ipotecari sono tenuti a pagare il 90% del reddito agli azionisti sotto forma di dividendi, che sono spesso superiori a quelli delle azioni.

In generale, i REIT azionari possono essere interessanti per gli investitori buy-and-hold che cercano una combinazione di crescita e reddito. I REIT ipotecari, d’altra parte, possono essere più adatti per gli investitori tolleranti al rischio che cercano il massimo reddito, senza concentrarsi molto sull’apprezzamento del capitale.