Trust Deed
Cos’è un atto di fiducia?
Un atto di fiducia, noto anche come atto di fiducia, è un documento talvolta utilizzato nelle transazioni immobiliari negli Stati Uniti. È un documento che entra in gioco quando una parte ha contratto un prestito da un’altra parte per acquistare una proprietà. L’atto di trust rappresenta un accordo tra il mutuatario e un prestatore per avere la proprietà detenuta in trust da una terza parte neutrale e indipendente fino a quando il prestito non viene estinto.
Sebbene gli atti di trust siano meno comuni di quanto fossero una volta, circa 20 stati ne impongono ancora l’uso, piuttosto che un mutuo, quando il finanziamento è coinvolto nell’acquisto di immobili. Gli atti di trust sono comuni in Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia e West Virginia. Alcuni stati, come il Kentucky, il Maryland e il South Dakota, consentono l’uso sia di atti fiduciari che di mutui.
Punti chiave
- Nelle transazioni immobiliari finanziate, gli atti di trust trasferiscono il titolo legale di una proprietà a una terza parte, ad esempio una banca, una società di deposito a garanzia o una società di proprietà, per mantenerla finché il mutuatario non ripaga il proprio debito con il prestatore.
- Gli atti di trust vengono utilizzati al posto dei mutui in diversi stati.
- Investire in atti di fiducia può fornire un flusso di reddito ad alto rendimento.
Comprensione degli atti di fiducia
In una transazione immobiliare, ad esempio l’acquisto di una casa, un prestatore dà denaro al mutuatario in cambio di uno o più cambiali collegati a un atto di fiducia. Questo atto trasferisce il titolo legale sulla proprietà immobiliare a un fiduciario imparziale, tipicamente una società di proprietà, una società di deposito a garanzia o una banca, che lo detiene come garanzia per le cambiali. Il titolo equo – il diritto di ottenere la piena proprietà – rimane al mutuatario, così come il pieno utilizzo e la responsabilità della proprietà.
Questo stato di cose si protrae per tutto il periodo di rimborso del prestito. Il fiduciario detiene il titolo legale fino a quando il mutuatario non paga completamente il debito, a quel punto il titolo della proprietà diventa il mutuatario. Se il mutuatario è inadempiente sul prestito, il fiduciario assume il pieno controllo della proprietà.
Atto fiduciario contro mutuo
Gli atti fiduciari e i mutui sono entrambi utilizzati in prestiti bancari e privati per la creazione di gravami su beni immobili, ed entrambi sono tipicamente registrati come debiti nella contea in cui si trova la proprietà.
Tuttavia, un mutuo coinvolge due parti: un mutuatario (o mutuatario) e un prestatore (o mutuatario). Al contrario, un atto di trust coinvolge tre parti: un mutuatario (o fiduciario), un prestatore (o beneficiario) e il fiduciario. Il trustee detiene la titolarità del privilegio a beneficio del prestatore; se il mutuatario è inadempiente, il fiduciario avvierà e completerà il processo di preclusione su richiesta del prestatore.
Contrariamente all’uso popolare, un mutuo non è tecnicamente un prestito per l’acquisto di una proprietà; è un accordo che costituisce in pegno la proprietà come garanzia per il prestito.
Pignoramenti e atti fiduciari
I mutui e gli atti di fiducia hanno diversi processi di preclusione. Un pignoramento giudiziario è un processo supervisionato dal tribunale applicato quando il creditore presenta una causa contro il mutuatario per inadempimento di un mutuo. Il processo richiede tempo e denaro.
Inoltre, se l’asta di proprietà pignorata non porta abbastanza soldi per pagare la cambiale, il creditore può presentare una sentenza di carenza contro il mutuatario, chiedendo il saldo. Tuttavia, anche dopo che la proprietà è stata venduta, il mutuatario ha il diritto di riscatto : può rimborsare il prestatore entro un determinato periodo di tempo e acquisire il titolo di proprietà.
Al contrario, un atto fiduciario consente al prestatore di avviare una preclusione extragiudiziale più rapida e meno costosa, aggirando il sistema giudiziario e aderendo alle procedure delineate nell’atto fiduciario e nella legge statale. Se il mutuatario non effettua il prestito corrente, la proprietà viene messa all’asta tramite vendita di un fiduciario.
Il titolo viene trasferito dal trustee al nuovo proprietario tramite atto del trustee dopo la vendita. Quando non ci sono offerenti alla vendita del fiduciario, la proprietà ritorna al prestatore tramite atto di un fiduciario. Una volta che la proprietà è stata venduta, il mutuatario non ha diritto di riscatto.
Inoltre, un fiduciario ha la responsabilità di pagare i proventi della vendita al mutuatario e prestatore dopo che la vendita è stata finalizzata. Il fiduciario pagherà al prestatore l’importo residuo del debito e pagherà al mutuatario tutto ciò che supera tale importo, consentendo così al prestatore di acquistare la proprietà.
Pro e contro dell’investimento in atti di fiducia
Gli investitori che sono alla ricerca di rendimenti succosi a volte si rivolgono al settore immobiliare, in particolare agli atti di fiducia.
Nell’investimento in atto di fiducia, l’investitore presta denaro a uno sviluppatore che lavora a un progetto immobiliare. Il nome dell’investitore va sull’atto di fiducia come prestatore. L’investitore riscuote interessi sul suo prestito; quando il progetto è finito il suo principale gli viene restituito per intero. Un broker di atti di fiducia di solito facilita l’affare.
Professionisti
- Flusso di reddito ad alto rendimento
- Diversificazione del portafoglio
Contro
- Illiquidità
- Nessun apprezzamento del capitale
Che tipo di sviluppatore entra in questo accordo? Le banche sono spesso riluttanti a concedere prestiti a determinati tipi di sviluppi, come progetti commerciali di medie dimensioni – troppo piccoli per i grandi istituti di credito, troppo grandi per quelli piccoli – o sviluppatori con risultati scadenti o troppi prestiti. I prestatori prudenti possono anche muoversi troppo lentamente per gli sviluppatori rispetto a una scadenza ravvicinata per l’inizio o il completamento di un progetto.
Sviluppatori come questi sono spesso un po ‘in crisi. Per questi motivi, gli investitori in atti di fiducia possono spesso aspettarsi tassi di interesse elevati sui loro soldi. Possono trarre vantaggio dalla diversificazione in una diversa classe di attività, senza dover essere esperti nella costruzione o nella gestione di immobili: questo è un investimento passivo.
Investire in un atto di fiducia presenta alcuni rischi e svantaggi. A differenza delle azioni, gli investimenti immobiliari non sono liquidi, il che significa che gli investitori non possono recuperare i loro soldi su richiesta. Inoltre, gli investitori possono aspettarsi solo l’interesse generato dal prestito; qualsiasi ulteriore apprezzamento del capitale è improbabile.
Le parti investite possono sfruttare qualsiasi discrepanza legale nell’atto di trust, causando costosi intrecci legali che potrebbero mettere in pericolo l’investimento. L’investitore tipico con poca esperienza può avere difficoltà, poiché richiede competenze specifiche per trovare sviluppatori, progetti e broker credibili e affidabili.
Esempio del mondo reale di un atto fiduciario
Un breve documento di atto di fiducia utilizzato nella contea di Austin, in Texas, copre i requisiti per la maggior parte degli istituti di credito. Il modulo inizia con una definizione di termini e spazi per il mutuatario, il prestatore e il fiduciario per inserire i loro nomi. Sono richiesti anche l’importo da prendere in prestito e l’indirizzo della proprietà.
Dopo questa sezione, il documento prosegue specificando il trasferimento dei diritti sulla proprietà e sui patti uniformi tra cui:
- Dettagli sul pagamento del capitale e degli interessi
- Fondi di garanzia
- Liens
- Assicurazione sulla proprietà e manutenzione della struttura
- Occupazione della struttura: si stabilisce che il mutuatario deve prendere la residenza entro 60 giorni
Il modulo include anche patti non uniformi, che specificano l’inadempienza o la violazione di uno qualsiasi dei termini dell’accordo. E specifica che il prestito di cui si occupa il documento non è un prestito di equità domestica – cioè qualcosa da cui il mutuatario riceverà denaro – ma uno per l’acquisto della proprietà.
L’atto di fiducia si conclude con uno spazio per la firma del mutuatario, che deve essere fatta alla presenza di un notaio e di due testimoni, anch’essi firmatari.