La verità sui prezzi degli immobili
Il settore immobiliare è stato tradizionalmente considerato un investimento sicuro. Ma le recessioni e altri disastri stanno mettendo alla prova questa teoria, facendo riflettere gli investitori e gli aspiranti proprietari di case.
Punti chiave
- I valori delle case tendono ad aumentare nel tempo, ma le recessioni e altri disastri possono portare a prezzi più bassi.
- A seguito di crolli, i valori delle case possono aumentare in alcune aree del paese a causa della forte domanda e della scarsa offerta, mentre altre aree faticano a riprendersi.
- I potenziali acquirenti di case non dovrebbero concentrarsi sulle tendenze nazionali, poiché i prezzi variano tra gli stati e persino le città vicine.
- I bassi tassi ipotecari hanno un effetto indiretto sui prezzi delle case, poiché i consumatori sono disposti a contrarre più debiti quando il credito è a buon mercato.
Prezzi storici
Prima del 2007, i dati storici sui prezzi delle abitazioni sembravano indicare che i prezzi degli immobili potevano continuare a salire indefinitamente. In effetti, con poche eccezioni, il prezzo medio di vendita delle case vendute negli Stati Uniti è cresciuto costantemente ogni anno dal 1963 al 2007, quando è scoppiata la bolla immobiliare ene è seguita la crisi finanziaria del 2008.
Ripresa dopo la crisi finanziaria
Entro il 2013, il prezzo medio di vendita delle case vendute negli Stati Uniti è risalito ai livelli pre-crisi. Negli anni successivi, il trend rialzista è sembrato promettente, fino al 2018, quando i prezzi si sono appiattiti e poi hanno iniziato a scendere leggermente nel 2019.
Naturalmente, i prezzi degli immobili dipendono fortemente dal mercato (posizione, posizione, posizione) e le tendenze nazionali possono dire solo una parte del quadro. Un boom in California può mascherare un fallimento a Detroit.
Anche all’interno della stessa città, i numeri possono variare notevolmente. Le aree che registrano una nuova crescita o la gentrificazione possono mostrare un apprezzamento significativo dei prezzi, mentre le aree della città possono essere in declino. Il grafico seguente mostra come le regioni del sud, dell’ovest, del nord-ovest e del midwest registrano tendenze diverse nei prezzi degli immobili.
Quando si esaminano le statistiche nazionali e regionali, assicurarsi di tenere conto della realtà del mercato nella propria area locale. L’aumento dei prezzi a livello nazionale potrebbe non aiutarti se la tua città, stato o quartiere è in declino.
Prezzi attuali delle case
È troppo presto per dire cosa accadrà ai prezzi delle case nel 2020 e nel 2021, ma se la storia si ripete, possiamo aspettarci un calo dei prezzi delle case a causa della recessione del COVID-19. A partire da marzo 2020, i contratti di acquisto hanno iniziato a cadere tra problemi ipotecari, mancanza di interesse dell’acquirente e persino un calo dei periti disponibili e di altri professionisti necessari per eseguire transazioni.
Allo stesso tempo, potenziali cambiamenti di costruzione e ritardi sono diventati una preoccupazione molto reale. Ancora una volta, è troppo presto per sapere cosa accadrà, ma è possibile che nuove partenze e ristrutturazioni subiscano un colpo nel 2021.
Tendenze per la casa
Naturalmente, è importante considerare che fattori diversi dall’offerta e dalla domanda possono influenzare i prezzi degli immobili. Ad esempio, anche prima che i numeri iniziassero ad andare nel verso sbagliato nel 2008, la National Association of Home Builders ha riferito che la dimensione media della casa in America era di 983 piedi quadrati nel 1950, 1.500 piedi quadrati nel 1970 e ha raggiunto il picco di 2.740 nel 2015.
Questa tendenza è proseguita nella prima metà degli anni 2000, dopodiché ha iniziato a diminuire leggermente. Tuttavia, con le case che diventano più grandi e l’inflazione che si aggiunge al costo dei materiali da costruzione, è logico che i prezzi delle case aumentino. Anche altre tendenze possono far salire i prezzi, come le preferenze dell’acquirente per pavimenti, elettrodomestici, infissi e simili più costosi.
Le tendenze nazionali potrebbero non darti il quadro completo, poiché i valori e i prezzi degli immobili variano tra gli stati e le città vicine.
Case come investimenti
Poiché i prezzi delle case tendono ad aumentare nel tempo, l’acquisto di una casa è stato tradizionalmente considerato un investimento sicuro. Tuttavia, un punto importante da considerare quando si considera una casa come un investimento è che non ripagherà mai se non la si vende.
Da un punto di vista pratico, anche se il valore della tua residenza principale raddoppia, probabilmente significa solo che le tue tasse sugli immobili sono aumentate. Tutti i guadagni che ottieni sono sulla carta fino a quando non vendi la proprietà. Naturalmente, per molti proprietari di case, va bene. Una casa che raddoppia di valore è una bella risorsa da trasmettere ai figli e ai nipoti.
Ridimensionamento
Se decidi di vendere e acquistare un’altra casa nella stessa zona, ricorda che probabilmente anche i prezzi di quelle altre case sono aumentati. Per prenotare veramente un guadagno dalla tua vendita, probabilmente dovrai trasferirti in una casa più piccola nella stessa zona, o trasferirti fuori dalla zona e trovare un posto meno costoso in cui vivere.
Naturalmente, il ridimensionamento è un’opzione interessante per molti pensionati e per coloro che non hanno più figli che vivono a casa. A parte i potenziali guadagni finanziari, è più facile prendersi cura di una casa più piccola (almeno in teoria) e può affrontare problemi di mobilità futuri.
Prestiti di equità domestica
Sebbene sia possibile attingere al capitale della tua casa accendendo un prestito a fronte di esso, usare la tua casa come un bancomat (ATM) non è sempre una buona strategia.
Non solo gli interessi che paghi incidono sui tuoi profitti, ma il pagamento del prestito ti toglie la stabilità finanziaria. Se i prezzi degli immobili diminuiscono, potresti trovarti nella posizione non invidiabile di dover più sul prestito di quanto valga la casa.
Tassi del mutuo
I tassi ipotecari generalmente aumentano durante i periodi di crescita economica. Quando ciò accade, il mercato del lavoro è sano e anche i salari delle persone aumentano. Al contrario, i tassi ipotecari tendono a scendere durante i rallentamenti economici poiché la Federal Reserve cerca di rendere più facile spendere e prendere in prestito.
Il tasso medio del mutuo a tasso fisso a 30 anni è stato inferiore al 5% dal 2010 (tieni presente che anche piccole variazioni dei tassi possono avere un enorme impatto sul costo complessivo della tua casa). Questo grafico della Federal Reserve Bank di St. Louis mostra i prezzi storici dei mutui a tasso fisso trentennale, a partire dal 1971.
Quindi come funziona questo per i prezzi degli immobili? I tassi ipotecari più bassi non hanno necessariamente una relazione diretta con i prezzi delle case, anche se ci piacerebbe pensare che lo abbiano. Ma possono avere un effetto indiretto su di loro. Quando i tassi sono bassi, i consumatori sono più disponibili e possono permettersi di contrarre più debiti. Questo perché il costo del credito, cioè gli interessi, è basso. L’aumento dei tassi di interesse, tuttavia, tende a portare a una domanda più debole da parte degli acquirenti.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau e / o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Acquistare una casa è un buon investimento?
L’idea che una casa sia un buon investimento nasce dal fatto che i prezzi degli immobili tendono ad aumentare, almeno storicamente parlando. Poiché non c’è modo di prevedere il futuro mercato immobiliare, è importante evitare di entrare nella tua testa. Una casa è un buon investimento solo se te lo puoi permettere.
Naturalmente, anche se è improbabile che tu possa vedere dei profitti che puoi spendere se prevedi di vivere nella stessa casa per tutta la vita. Ma se acquisti con una strategia di uscita in mente, ci sono molte più possibilità di realizzare un profitto in contanti.
In primo luogo, considera la tua motivazione per l’acquisto di una casa. Se vuoi viverci, probabilmente non hai bisogno di pensare alla tua casa in termini di profitti e perdite. Se speri di guadagnare, devi inserire la transazione con una strategia di uscita. Ciò significa anche che dovresti avere un prezzo di vendita nella parte posteriore della tua mente, il tutto mantenendo il prezzo di acquisto della proprietà in primo piano.
Quando il mercato raggiunge il tuo prezzo, vendi la proprietà proprio come faresti con un’azione che si è apprezzata. Questo potrebbe non essere un approccio pratico per la tua residenza principale, a seconda del tuo stile di vita, ma è esattamente ciò che fanno molti investitori immobiliari quando acquistano proprietà: rinnovarle e venderle. Ricorda solo che i prezzi non aumentano sempre.
La linea di fondo
Con la storia come guida, la maggior parte dei potenziali proprietari di casa farebbe bene a comprare un posto in cui sperano di abitare, ripagare rapidamente il mutuo, viverci fino alla pensione, quindi ridimensionarsi e trasferirsi in una casa meno costosa. Non è una scommessa sicura, ma questa strategia aumenta la probabilità di realizzare un profitto.