Locazione sintetica
Che cos’è un contratto di locazione sintetico?
Un leasing sintetico è un leasing operativo fuori bilancio con il quale una società veicolo, costituita dalla società operativa o controllante, acquista un bene e poi lo affitta nuovamente alla società operativa. Il contratto di locazione sintetico è popolare tra le aziende quotate in borsa che cercano di migliorare debito in rapporto al capitale, come l’attività viene visualizzata sul bilancio della società veicolo e spesati sul genitore / società operativa del conto economico.
Come funziona un contratto di locazione sintetico
Con un leasing sintetico, la società veicolo tratta il leasing come un leasing di capitale ai fini fiscali e addebita le spese di ammortamento a fronte dei propri utili. In sostanza, il contratto di locazione sintetico consente a un’azienda di affittare un bene a se stessa. Tuttavia, l’attività non compare nel bilancio della società madre. La capogruppo, invece, lo tratta ai fini contabili come un leasing operativo, registrandolo come costo a conto economico.
Punti chiave
- Un leasing sintetico è un leasing operativo in cui una società veicolo, di proprietà di una controllante, acquista un bene e lo affitta alla società operativa.
- Il bene è di proprietà del locatore ai fini contabili, ma è di proprietà del locatario ai fini fiscali.
- Per la capogruppo / locatario l’ammortamento del bene non incide sull’utile netto, come evidenziato a conto economico.
- Il locatario può, tuttavia, richiedere detrazioni di ammortamento a fini fiscali.
La struttura del contratto di locazione sintetica consente ad una società di controllare un immobile senza essere tenuta a esporre l’immobile come bene in bilancio. Dopo la crisi Enron, le leggi si sono inasprite e la prevalenza dei contratti di locazione sintetici è diminuita. Tuttavia, stanno tornando alla ribalta per le entità che hanno le risorse per navigare nel nuovo panorama normativo.
Vantaggi dei contratti di locazione sintetici
I contratti di locazione sintetici offrono sofisticate opzioni di finanziamento, oltre ad altri vantaggi. L’immobile non è iscritto nel bilancio della società operativa, ma sono riconosciuti i benefici di ammortamento. Ai fini fiscali, il locatario è riconosciuto come proprietario, il che gli consente di richiedere detrazioni per interessi (parte degli interessi dei pagamenti del leasing) e ammortamenti. Tuttavia, poiché la proprietà non è un bene del locatario / società operativa, il suo deprezzamento non ridurrà l’utile netto sul loro conto economico, creando una posizione più favorevole con gli azionisti e potenziali investitori. Con un contratto di locazione sintetica, il locatario ha la libertà di selezionare il bene e prendere decisioni esecutive in merito alla sua costruzione e migliorie; inoltre, i pagamenti del leasing sono relativamente bassi rispetto a quelli di un leasing convenzionale. Nel complesso, il locatario beneficia di rapporti finanziari migliorati, vantaggi fiscali e pieno controllo su come viene utilizzato il bene: uno scenario migliore di entrambi i mondi.
Contratto di locazione tradizionale vs. contratto di locazione sintetico
In un contratto di locazione tradizionale, il locatore mantiene il pieno controllo su come la proprietà viene utilizzata ed è solitamente responsabile delle migliorie; tuttavia, alcune disposizioni di locazione consentono ai locatari di apportare modifiche alla proprietà per soddisfare le esigenze aziendali. Tutti i benefici, le spese e le responsabilità (ad esempio le tasse) associati alla proprietà dei beni sono assunti dal locatore. Semplicemente, il locatore è il proprietario ai fini fiscali e contabili. Il locatario non ha interessi nell’immobile oltre a quanto dato dal leasing operativo.