Definizione dell’Atto di Garanzia Speciale
Che cos’è un atto di garanzia speciale?
Un atto di garanzia speciale è un atto di proprietà immobiliare in cui il venditore della proprietà, noto come concedente, garantisce solo contro tutto ciò che è accaduto durante la loro proprietà fisica. In altre parole, il concedente non garantisce contro eventuali vizi di titolo evidente che esistevano prima di prendere possesso della proprietà.
Gli atti di garanzia speciale sono più comunemente utilizzati con le transazioni di proprietà commerciali. Le transazioni di proprietà unifamiliari e di altra proprietà residenziale utilizzano solitamente un atto di garanzia generale. Molti istituti di credito ipotecario insistono sull’uso dell’atto di garanzia generale.
Gli atti di garanzia speciale hanno molti nomi in stati diversi, tra cui atto di patto, atto di concessione e atto di garanzia limitata.
Punti chiave
- Un atto di garanzia speciale è un atto in cui il venditore di un bene garantisce solo contro problemi o gravami nel titolo di proprietà che si sono verificati durante la sua proprietà.
- Uno speciale atto di garanzia garantisce due cose: il concedente possiede e può vendere l’immobile; e la proprietà non ha subito gravami durante la sua proprietà.
- Un atto di garanzia speciale è più limitato del più comune atto di garanzia generale, che copre l’intera storia della proprietà.
Comprensione degli atti di garanzia
Un atto di garanzia prevede il trasferimento della proprietà o del titolo di proprietà immobiliare commerciale o residenziale e viene fornito con determinate garanzie del venditore. Queste garanzie includono che il titolo di proprietà viene trasferito liberamente e senza pretese di proprietà, gravami o ipoteche in sospeso o altri oneri da persone o entità diverse dal venditore.
Un atto di garanzia speciale, noto anche come atto di garanzia limitata, è una variazione dell’atto di garanzia generale. L’atto di garanzia generale è il tipo di strumento più comune e preferito utilizzato per trasferire titoli immobiliari negli Stati Uniti.
Sia gli atti di garanzia generale che quelli speciali identificano:
- Il nome del venditore, il concedente
- Il nome dell’acquirente: il beneficiario
- L’ubicazione fisica della proprietà
- L’immobile è libero da debiti o gravami diversi da quelli indicati nell’atto
- Il concedente garantisce di essere il legittimo proprietario della proprietà e di avere il diritto legale di trasferire il titolo.
- Il concedente garantisce che la proprietà è libera da ogni privilegio e che non ci sono crediti in sospeso sulla proprietà da qualsiasi creditore che la utilizzi come garanzia.
- Esiste una garanzia che il titolo resisterà a qualsiasi rivendicazione di proprietà della proprietà da parte di terzi.
- Il concedente farà tutto il necessario per far valere il titolo del beneficiario sulla proprietà.
Entrambi gli atti prevedono le stesse tutele generali per l’acquirente. Tuttavia, la differenza principale tra una garanzia speciale e un atto di garanzia generale è il modo in cui gestiscono il periodo di protezione concesso alla proprietà.
Atto di garanzia speciale
Mentre l’uso della parola “speciale” può comunicare a un acquirente l’idea che l’atto è di qualità superiore, l’atto di garanzia speciale è meno completo e offre meno protezione a causa del periodo di tempo limitato che copre. Nella proprietà residenziale, gli atti di garanzia speciale sono frequentemente utilizzati nei pignoramenti e nella vendita forzata della proprietà per soddisfare un debito.
Un atto di garanzia generale copre l’intera storia della proprietà. Garantisce che la proprietà sia libera e priva di vizi o ingombri, indipendentemente dal momento in cui si sono verificati o sotto la cui proprietà. L’atto di garanzia generale assicura all’acquirente che stanno ottenendo pieni diritti di proprietà senza validi potenziali problemi legali con il titolo.
Con un atto di garanzia speciale, la garanzia copre solo il periodo in cui il venditore ha detenuto la proprietà della proprietà. Gli atti di garanzia speciale non proteggono da eventuali errori in un titolo libero e chiaro che possono esistere prima della proprietà del venditore. Pertanto, il concedente di un atto di garanzia speciale è responsabile solo per debiti, problemi o altri gravami sul titolo che ha causato o che si è verificato durante la sua proprietà della proprietà. Il concessionario si assume la responsabilità per eventuali problemi che sorgono dai precedenti proprietari.
Ad esempio, immagina che una casa abbia avuto due precedenti proprietari prima di te. Il primo proprietario era un accaparratore e presto la casa e il cortile caddero in rovina. Il dipartimento per l’applicazione del codice della città ha emesso multe contro il proprietario che era allegato alla proprietà. Il proprietario è rimasto indietro sul mutuo e la banca ha pignorato, vendendo la casa al secondo proprietario.
Per il piacere del vicinato, il nuovo proprietario aggiustò la casa e pulì il cortile. Dopo 10 anni la casa viene messa in commercio e tu la compri con apposito atto di garanzia. Qualche anno dopo decidi di vendere la casa. Tuttavia, poiché i privilegi di applicazione del codice rimangono contro la proprietà, potrebbero ostacolare la tua vendita. Per lo meno, dovrai soddisfare il privilegio della città per liberare il titolo.
Ricerche del titolo e assicurazione del titolo
La maggior parte delle volte una ricerca per titolo scoprirà eventuali privilegi o rivendicazioni sul titolo di una proprietà. Una ricerca per titolo è una revisione dei registri pubblici disponibili per determinare la proprietà della proprietà. Avvocati, società titolari e privati possono completare ricerche per titolo per verificare la proprietà della proprietà. Sebbene queste ricerche siano estese, c’è sempre la possibilità che qualcosa manchi.
Per questo motivo, la maggior parte degli acquirenti, indipendentemente dal tipo di atto di garanzia utilizzato, acquista anche un’assicurazione di proprietà quando acquista una proprietà. L’assicurazione del titolo è una polizza assicurativa di indennizzo che protegge un acquirente da pretese finanziarie contro il titolo di una proprietà che possiede.
Professionisti
- Garanzie speciali consentono il trasferimento del titolo di proprietà tra venditore e acquirente.
- L’acquisto di un’assicurazione di proprietà può mitigare il rischio di precedenti reclami per l’atto di garanzia speciale.
Contro
- Gli atti di garanzia speciale forniscono una protezione limitata per i beneficiari o gli acquirenti.
- Gli atti di garanzia speciale coprono solo il periodo di proprietà del concedente o del venditore.
Esempio del mondo reale
Sebbene gli atti di garanzia generale siano più comuni nelle transazioni immobiliari residenziali, esiste un’area in cui l’atto di garanzia speciale diventa la norma. Questa arena è per proprietà pignorate, proprietà immobiliari (REO) o proprietà vendute allo scoperto.
La maggior parte della Housing and Urban Development (HUD) e residenze di proprietà della banca vendono utilizzando questo tipo di atto. Forse uno dei motivi principali per l’utilizzo di atti di garanzia speciale è perché l’autorità di vendita non desidera essere responsabile per alcuna situazione riguardante la proprietà prima del sequestro.
Ad esempio, nel 2012, una coppia con una casa nella contea di Grenada, Mississippi, è stata insolvente sui pagamenti del prestito sulla proprietà. Nel febbraio 2013, la proprietà è stata preclusa dal loro prestatore, Wells Fargo Bank. Successivi documenti legali hanno indicato che Wells Fargo “ha trasmesso la Proprietà a FNMA in uno speciale atto di garanzia”.