REIT per anziani: buoni per il tuo portafoglio?

I REIT per anziani dovrebbero far parte del tuo portafoglio? Un REIT, o fondo di investimento immobiliare, è una società che possiede, o finanzia, beni immobili che producono reddito.

Come i fondi comuni di investimento, i REIT forniscono agli investitori di tutti i giorni un reddito basato sui dividendi e un apprezzamento del capitale a lungo termine. REIT diversificati o specializzati potrebbero contenere diversi tipi di proprietà in un portafoglio, che vanno dai complessi di appartamenti ai centri di vendita al dettaglio, a infrastrutture come torri cellulari o condutture energetiche. A differenza del settore immobiliare vero e proprio, il tuoinvestimento in un REIT è liquido, con azioni che scambi come azioni in borsa.

I REIT devono pagare più del 90% del loro reddito imponibile comedividendi agli azionisti, che poi pagano le imposte sul reddito su tali dividendi. Ciò consente loro di rinunciare alle imposte sul reddito delle società.

I REIT consentono agli investitori di indirizzare le tendenze del settore. All’inizio degli anni 2010, la crescita urbana ha superato la crescita suburbana per la prima volta dagli anni ’20. Con un boom parallelo dello shopping online, i REIT strettamente o fortemente esposti ai centri commerciali presentavano un rischio maggiore per gli investitori. Una popolazione che invecchia, tuttavia, può offrire opportunità agli investitori che cercano di trarre vantaggio dai cambiamenti demografici. L’aumento della domanda di immobili per anziani potrebbe prevedere una crescita per i REIT per anziani.

Dati demografici REIT per anziani

Molti di noi stanno invecchiando. Ogni giornocirca 10.000 baby boomer compiono 65 anni. Entro il 2030, tutti i baby boomer avranno più di 65 anni, quindi 1 residente negli Stati Uniti su 5 sarà in età pensionabile. Entro il 2034, le persone anziane supereranno i bambini per la prima volta nella storia degli Stati Uniti, secondo i dati del censimento degli Stati Uniti.

Man mano che i boomers invecchiano, vorranno o avranno bisogno di trasferirsi in alloggi che soddisfino le loro esigenze. Spesso, queste opzioni ricadono sotto l’ombrello degli alloggi per anziani, che vanno da strutture per anziani che forniscono opzioni di vita indipendenti a diverse forme di assistenza assistita.

La necessità di tutti i tipi di strutture per anziani crescerà. Uno studio del 2015 degli economisti NAREIT ha prodotto quanto segue:

• Gli anziani si trasferiscono in alloggi per anziani con una frequenza maggiore rispetto al passato e tali traslochi avvengono in età più giovane che in passato. Parte di questo è determinato dalla disponibilità di opzioni di vita per anziani al di là dell’assistenza alla vita assistita.
• Mentre la vita da anziani è più comune tra i pensionati più anziani, la crescita più rapida è tra quelli nella fascia di età compresa tra 70 e 79 anni.
• Gli anziani più ricchi hanno maggiori opzioni in termini di vita da anziani.

Queste e altre tendenze demografiche sono favorevoli ai REIT per gli alloggi per anziani. La domanda rimane: sono un buon investimento? Come la maggior parte delle opzioni di investimento, la risposta è che dipende.

Considera questi fattori

Investire in REIT quotati in borsa è come investire in qualsiasi altra società. Per cominciare, dovresti sapere chi gestisce l’azienda. Qual è la strategia aziendale / di investimento? Qual è il track record dell’azienda? In altre parole, dovresti avere molte delle stesse domande che avresti posto e ricercato prima di investire in Apple, IBM o qualsiasi altra singola azione.

I REIT per anziani sono principalmente nel settore dei REIT sanitari. La percentuale di REIT sanitari e in particolare anziani che vivono varia da REIT a REIT.

Al di là delle domande precedenti, dovresti prima scoprire come il REIT guadagna i suoi soldi. All’interno di questa ampia categoria, ci sono REIT che investono in appartamenti e comunità per anziani, strutture per la vita assistita e proprietà correlate, come gli edifici medici.

La grande sanità REIT Ventas ( VTR ) ha fatto una scommessa importante sull’edilizia residenziale per anziani. I recenti commenti di Morningstar sul REIT fanno eco ad alcune preoccupazioni per il futuro degli alloggi per anziani: “La forte crescita inizialmente goduta delle attività operative di alloggi per anziani di Ventas è rallentata con l’aumentare dei livelli di nuova offerta competitiva e l’incertezza. Le prestazioni potrebbero continuare a essere testate se la dinamica della domanda / offerta si indebolisse. ”

Come molte tendenze che osserviamo nel mondo degli affari quando le aziende individuano il potenziale di profitto, tendono a entrare in un segmento di business. Gli alloggi per anziani non fanno eccezione. Sebbene i dati demografici siano favorevoli alle strutture per anziani di tutti i tipi, un eccesso di offerta potrebbe ridurre la loro redditività e quindi la redditività e il flusso di cassa dei REIT che investono in queste proprietà.

Un boom edilizio secondo il National Investment Center for Seniors Housing & Care (NIC), i tassi di occupazione sono stati più deboli del previsto e nel 2019 sono scesi al livello più basso degli ultimi otto anni. “La domanda è stata forte, ma non è stata abbastanza forte”, dato il tasso di nuove costruzioni e offerta nel mercato, ha dichiarato in un’intervista Beth Burnham Mace, capo economista e direttore di outreach del NIC.

Dividendi e reddito

I REIT sono noti per la generazione di reddito basato sui dividendi. Il Vanguard REIT ETF ( fondo indicizzato che indice MSCI US REIT, ha un rendimento a 12 mesi del 3,07% al 31 marzo 2021. Alcuni dei principali REIT sanitari, con importanti alloggi per anziani partecipazioni, carry rendimenti che hanno deluso rispetto alle aspettative negli ultimi anni.

La linea di fondo

Le tendenze demografiche favoriscono sicuramente i REIT residenziali per anziani e i REIT sanitari con partecipazioni significative in questo settore. Prima di investire su di loro, però, vale la pena considerare diversi punti.

In primo luogo, mentre il reddito da dividendi di molti di questi REIT può essere allettante in circostanze che favoriscono i rendimenti elevati, valuta se sono sostenibili e quali rischi aggiuntivi potrebbero incorrere. In secondo luogo, i tassi di interesse elevati influiscono sui REIT: valuta l’impatto di un aumento dei tassi di interesse sulle partecipazioni in REIT. Infine, mentre le tendenze demografiche sono favorevoli, è importante rimanere al passo con l’offerta di alloggi per anziani in relazione alla domanda potenziale.