Mutuo ad apprezzamento condiviso (SAM)

Che cos’è un mutuo ad apprezzamento condiviso (SAM)?

Un mutuo ad apprezzamento condiviso (SAM) è quando il mutuatario o l’acquirente di una casa condivide una percentuale dell’apprezzamento del valore della casa con il creditore. In cambio di questo compenso aggiuntivo, il prestatore accetta di addebitare un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse di mercato prevalente.

Capire un mutuo di apprezzamento condiviso

Un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM) è diverso da un mutuo normale durante la rivendita della proprietà. Con un’ipoteca standard, il mutuatario paga al prestatore il capitale dovuto sul prestito più gli interessi per un determinato numero di anni. Quando il mutuatario vende la casa, i proventi della vendita vengono utilizzati per estinguere il mutuo se c’è ancora un saldo dovuto alla banca.

Ad esempio, supponiamo che il proprietario di una casa abbia finanziato $ 300.000 e, alla fine del mutuo, il mutuatario abbia saldato il prestito. Supponiamo che il valore della casa sia passato da $ 300.000 a $ 360.000 o il 20%. Il mutuatario mantiene il guadagno del 20% così come i proventi della vendita.

Con un SAM, il mutuatario accetta di dare una parte del valore apprezzato della casa al mutuante quando il mutuatario vende la casa, oltre a pagare il mutuo. L’importo apprezzato che viene pagato alla banca è chiamato interesse contingente perché stai dando al prestatore un interesse nel valore apprezzato della proprietà. L’interesse potenziale è concordato in anticipo ed è dovuto al prestatore al momento della vendita della proprietà. La banca di solito offre un tasso di interesse inferiore su un SAM.

Usando il nostro esempio precedente, supponiamo che il mutuatario abbia stipulato un mutuo ad apprezzamento condiviso con la banca, che ha una clausola contingente del 25%. Se ricordi, il valore della casa si è apprezzato da $ 300.000 a $ 360.000 per un guadagno di $ 60.000. Secondo le linee guida SAM, il proprietario della casa pagherebbe alla banca il 25% o $ 15.000 dei $ 60.000 di rivalutazione del valore.

Punti chiave

• Un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM) è quando il mutuatario o l’acquirente di una casa condivide una percentuale dell’apprezzamento del valore della casa con il creditore.
• In cambio di questo compenso aggiuntivo, il prestatore accetta di addebitare un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse di mercato prevalente.
• Un mutuo di rivalutazione condiviso può avere una clausola di eliminazione graduale dopo un determinato numero di anni.

Variazioni dei mutui ad apprezzamento condiviso

I mutui a rivalutazione condivisa possono avere vari contingenti incorporati. Un SAM potrebbe includere una clausola di eliminazione graduale in base alla quale potrebbe eliminare completamente o ridurre la percentuale pagata al prestatore nel tempo. La clausola incoraggia il proprietario a non vendere la proprietà e rimborsare il mutuo ipotecario. Con alcune clausole, l’interesse contingente potrebbe scomparire completamente per cui il proprietario della casa non deve nulla al momento della vendita.

Un’altra variazione della clausola di ritiro graduale può stabilire che il mutuatario paga una percentuale di apprezzamento del prezzo della casa solo se la casa viene venduta entro i primi anni. Un tipico termine gradualmente eliminato stabilirà che il 25% dell’apprezzamento del valore sia pagato al prestatore se il mutuatario vende entro cinque anni.

La situazione ideale per il mutuatario sarebbe quella di mantenere la casa per cinque anni e se c’è un aumento di valore, venderla dopo il quinto anno poiché il mutuatario manterrebbe tutto l’apprezzamento del prezzo. Tuttavia, ci possono essere rischi per il mutuatario. Se un mutuatario non vende la casa e detiene la proprietà fino alla scadenza del mutuo, potrebbe comunque dover pagare alla banca la parte del valore apprezzato, se non c’è una clausola di eliminazione graduale.

D’altra parte, i SAM aiutano i finanziatori a recuperare gli interessi persi se un mutuatario vende la proprietà prima di estinguere il mutuo. Le banche guadagnano sugli interessi addebitati su un mutuo ipotecario e se un acquirente vende la casa, la banca perde eventuali pagamenti di interessi futuri. Un mutuo di rivalutazione condiviso aiuta a compensare parte della perdita di interessi sul prestito se la proprietà viene venduta.

Mutui ad apprezzamento condiviso in pratica

I mutui ad apprezzamento condiviso vengono talvolta utilizzati con investitori immobiliari e pinne per la casa. Le pinne sono quegli investitori che acquistano e ristrutturano una proprietà nella speranza di ottenere un profitto. I SAM per le pinne tendono a funzionare meglio in un mercato immobiliare in crescita. Tuttavia, questo tipo di mutuo per la casa ha spesso un limite di tempo per il rimborso del saldo. Le proprietà non vendute entro la scadenza di solito hanno il rifinanziamento del saldo residuo al tasso di mercato prevalente.

Un altro utilizzo per un mutuo ad apprezzamento condiviso è quando un mutuo ipotecario supera il valore della casa o è sott’acqua. Un mutuo subacqueo può verificarsi se il mercato immobiliare è diminuito in seguito all’acquisto della casa. La banca potrebbe offrire una modifica del prestito per ridurre il debito ipotecario in modo che corrisponda al valore di mercato inferiore della casa. In cambio, la banca potrebbe chiedere la modifica del prestito in un mutuo di rivalutazione condiviso.

Tuttavia, ci possono essere vari problemi fiscali con i SAM, per cui i prestatori potrebbero non ottenere lo stesso trattamento fiscale per il guadagno apprezzato dei mutuatari. Di conseguenza, è importante contattare un consulente fiscale o un contabile per capire se vale la pena perseguire un mutuo ad apprezzamento condiviso.