Inventario delle ombre
Cos’è lo Shadow Inventory?
L’inventario ombra si riferisce a immobili disabitati o che presto saranno disabitati che devono ancora essere immessi sul mercato. Viene spesso utilizzato per tenere conto di quelle proprietà che sono in fase di pignoramento ma che non sono ancora state vendute. Comprende anche le case che i proprietari stanno aspettando di mettere in vendita fino a quando i prezzi non miglioreranno.
Punti chiave
- L’inventario ombra si riferisce al probabile stock di alloggi che non è stato ancora immesso sul mercato immobiliare.
- I proprietari di case che aspettano le giuste condizioni per vendere le loro case, o le case che si fanno strada attraverso il processo di preclusione sono i due pezzi più grandi dell’inventario ombra.
- Poiché l’inventario ombra crea incertezza sull’effettiva offerta di case che sarà presto disponibile, può distorcere i dati del mercato immobiliare e complicare una recessione immobiliare.
Capire lo Shadow Inventory
L’inventario ombra può creare incertezza sul momento migliore per vendere e su quando un mercato locale può aspettarsi una ripresa completa. Inoltre, l’inventario ombra spesso fa sì che i dati sugli alloggi riportati sottostimino il numero effettivo di proprietà in vendita sul mercato.
L’inventario ombra ha svolto un ruolo importante all’indomani del crollo dei mutui subprime del 2007-2008. Con il numero senza precedenti di pignoramenti derivanti dal crollo del mercato immobiliare durante quella crisi, i prestatori sono rimasti con importanti partecipazioni immobiliari. Molti istituti di credito sono stati lenti a mettere in vendita le loro scorte per paura di inondare il mercato con le cosiddette proprietà “in difficoltà”.
Poiché le proprietà in difficoltà si vendono per relativamente poco, un numero maggiore di esse sul mercato fa diminuire i prezzi, il che a sua volta riduce il ROI potenziale dei prestatori. Dopo la crisi finanziaria del 2007-2008, tuttavia, le scorte ombra si sono diradate poiché il mercato immobiliare si è lentamente ripreso.
L’impatto economico dell’inventario ombra
Le scorte ombra tendono a crescere quando i mercati immobiliari sono in difficoltà. Quando le banche iniziano a rilasciare proprietà pignorate a un tasso più elevato, è un segno che il mercato immobiliare ha toccato il fondo e sta ricominciando a crescere. Poiché gli alloggi svolgono un ruolo così importante nell’economia complessiva, un inventario ombra più piccolo generalmente coincide con una forte crescita economica.
Allo stesso tempo, il rilascio di proprietà pignorate tempera i prezzi delle case in generale. Questo perché le proprietà in difficoltà vendono a un prezzo molto inferiore rispetto ad altre case. Quando le proprietà in difficoltà costituiscono gran parte delle case sul mercato, abbassano i prezzi su tutta la linea.
Secondo la Federal Reserve Bank di Cleveland, le case pignorate che sono state sul mercato per meno di un anno vendono per il 35% in meno rispetto al valore, mentre quelle che sono state sul mercato per più di un anno vendono per il 60% in meno. Questi prezzi bassi hanno un impatto negativo sui venditori, ma possono anche aiutare gli acquirenti a permettersi una casa.
Anche gli investitori immobiliari possono trarre vantaggio dall’esistenza di inventari ombra. Gli investitori che creano rapporti con i reparti REO di piccole banche e unioni di credito possono talvolta acquistare proprietà dall’inventario ombra prima che il pubblico sappia che sono sul mercato. Allo stesso modo, i gestori patrimoniali e gli agenti immobiliari delle banche più grandi talvolta forniscono agli investitori elenchi di proprietà disponibili.