Rifusione programmata

Che cos’è una rifusione programmata?

Un rifusione programmata è un ricalcolo del programma di pagamento rimanente dei pagamenti di capitale e interessi per un mutuo. Un  mutuo  è un tipo di prestito in cui una banca presta a un mutuatario per l’acquisto di una casa. La rifusione viene eseguita in una data predeterminata o programmata.

Alcuni programmi ipotecari consentono ai proprietari di abitazione di effettuare pagamenti anticipati su prestiti che non sono completamente ammortizzabili, il che significa che i pagamenti non riducono il saldo principale dovuto. Successivamente, alla data di rifusione programmata, viene calcolato un nuovo ammortamento o programma di pagamento in base al saldo del capitale in quel momento e al termine rimanente (o tempo rimanente per il pagamento).

Una rifusione programmata è importante poiché aiuta a garantire che il mutuo venga estinto entro la fine della sua durata originaria. Tuttavia, una rifusione programmata può comportare un aumento degli importi dei pagamenti per i pagamenti rimanenti.

Punti chiave

• Un rifusione programmata è un ricalcolo del programma di pagamento rimanente dei pagamenti di capitale e interessi per un mutuo.
• Una rifusione programmata viene eseguita in una data predeterminata e garantisce che il mutuo venga estinto entro la fine della sua durata originaria.
• Una rifusione ipotecaria programmata può essere un’alternativa al rifinanziamento poiché la rifusione non è un nuovo prestito, né è necessaria una verifica del credito.

Come funziona una rifusione programmata

La rifusione di un mutuo è un’opzione inclusa in alcuni mutui che può comportare tassi di interesse inferiori e un’estensione della durata residua del mutuo. In alcuni casi, un mutuatario potrebbe effettuare un pagamento principale per ridurre l’importo del prestito in essere. Il programma di pagamento del prestito può essere riformulato, creando un nuovo programma di pagamento per riflettere l’importo ridotto preso in prestito.

Il programma di pagamento di un mutuo è chiamato piano di ammortamento quando una parte di ciascun pagamento viene applicata agli interessi dovuti e al saldo del capitale in sospeso. La data di rifusione programmata è quando il creditore calcola il nuovo piano di pagamento e ammortamento in base al saldo e alla durata del capitale rimanente del mutuo. In altre parole, il saldo residuo dovuto viene distribuito sulla durata esistente del prestito per calcolare i pagamenti mensili.

Se è stato effettuato un pagamento di riduzione del capitale, il mutuatario si aspetterebbe probabilmente che il pagamento mensile diminuisse dopo la rifusione programmata del mutuo. Molti fornitori di mutui offrono una revisione programmata del programma di pagamento se il mutuatario ha effettuato un pagamento extra per ridurre l’importo del capitale dovuto. Tuttavia, gli istituti di credito di solito richiedono che il prestito sia in regola, il che significa che non sono dovuti pagamenti in ritardo.

Rifusione programmata e rifinanziamento

Una rifusione ipotecaria può essere un’opzione migliore rispetto al rifinanziamento di un’ipoteca. Con un rifinanziamento, l’ipoteca corrente viene sostituita con un nuovo prestito ipotecario, che in genere viene eseguito quando i tassi di interesse sul mercato sono inferiori al tasso originale sul prestito. Tuttavia, poiché il rifinanziamento è tecnicamente un nuovo prestito, può essere costoso con commissioni aggiuntive e l’approvazione del prestito dipende dalla solvibilità del mutuatario.

D’altra parte, la rifusione di un mutuo non è un nuovo prestito e, di conseguenza, non necessita di una nuova approvazione, né di una verifica del credito del mutuatario. Invece, la rifusione modifica i pagamenti del prestito, ma il mutuo ipotecario originale non viene sostituito.

Rifusione programmata di mutui a tasso variabile

Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse iniziale viene fissato per un periodo di tempo, dopodiché il tasso di interesse viene reimpostato per riflettere i tassi correnti del mercato. Esistono diversi tipi di ARM, che potrebbero consentire ai mutuatari di effettuare pagamenti di soli interessi per un periodo o di regolare l’entità dei pagamenti durante la durata del prestito.

Opzione di pagamento ARM

La rifusione programmata è comune con un’opzione di pagamento mutuo a tasso variabile (ARM). Un’opzione di pagamento ARM è una regolazione ARM mensile, che consente al mutuatario di scegliere tra le seguenti:

• Diverse opzioni di pagamento mensile, incluso un pagamento completamente ammortizzato di 30 o 40 anni
• Un pagamento completamente ammortizzato di 15 anni
• Un pagamento di soli interessi
• Un pagamento minimo o un pagamento di qualsiasi importo superiore al minimo

Gli ARM con opzione di pagamento hanno una funzione che consente la maturazione di interessi differiti. L’interesse differito creato ad ogni data di pagamento viene aggiunto al saldo principale del mutuo. Questo è noto come ammortamento negativo. Spesso, alla fine del quinto anno, è prevista una data di rifusione. In tale data di rifusione, il piano di ammortamento viene ricalcolato in modo che, sulla base del saldo del capitale residuo e del tasso di interesse completamente indicizzato al momento, i pagamenti futuri ammortizzino il mutuo sulla sua durata residua.

Rifusioni pianificate e pagamenti mensili superiori

I mutui a tasso variabile, compresi gli ARM con opzione di pagamento, consentono ai mutuatari di effettuare pagamenti più piccoli, il che può aiutare con l’accessibilità economica. Tuttavia, l’importo complessivo del debito o del mutuo dovuto può aumentare notevolmente nel tempo. Ad esempio, se i pagamenti non ripagano il capitale, l’interesse sul debito continua a crescere fino al punto in cui il saldo del prestito aumenta. Di conseguenza, la rifusione programmata potrebbe portare a un pagamento ipotecario più elevato per estinguere il prestito in tempo.

Qualifiche per una rifusione programmata

Non tutti i mutui si qualificano per la rifusione. In quasi tutti i casi, un mutuo non può essere rifuso a meno che non sia sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac, società di mutui sulla casa sostenute dal governo federale che garantiscono prestiti ipotecari per i finanziatori.

I prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA), che tendono ad aiutare gli acquirenti di case per la prima volta a basso reddito e i prestiti della Veterans Administration (VA) non sono idonei per una rifusione del mutuo. Tuttavia, c’è un’eccezione nel caso di una modifica del prestito, che è una modifica ai termini del prestito, di solito quando il mutuatario non può rimborsare il prestito.

Durante una revisione programmata di un mutuo, un individuo paga una grossa somma verso il proprio capitale e il suo mutuo viene quindi ricalcolato in base al nuovo saldo. Tale importo del contributo principale deve soddisfare o superare il requisito minimo del 10% del saldo corrente dovuto. I mutuatari hanno in genere la possibilità di rifondere la loro ipoteca una volta durante la durata del prestito. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono rifusioni aggiuntive se un altro pagamento del capitale viene effettuato più tardi nella durata del prestito.