Detrazioni fiscali per proprietari di immobili in affitto

Possiedi un immobile che affittate? Oltre al potenziale di reddito regolare e crescita del capitale, gli investimenti immobiliari offrono detrazioni che possono ridurre l’imposta sul reddito sui tuoi profitti.

Ma prima, considera che tipo di investitore immobiliare sei. Sei un investitore passivo o un professionista immobiliare? La tua classificazione come uno o l’altro fa una grande differenza nel numero di agevolazioni fiscali che ottieni.

Investitore passivo vs. professionista

Se trascorri la maggior parte delle tue ore di lavoro nel settore immobiliare come professionista immobiliare, le tue perdite di locazione non sono passive. Ciò significa che le tue perdite sono completamente deducibili da tutto il reddito, passivo o non passivo.

Punti chiave

• Le riparazioni alla tua proprietà sono deducibili. I miglioramenti sono ammortizzabili.
• A volte gli interessi ipotecari sono deducibili. I pagamenti di principio non lo sono.
• L’assicurazione, la cura del prato e le tasse locali sono deducibili.

Se si tratta di un investimento secondario, le tue perdite sono passive e possono essere deducibili fino a $ 25.000 dal reddito derivante dai tuoi affitti. La detrazione scompare se il tuo reddito lordo rettificato modificato (MAGI) è compreso tra $ 100.000 e $ 150.000. Le perdite superiori a $ 25.000 possono essere riportate all’anno successivo.

L’Internal Revenue Service (IRS) definisce un professionista immobiliare come qualcuno che trascorre più della metà delle sue ore lavorative nell’attività di noleggio. Ciò può includere lo sviluppo, la costruzione, l’acquisizione e la gestione della proprietà. Devi anche spendere più di 750 ore all’anno lavorando sulle tue proprietà immobiliari in affitto per qualificarti come professionista.

Fonti di reddito comuni

Entrata da affitto

Il denaro che ricevi in ​​affitto è generalmente considerato imponibile nell’anno in cui lo ricevi, non quando era dovuto o guadagnato. Ciò significa che qualsiasi pagamento anticipato deve essere trattato come reddito.

Ad esempio, supponiamo di affittare una casa per $ 1.000 al mese e di richiedere che i nuovi inquilini paghino il primo e l’ultimo mese di affitto quando firmano un contratto di locazione. In questo caso, dovrai dichiarare i $ 2.000 che hai ricevuto come reddito, anche se $ 1.000 di quei $ 2.000 coprono un periodo che potrebbe essere di diversi anni nel futuro.

Spese pagate dal locatario

Le spese che il tuo inquilino paga per te sono considerate entrate. Ciò includerebbe, ad esempio, una riparazione di emergenza di un frigorifero che un inquilino deve aver fatto mentre si è fuori città.È quindi possibile detrarre il pagamento della riparazione come spesa per il noleggio.

Scambio di servizi

Il tuo inquilino potrebbe offrirti di scambiare servizi in cambio di affitto.È necessario includere un valore di mercato equo dei servizi come reddito. Ad esempio, se il tuo inquilino si offre di dipingere la casa in affitto in cambio di un mese di affitto (del valore di $ 1.000), devi includere $ 1.000 come reddito, anche se non hai ricevuto il denaro. Tuttavia, sarai in grado di detrarre i $ 1.000 come spesa.

Depositi di sicurezza

I depositi cauzionali non sono tassabili quando li ricevi se l’intento è di restituire questi soldi all’inquilino alla fine del contratto di locazione. Ma cosa succede se il tuo inquilino non è all’altezza dei termini di locazione?

Ad esempio, supponi di raccogliere un deposito cauzionale di $ 500 e il tuo inquilino si trasferisce e lascia dei buchi nei muri che costano $ 400 per la riparazione. Puoi detrarre tale importo dal deposito cauzionale durante l’anno in cui lo restituisci. A quel tempo, però, devi includere i $ 400 che hai usato per riparare il muro come reddito. Sarai anche in grado di mostrare i $ 400 come spesa deducibile.

Riparazioni vs. Miglioramenti

I proprietari di immobili in affitto possono presumere che tutto ciò che fanno sulla loro proprietà sia una spesa deducibile. Non è così, secondo l’IRS.

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Le spese per l’ottenimento di un mutuo, come gli onorari e le perizie, non sono deducibili.

Una riparazione mantiene la proprietà in affitto in buone condizioni ed è una spesa deducibile nell’anno in cui la paghi. Le riparazioni includono la verniciatura, la riparazione di una toilette rotta e la sostituzione di un interruttore della luce difettoso. I miglioramenti, d’altra parte, aggiungono valore alla tua proprietà e non sono deducibili quando li paghi.È necessario recuperare il costo dei miglioramenti ammortizzando la spesa rispetto all’aspettativa di vita della proprietà. I miglioramenti potrebbero includere un nuovo tetto, patio o garage.

Da un punto di vista fiscale, dovresti effettuare le riparazioni quando sorgono problemi invece di aspettare che si moltiplichino e richiedano lavori di ristrutturazione.

Detrazioni comuni

Spese ipotecarie: le spese per ottenere un mutuo non sono deducibili al momento del pagamento. Questi includono commissioni e valutazioni.

Una volta che inizi a pagare il mutuo, non tutto il pagamento è deducibile. Poiché una parte di ogni pagamento è destinata al rimborso del capitale, questo importo non è una spesa deducibile. La parte pagata per interessi è detraibile.

La tua società di mutui ti invierà un modulo 1098 ogni anno che mostra quanto hai pagato in interessi durante l’anno. Questo è deducibile. Inoltre, se una parte del tuo pagamento include denaro che va in unconto di deposito a garanzia per coprire tasse e assicurazioni, la tua società di mutui dovrebbe segnalarlo anche a te.

Gli interessi ipotecari sulla casa sono riportati  nell’Allegato A  del modulo fiscale 1040. Gli interessi ipotecari pagati sulle proprietà in affitto che sono deducibili sono riportati nella Tabella E.

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Il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), approvato nel 2017, ha ridotto il capitale ipotecario massimo ammissibile per gli interessi deducibili a $ 750.000 (da $ 1 milione) per i nuovi prestiti. Il TCJA ha anche quasi raddoppiato la detrazione standard, rendendo superfluo per molti contribuenti la descrizione dettagliata.

Spese di viaggio: il denaro speso in viaggio per riscuotere l’affitto o mantenere la proprietà in affitto è deducibile. Tuttavia, se lo scopo del viaggio era per i miglioramenti, è necessario recuperare quella spesa come parte del miglioramento e del relativo deprezzamento.

Hai due scelte su come detrarrepubblicazione IRS463.

Altre spese comuni: oltre alle riparazioni e all’ammortamento, alcune delle altre spese comuni che potresti essere in grado di detrarre sono:

• Assicurazione
• Le tasse
• Cura del prato
• Commissione per la preparazione della dichiarazione dei redditi
• Perdite dovute a incidenti (uragani, terremoti, alluvioni, ecc.) O furti

Condominio e cooperative:

Se possiedi un condominio o una cooperativa in affitto, ognuno ha alcune regole speciali.

Condomini: se l’affitto è un condominio, probabilmente pagherai quote o valutazioni per occuparti della proprietà comune. Ciò include la struttura dell’edificio, gli atri, gli ascensori e le aree ricreative.

Quando affitti il ​​tuo condominio, puoi detrarre le spese, come ammortamenti, riparazioni, interessi e tasse che si riferiscono a questa proprietà comune.

Tuttavia, proprio come con un affitto unifamiliare, non è possibile detrarre i soldi spesi per miglioramenti del capitale, una tale valutazione per una capanna presso la clubhouse. Invece, devi deprezzare il costo di qualsiasi miglioramento rispetto alla sua aspettativa di vita.

Cooperative: le spese per un appartamento cooperativo che affittate sono deducibili. Ciò include le spese di manutenzione pagate alla società di edilizia popolare cooperativa.

I miglioramenti di capitale vengono trattati in modo diverso. Non è possibile detrarre il costo del miglioramento né ammortizzarlo.È necessario aggiungere il costo del miglioramento alla base dei costi nelle azioni della società. Ciò ridurrà la tua plusvalenza quando vendi l’appartamento.

Tenere buoni registri

Nell’Allegato E dell’IRS ci sono spazi per varie categorie di spese. Ciò ti dà flessibilità negli elementi che puoi detrarre.

Ma sii pronto a sostenere la tua richiesta e assicurati di separare le spese per riparazioni e manutenzione da quelle che sono miglioramenti di capitale. Ricorda, i soldi che spendi per i miglioramenti potrebbero ridurre la tua responsabilità fiscale quando vendi.

Inoltre, se dichiari di essere un professionista immobiliare, dovresti conservare la documentazione di supporto come libri di appuntamenti, agende, calendari e registri per dimostrare la tua partecipazione attiva e il tempo trascorso sulle tue proprietà ogni anno.

La linea di fondo

Tutto sommato, ci sono alcune detrazioni disponibili per gli investitori immobiliari e vale la pena sapere per quali ti qualifichi.