Definizione di prestito rinegoziato
Cos’è un prestito rinegoziato?
Un prestito rinegoziato è un prestito, come un mutuo sulla casa, che è stato modificato dal prestatore prima del suo completo rimborso. Un prestito rinegoziato ha lo scopo di rendere più facile per il mutuatario tenere il passo con i pagamenti futuri e per garantire che il mutuante venga eventualmente rimborsato.
Come funziona un prestito rinegoziato
In un prestito rinegoziato, tutte le parti accettano di modificare i termini originali del prestito. Le modifiche possono includere il tasso di interesse o la durata del prestito. In alcuni casi la struttura dei tassi può essere modificata passando da un prestito a tasso fisso a uno a tasso variabile o viceversa. Un’altra opzione di modifica è la tolleranza, o l’interruzione temporanea, dei pagamenti del prestito.
In genere, i proprietari di abitazione possono qualificarsi per la rinegoziazione o la modifica di un mutuo esistente se non sono idonei al rifinanziamento, stanno vivendo un disagio a lungo termine come una disabilità o sono diversi mesi inadempienti sui loro pagamenti mensili e si aspettano di avere ulteriori punteggio di credito, anche se effettuano tutti i pagamenti mensili futuri in tempo. Tuttavia, di solito è meglio che essere inadempienti sul prestito.
La maggior parte degli stati ha programmi di mediazione per aiutare i mutuatari a rinegoziare i loro prestiti se i loro prestatori non sono cooperativi.
Per avviare una rinegoziazione, il mutuatario deve contattare direttamente il prestatore. Le banche e altri istituti di credito sono spesso motivati a rinegoziare perché questa è un’opzione generalmente preferibile al pignoramento, a causa dei costi e dei rischi coinvolti in tale processo e del fatto che il prestito rinegoziato fornirà loro almeno un flusso di cassa. Gli istituti di credito tendono inoltre a non voler impossessarsi di proprietà fisiche come le case, che richiedono una manutenzione regolare e possono richiedere molto tempo per essere vendute. Se il mutuatario non riesce a rinegoziare un prestito direttamente con il prestatore, la maggior parte degli stati offre un programma di mediazione in base al quale il prestatore deve incontrare il proprietario della casa di fronte a un funzionario nominato dal tribunale per tentare di risolvere la questione.
Storia dei prestiti rinegoziati
Negli Stati Uniti, i programmi di modifica del prestito, come i prestiti rinegoziati, hanno una lunga storia, che risale almeno alla Grande Depressione. La Home Owners ‘Loan Corporation (HOLC) è stata fondata nel 1933 sotto il presidente Franklin D. Roosevelt per assistere nel rifinanziamento dei mutui in pericolo di preclusione. L’agenzia ha venduto obbligazioni agli investitori e quindi ha utilizzato i proventi per acquistare prestiti in difficoltà da istituti di credito. In genere, ciò ha comportato una combinazione di un’estensione della durata del prestito e un tasso di interesse ridotto per il proprietario della casa. Tra il 1933 e il 1935, l’HOLC ha acquistato circa un milione di prestiti e ha avuto un tasso di preclusione di circa il 20%, il che significa che la grande maggioranza dei mutuatari è stata in grado di pagare i mutui e mantenere le proprie case. L’agenzia cessò l’attività nel 1951.
Un simile programma di modifica del prestito è stato avviato dal governo federale in risposta alla crisi dei mutui subprime del 2008. Il programma di modifica a prezzi accessibili per la casa (HAMP) è stato introdotto nel 2009 come parte del Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP ha offerto un sollievo simile al programma HOLC, con l’aggiunta dell’opzione di riduzione principale. Il programma è stato terminato nel 2016 ed è stato sostituito da opzioni come il programma Fannie Mae Flex Modification.