REIT: ancora un investimento redditizio?

In una versione del grafico periodico dei rendimenti degli investimenti di MFS Investments per gli anni dal 1998 al 2017, NAREIT Equity REIT, hanno compilato un rendimento medio annuo dell’8,67%, che è stata la seconda migliore classe di attività nello stesso periodo dopo le piccole attività a media capitalizzazione con un rendimento medio annuo del 9,12%.

La performance passata non è garanzia di rendimenti futuri. Quindi, nell’attuale contesto, i REIT sono ancora investimenti sostenibili per i singoli investitori, i consulenti finanziari e i loro clienti? (Per la lettura correlata, vedere: Gli ETF REIT offrono stabilità.)

Tassi di interesse + REIT

Secondo Yahoo! Finance, il Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), che replica l’indice MSCI US REIT, ha un rendimento attuale del 4,3%. Nell’attuale contesto di tassi di interesse bassi, questo è certamente attraente per molti investitori. dividendi agli investitori.

I REIT con livelli di debito eccessivi o che necessitano di rifinanziare le proprietà a breve termine sono più suscettibili a un aumento dei tassi rispetto ad altri.

Nel 2018, il prezzo del Vanguard REIT ETF (VNQ) è sceso di oltre il 12% da un massimo di gennaio 2015, in parte a causa dell’incertezza sui tempi e della Fed di aumentare i tassi di interesse.

Performance passate dei REIT

Cohen & Steers, un gestore degli investimenti che offre una serie di fondi REIT, cita l’ultimo ciclo di stretta della Fed tra giugno 2004 e giugno 2006 come un esempio di dove i tassi più alti inizialmente hanno danneggiato la performance dei REIT. Ma con il passare del tempo, l’economia forte ha poi contribuito ad aumentare il rendimento dei REIT.

Il rendimento cumulativo dei REIT in questo lasso di tempo è stato del 57,9%, rispetto al 15,5% per le azioni e al 5,9% per le obbligazioni, secondo l’azienda.

L’azienda afferma in un  articolo sul suo sito: “Quando l’economia sta migliorando e i fondamentali sono forti, le correzioni guidate dal rendimento hanno storicamente presentato interessanti opportunità di acquisto per gli investitori a lungo termine. Man mano che i vantaggi di una crescita economica più forte sono diventati più evidenti, le valutazioni tendono a tornare alla normalità. Riteniamo che gli investitori che sono allineati per trarre vantaggio da queste opportunità possano essere ricompensati a lungo termine “.

I REIT offrono vantaggi nella diversificazione

I REIT non sono un grande diversificatore dalle azioni, come dimostra la loro correlazione di circa il 78% con le azioni sulla base di un confronto tra l’ indice S&P 500 e l’ indice NAREIT Equity REIT nel corso dei 10 anni fino alla fine del 2015. I REIT, tuttavia, forniscono buoni diversificazione in termini di correlazioni basse o negative con obbligazioni, materie prime e valute core.

Al di là dei tassi di interesse, la performance dei REIT dipenderà da come andranno l’economia e il mercato azionario. In un recente articolo della CNBC, Joseph Smith, chief investment officer di CBRE Clarion Securities, che gestisce circa 22 miliardi di dollari in asset immobiliari, ha dichiarato: “Per tutto l’anno c’è stato un ribaltamento tra le aspettative di crescita economica e i tassi di interesse. Questa incertezza crea volatilità e, in tempi di volatilità, la correlazione dei REIT con il mercato azionario più ampio aumenta “. La citazione del signor Smith è stata fatta alla fine del 2015 (per la lettura correlata, vedere: Investimenti immobiliari in un ambiente ad alto tasso di interesse ) .

Fattori che influenzano i REIT individuali

Come qualsiasi fondo comune o ETF, in questi fondi sono presenti REIT sottostanti. I REIT individuali possono includere quelli che hanno un portafoglio sottostante di proprietà commerciali, proprietà residenziali e hotel o resort tra molti altri. Inoltre, vi è esposizione a settori specifici come la sanità e aree specializzate come i REIT del legno e dei mutui.

Il punto qui è che alcune delle prestazioni di questi REIT saranno legate all’andamento del mercato azionario e dei settori di attività a cui sono collegati. Ciò significa che le prestazioni di questi REIT vanno oltre le prestazioni del mercato azionario generale e / o dell’economia. Questo non è diverso dall’adagio immobiliare che fa riferimento a come tutti gli immobili siano locali.

I REIT individuali sono anche influenzati dalle persone che li gestiscono. Come qualsiasi altro titolo o strumento simile, la gestione è importante. Qual è la loro esperienza? Sono incentrati sugli azionisti? Hanno i loro soldi investiti insieme ai tuoi?

Il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 è vantaggioso per gli investitori immobiliari. Alcune delle modifiche incluse nella nuova legge fiscale interessano i REIT. Ad esempio, i REIT beneficiano della detrazione del 20% sul reddito dell’entità trasferibile.

La linea di fondo

Come molti altri investimenti odierni, i REIT possono risentire almeno inizialmente di un periodo di rialzi dei tassi di interesse. I REIT che sono altamente indebitati e quelli che potrebbero aver bisogno di rifinanziare il debito mentre i tassi sono in aumento possono essere più vulnerabili di altri. Coloro che esaminano i singoli REIT devono esaminare la gestione dell’azienda e il suo portafoglio di investimenti sottostante. Esistono numerosi fondi comuni di investimento ed ETF che forniscono anche una solida esposizione a quest’area. Nel tempo, i REIT si sono dimostrati una componente solida di molti portafogli e potrebbero continuare ad andare avanti. (Per la lettura correlata, vedere: 5 tipi di REIT e come investire in loro. )