Real Estate Investment Trust (REIT)

Cos’è un Real Estate Investment Trust (REIT)?

Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia immobili generatori di reddito. Modellati sui fondi comuni di investimento, i REIT riuniscono il capitale di numerosi investitori. Ciò consente ai singoli investitori di guadagnare dividendi dagli investimenti immobiliari, senza dover acquistare, gestire o finanziare direttamente le proprietà.

Punti chiave

• Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà che producono reddito.
• I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
• La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come azioni, il che li rende altamente liquidi (a differenza degli investimenti immobiliari fisici).
• I REIT investono nella maggior parte dei tipi di proprietà immobiliari, inclusi condomini, torri cellulari, data center, hotel, strutture mediche, uffici, centri di vendita al dettaglio e magazzini.

Come funzionano i REIT

Il Congresso ha istituito i REIT nel 1960 come emendamento all’estensione delle accise sui sigari. La disposizione consente agli investitori di acquistare azioni inportafogli di immobili commerciali , qualcosa che in precedenza era disponibile solo per individui facoltosi e tramite grandi intermediari finanziari.

Le proprietà in un portafoglio REIT possono includere complessi di appartamenti, data center, strutture sanitarie, hotel, infrastrutture, sotto forma di cavi in ​​fibra, torri cellulari e condutture energetiche, edifici per uffici, centri di vendita al dettaglio, self-storage, legname e magazzini.

In generale, i REIT sono specializzati in uno specifico settore immobiliare. Tuttavia, i REIT diversificati e specializzati possono contenere diversi tipi di proprietà nei loro portafogli, come un REIT che consiste sia di proprietà per uffici che di vendita al dettaglio.

Molti REIT sono negoziati pubblicamente sulle principali borse valori e gli investitori possono acquistarli e venderli come azioni durante la sessione di negoziazione. Questi REIT generalmente vengono scambiati a volumi considerevoli e sono considerati strumenti molto liquidi.

Cosa si qualifica come REIT?

La maggior parte dei REIT ha un modello di business semplice: il REIT affitta lo spazio e raccoglie gli affitti sulle proprietà, quindi distribuisce tale reddito come dividendi agli azionisti. I REIT ipotecari non possiedono immobili, ma finanziano invece immobili. Questi REIT guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti.

Per qualificarsi come REIT, un’azienda deve rispettare alcune disposizioni dell’Internal Revenue Code (IRC). Questi requisiti includono principalmente la proprietà di immobili generatori di reddito a lungo termine e la distribuzione del reddito agli azionisti. Nello specifico, un’azienda deve soddisfare i seguenti requisiti per qualificarsi come REIT:

• Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del Tesoro USA
• Ricava almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi su mutui che finanziano proprietà immobiliari o vendite di immobili
• Pagare ogni anno un minimo del 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi per gli azionisti
• Sii un’entità tassabile come società
• Essere gestito da un consiglio di amministrazione o da amministratori fiduciari
• Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza
• Possedere non più del 50% delle proprie azioni detenute da cinque persone o meno

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Oggi, si stima che i REIT possiedano collettivamente circa 3 trilioni di dollari di asset lordi;I REIT azionari quotati in borsa rappresentano $ 2 trilioni.

Tipi di REIT

Esistono tre tipi di REIT:

• REIT azionari. La maggior parte dei REIT sono REIT azionari, che possiedono e gestiscono immobili che producono reddito. I ricavi sono generati principalmente attraverso gli affitti (non dalla rivendita di proprietà).
• REIT ipotecari. I REIT ipotecari prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari direttamente tramite mutui e prestiti o indirettamente tramite l’acquisizione di titoli garantiti da ipoteca. I loro guadagni sono generati principalmente dal  margine di interesse netto, il differenziale tra l’interesse che guadagnano sui mutui ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. Questo modello li rende potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.
• REIT ibridi.Questi REIT utilizzano le strategie di investimento dei REIT azionari e ipotecari.

I REIT possono essere ulteriormente classificati in base a come le loro azioni sono acquistate e detenute:

• REIT quotati in borsa. Le azioni dei REIT quotati in borsa sono quotate su una borsa valori nazionale, dove vengono acquistate e vendute da singoli investitori. Sono regolamentati dalla Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti.
• REIT pubblici non negoziati. Anche questi REIT sono registrati presso la SEC ma non vengono scambiati sulle borse valori nazionali. Di conseguenza, sono meno liquidi dei REIT quotati in borsa. Tuttavia, tendono ad essere più stabili perché non sono soggetti alle fluttuazioni del mercato.
• REIT privati.Questi REIT non sono registrati presso la SEC e non vengono scambiati sulle borse valori nazionali. In generale, i REIT privati ​​possono essere venduti solo a investitori istituzionali.

Come investire in REIT

È possibile investire in REIT negoziati pubblicamente, nonché in fondi comuni di investimento REIT e ETF (Exchange Traded Fund) REIT, acquistando azioni tramite un broker. È possibile acquistare azioni di un REIT non negoziato tramite un broker o un consulente finanziario che partecipa all’offerta del REIT non negoziato.

I REIT sono inoltre inclusi in un numero crescente dipiani di investimentoNareit, una società di ricerca REIT con sede a Washington,circa 87 milioni di investitori statunitensi possiedono REIT attraverso i loro risparmi per la pensione e altri fondi di investimento.

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Le attività di REIT hanno portato alla distribuzione di 69 miliardi di dollari di reddito da dividendi nel 2019 (i dati più recenti disponibili).

Ci sono più di 225 REIT quotati in borsa negli Stati Uniti, il che significa che dovrai svolgere alcuni compiti prima di decidere quale REIT acquistare. Assicurati di considerare il team di gestione del REIT e il track record e scopri come vengono compensati. Se si tratta di un compenso basato sulle prestazioni, è probabile che lavoreranno duramente per scegliere gli investimenti giusti e scegliere le strategie migliori.

Naturalmente, è anche una buona idea guardare i numeri, come la crescita prevista degli utili per azione e gli attuali rendimenti da dividendi. Una metrica particolarmente utile sono i fondi delle operazioni (FFO) del REIT, che vengono calcolati sommando l’ammortamento e l’ammortamento ai guadagni e quindi sottraendo eventuali guadagni sulle vendite.

Pro e contro dell’investimento in REIT

I REIT possono svolgere un ruolo importante in un portafoglio di investimenti perché possono offrire un dividendo annuale forte e stabile e il potenziale di apprezzamento del capitale a lungo termine. La performance del rendimento totale REIT negli ultimi 20 anni ha sovraperformato l’indice S&P 500, altri indici e il tasso di inflazione. Come per tutti gli investimenti, i REIT hanno i loro vantaggi e svantaggi.

Tra i lati positivi, i REIT sono facili da acquistare e vendere, poiché la maggior parte degli scambi sulle borse pubbliche, una caratteristica che mitiga alcuni dei tradizionali inconvenienti del settore immobiliare. Dal punto di vista della performance, i REIT offrono interessanti rendimenti aggiustati per il rischio e un flusso di cassa stabile. Inoltre, una presenza immobiliare può essere utile per un portafoglio perché fornisce diversificazione e reddito basato sui dividendi, ei dividendi sono spesso più alti di quelli che si possono ottenere con altri investimenti.

Al ribasso, i REIT non offrono molto in termini di apprezzamento del capitale. Come parte della loro struttura, devono restituire il 90% del reddito agli investitori. Quindi, solo il 10% del reddito imponibile può essere reinvestito nel REIT per acquistare nuove partecipazioni. Altri aspetti negativi sono che i dividendi REIT sono tassati come reddito regolare e alcuni REIT hanno commissioni di gestione e di transazione elevate.

Professionisti

• Liquidità
• Diversificazione
• Trasparenza
• Flusso di cassa stabile grazie ai dividendi
• Rendimenti interessanti aggiustati per il rischio

Contro

• Bassa crescita
• I dividendi sono tassati come reddito regolare
• Soggetto a rischio di mercato
• Potenziale per elevate commissioni di gestione e transazione

REIT Frode

La Securities and Exchange Commission (SEC) raccomanda agli investitori di diffidare di chiunque tenti di vendere REIT non registrati presso la SEC. Si avvisa che “È possibile verificare la registrazione di REIT negoziati pubblicamente e non negoziati tramite ilsistema EDGAR della SEC. È inoltre possibile utilizzare EDGAR per esaminare i rapporti annuali e trimestrali di un REIT, nonché qualsiasi prospetto di offerta”.

È anche una buona idea controllare il broker o il consulente per gli investimenti che consiglia il REIT. La SEC ha uno strumento di ricerca gratuito che ti consente di cercare se un professionista degli investimenti è autorizzato e registrato.

Esempio del mondo reale di un REIT

Un’altra considerazione quando si scelgono i REIT è guardare ai settori del mercato immobiliare che sono caldi. In quali settori in forte espansione dell’economia, in generale, è possibile attingere tramite il settore immobiliare? Ad esempio, l’assistenza sanitaria è una delle industrie in più rapida crescita negli Stati Uniti, soprattutto nella crescita di edifici medici, centri di assistenza ambulatoriale, strutture per anziani e comunità di pensionati.

Diversi REIT si concentrano su questo settore. Healthpeak Properties, precedentemente HCP, è un esempio. Al 22 luglio 2020, aveva una capitalizzazione di mercato di quasi 14,4 miliardi di dollari, con circa 5 milioni di azioni scambiate ogni giorno. Il suo portafoglio si concentra su tre classi di attività principali: strutture per le scienze della vita, studi medici e alloggi per anziani.