Una carriera nella gestione di portafogli immobiliari

A prima vista, potresti pensare che un gestore di portafoglio immobiliare sia simile a qualsiasi gestore di attività finanziarie. Ma la gestione di un portafoglio azionario o di un fondo immobiliare differisce radicalmente dalla gestione di azioni, obbligazioni o fondi comuni di investimento.

A differenza dei gestori di azioni, che ricercano le società e gestiscono le probabilità che possano realizzare le loro strategie articolate, i gestori immobiliari devono aiutare a definire e trarre vantaggio dalle opportunità a livello di proprietà. Gestori immobiliari non sono solo responsabili per asset allocation, rischio managemen t e le transazioni, ma anche per trattare direttamente con il territorio e le strutture su di esso.

Quindi la gestione patrimoniale immobiliare, a differenza della tradizionale gestione del denaro, richiede persone esperte in grado di ottimizzare il valore delle proprietà. In effetti, per molti versi, un asset manager immobiliare è molto simile a un CEO aziendale, che gestisce un’azienda o una struttura. Al contrario, un gestore di denaro tradizionale potrebbe conoscere le azioni di un determinato campo o settore, ma non è coinvolto nelle operazioni delle società stesse.

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Gestione del portafoglio immobiliare

La formazione e l’esperienza acquisita dai gestori di azioni immobiliari è simile a quella di altri gestori di fondi. Tuttavia, è diverso il modo in cui utilizzano tali competenze per garantire la performance del portafoglio. I gestori di portafoglio sono spesso valutati in base alla loro capacità di garantire rendimenti adeguati al rischio e diversificazione del portafoglio appropriati attraverso un’asset allocation e una selezione superiori.

Inoltre, i gestori di portafogli immobiliari forniscono valore ai clienti garantendo l’uso più efficiente del capitale degli investitori e informando i clienti attraverso una misurazione della performance superiore e persino previsioni del flusso di cassa. Con l’eccezione del fondo di investimento immobiliare (REIT) e del fondo di gestori di fondi (la cui performance è giudicata dalla capacità di valutare la capacità di altri gestori di progettare ed eseguire la strategia), il gestore di fondi di investimento immobiliare è in sostanza il suo amministratore delegato. o la propria azienda, creando ed eseguendo strategie a livello di proprietà per i beni sotto la sua responsabilità.

Strategie di selezione degli investimenti

I gestori di portafogli immobiliari conducono l’asset allocation e la selezione degli asset, non comprendendo le dinamiche di mercato e le società in settori specifici, ma diversificazione e produrre rendimenti adeguati al rischio, i gestori di portafogli immobiliari devono fare scommesse sui mercati immobiliari regionali o locali e, nel caso di portafogli multi-asset, il corretto mix di proprietà.

Per questo motivo, molti gestori di fondi si concentrano su regioni o tipi di proprietà specifici; alcuni gestori patrimoniali immobiliari più grandi organizzano i propri dipendenti senior e il personale di supporto per regione o uso del suolo. La logica per organizzarsi in questo modo è garantire che le opportunità di mercato possano essere identificate e quindi tradotte nella corretta selezione della proprietà e originazione degli asset.

Il modo in cui vengono acquisiti gli immobili è uno dei modi più significativi per differenziare i fondi immobiliari dagli investimenti più tradizionali. Come i commercianti sul mercato azionario, i fondi immobiliari utilizzano specialisti di acquisizione per scoprire ed eseguire transazioni immobiliari. Questo personale di acquisizione di solito lavora per un fondo specifico o è organizzato a livello regionale o per tipo di attività.

Poiché la maggior parte dei fondi azionari immobiliari possiede la totalità (o una parte significativa) di ciascuna proprietà, i gestori di portafoglio sono spesso coinvolti direttamente nel processo di acquisizione. Poiché hanno la responsabilità di impostare ed eseguire la strategia immobiliare, i gestori di portafoglio devono essere direttamente coinvolti in tutti i processi di investimento, comprese le acquisizioni, i finanziamenti, le cessioni e il processo decisionale sulle strutture. Per facilitare l’ampiezza e la profondità dei processi di gestione degli investimenti immobiliari, i gestori di portafoglio devono fare affidamento su una notevole quantità di infrastrutture in relazione al capitale investito. Per fare ciò nel modo più efficiente possibile, i gestori di fondi azionari immobiliari e gli asset manager hanno sviluppato una funzione di gestione patrimoniale specializzata.

Come funziona la gestione delle risorse immobiliari

La funzione di gestione patrimoniale immobiliare è composta da specialisti a livello di proprietà che aggiungono valore ai gestori di fondi eseguendo strategie a livello di proprietà. Gli specialisti sono esperti nei fondamentali del mercato regionale o in tipi di proprietà specifici e sono responsabili dell’ottimizzazione del valore dei beni in loro custodia. Oltre a fornire informazioni sulla gestione del portafoglio sulle prospettive locali e facilitare le transazioni, il gestore patrimoniale è responsabile della performance a livello di proprietà.

Oltre ad approvare i budget e ad eseguire la gestione delle spese, gli asset manager aumentano il valore gestendo il leasing in una o più proprietà. Sebbene possa sembrare un affare in bianco e nero, il leasing è una funzione complessa che decide inevitabilmente il valore della proprietà e del portafoglio. Il successo nel leasing non si ottiene solo trovando ed eseguendo le più alte opportunità di leasing possibili in ogni proprietà, ma anche conducendo un programma di leasing che si allinea con la strategia del portafoglio mantenendo i migliori rapporti con gli inquilini esistenti.

Il leasing è un processo altamente negoziato, che può comportare decisioni in contrasto con le esigenze del locatario al fine di ottimizzare il valore della proprietà. Ad esempio, per le proprietà in vendita, il leasing potrebbe essere sospeso durante un periodo di vendita per consentire ai nuovi proprietari di fattorizzare tassi di leasing potenziali più elevati. Ciò può portare a un aumento dei valori degli immobili previsti e quindi a maggiori offerte di vendita.

Durante i periodi di aumento dei tassi di affitto, i contratti di locazione a lungo termine possono essere bloccati per le proprietà orientate al reddito, mentre per le strategie incentrate sull’apprezzamento del capitale, i termini di locazione possono essere abbreviati per trarre vantaggio dai tassi attesi più elevati in futuro. La capacità del gestore patrimoniale di realizzare il tenant mix appropriato, eseguire una strategia di leasing che allinea i flussi di cassa alle esigenze del portafoglio e gestire sia le spese di capitale che quelle operative può influire in modo significativo sul valore complessivo del portafoglio.

Gestori di portafoglio immobiliare in qualità di amministratori delegati

Se si pensa a una proprietà come a una società o filiale separata, ciascuna con la propria strategia e il proprio potenziale di rendimento, si inizia a capire perché i gestori di portafogli azionari immobiliari sono molto simili agli amministratori delegati aziendali. Come gli amministratori delegati, che devono allocare un’offerta limitata di capitale tra le varie opportunità per creare il massimo ritorno complessivo sull’investimento, i gestori di portafogli immobiliari devono fare lo stesso per le proprietà che gestiscono. Questa necessità di ripartire una quantità limitata di risorse crea una situazione diversa da molte società di gestione patrimoniale convenzionali.

Nei fondi azionari immobiliari, esiste un conflitto intrinseco tra i gestori di portafoglio e i loro gestori patrimoniali, poiché lavorano per obiettivi alquanto divergenti. Mentre i gestori patrimoniali sono specialisti compensati per l’ottimizzazione del valore delle loro proprietà ei gestori di portafoglio sono ricompensati generalisti per aver ottimizzato il rendimento del portafoglio e la soddisfazione degli investitori, il gestore di fondi immobiliari di successo è uno che può gestire questo conflitto e mantenere un team di gestione efficiente e le prestazioni del portafoglio. Ciò richiede l’articolazione di una strategia di portafoglio ben progettata all’interno di un team ben collegato di gestori che comprendano e abbiano interiorizzato gli obiettivi di investimento complessivi. Questo può essere un compito difficile per qualsiasi fondo che abbia notevolmente aumentato il numero e la complessità degli immobili in gestione.

È anche fondamentale che i gestori di portafogli immobiliari non solo incorporino l’ allocazione del capitale richiesta, la selezione della proprietà e altre competenze di investimento richieste, ma anche che abbiano la capacità di creare strategie di investimento appropriate e le capacità di leadership per mobilitare l’organizzazione verso la stessa missione di portafoglio.

La linea di fondo

Quando si tratta di fondi immobiliari, la capacità del management di eseguire piani di gestione patrimoniale oltre a svolgere pratiche di gestione dei fondi più tradizionali è fondamentale. Per un gestore degli investimenti immobiliari questo significa ottimizzare il valore degli immobili in portafoglio, sia attraverso la selezione che la successiva gestione del patrimonio immobiliare del portafoglio. I gestori di portafogli immobiliari devono allocare le proprie risorse sulle proprietà che gestiscono per ottenere il massimo rendimento possibile e mantenere il proprio team sulla buona strada per ottenere lo stesso risultato. Per chi ha il giusto mix di competenze, questa carriera si distingue come un’opportunità unica nella gestione patrimoniale.