8 errori che gli investitori immobiliari dovrebbero evitare
Se hai appena iniziato a investire nel settore immobiliare, non aspettarti di diventare un esperto dall’oggi al domani. Sì, è vero che puoi guadagnare comprando e vendendo proprietà. Tuttavia, ci vogliono conoscenza, determinazione e abilità. Aiuta anche a conoscere alcuni dei classici errori che altri commettono quando iniziano a investire in proprietà per aiutarti a evitare di commetterli anche tu. Ecco uno sguardo a otto di queste insidie.
Punti chiave
- Le persone che sono nuove nell’investimento immobiliare tendono a commettere una serie di errori classici.
- È importante iniziare con una strategia di acquisto in modo da poter allineare i tuoi acquisti con i tuoi obiettivi a lungo termine.
- Assicurati di fare la dovuta diligenza sul vicinato e sulla proprietà specifica che intendi acquistare.
- Metti insieme un team di professionisti, come un agente immobiliare, un avvocato e un tuttofare, per aiutarti ad avere successo.
- Fai un’attenta stima dei costi come pagamenti ipotecari, assicurazioni, ristrutturazioni e manutenzione per assicurarti di non fare un’offerta eccessiva e di poterti permettere la proprietà su cui hai fatto un’offerta.
Non riuscire a fare un piano
L’ultima cosa che vuoi fare è comprare una casa e poi decidere cosa farne. Quando c’è un mercato caldo, può essere difficile resistere alla frenesia dell’acquisto. Ma è importante che tu lo faccia.
Prima di ottenere un mutuo o di ridurre i contanti, è necessario decidere una strategia di investimento. Che tipo di casa stai cercando, ad esempio, monofamiliare o plurifamiliare, meta di vacanza o no? Calcola il tuo piano di acquisto, quindi cerca le proprietà che si adattano a quel piano.
Risparmiare sulla ricerca
Prima di acquistare un’auto o un televisore, la maggior parte delle persone confronta diversi modelli, fa molte domande e cerca di determinare se l’acquisto che stanno considerando vale i soldi. La due diligence necessaria per l’acquisto di una casa dovrebbe essere ancora più rigorosa.
Ci sono anche considerazioni di ricerca per ogni tipo di investitore immobiliare: proprietario di una casa personale, futuro proprietario, flipper o sviluppatore di terreni.
Non solo ha senso fare molte domande sulla proprietà, ma dovresti anche informarti sulla zona (quartiere) in cui si trova. Dopotutto, a che serve una bella casa se proprio dietro l’angolo c’è una confraternita universitaria nota per le sue feste di barilotto notturne? A meno che, ovviamente, non ti rivolgi agli studenti affittuari.
Di seguito è riportato un elenco di domande che gli aspiranti investitori dovrebbero porre riguardo alle proprietà che stanno prendendo in considerazione:
- La proprietà si trova vicino a un sito commerciale o saranno in corso lavori di costruzione a lungo termine nel prossimo futuro?
- La proprietà si trova in una zona allagata o in una zona problematica, come quelle note per problemi di radon o termiti?
- La casa ha una fondazione o consente “problemi” che dovranno essere affrontati?
- Cosa c’è di nuovo in casa e cosa deve essere sostituito?
- Perché il proprietario della casa vende?
- Quanto hanno pagato i precedenti proprietari per la casa e quando?
- Se ti stai trasferendo in una nuova città, ci sono aree problematiche in città?
Fare tutto da solo
Molti acquirenti pensano di sapere tutto o di poter concludere da soli una transazione immobiliare. Anche se in passato potresti aver completato una serie di affari che sono andati bene, il processo potrebbe non andare così liscio in un mercato al ribasso e non c’è nessuno a cui puoi rivolgerti se vuoi risolvere un affare immobiliare sfavorevole.
Gli investitori immobiliari dovrebbero attingere a tutte le risorse possibili e fare amicizia con esperti che possono aiutarli a fare l’acquisto giusto. Un elenco di potenziali esperti dovrebbe, come minimo, includere un agente immobiliare esperto, un ispettore domestico competente, un tuttofare, un buon avvocato e un rappresentante assicurativo.
Tali esperti dovrebbero essere in grado di avvisare l’investitore di eventuali difetti nella casa o nel vicinato. Oppure, nel caso di un avvocato, potrebbero essere in grado di avvisarti di eventuali difetti nel titolo o servitù che potrebbero tornare a perseguitarti lungo la linea.
Dimenticando che tutto il settore immobiliare è locale
Devi conoscere il mercato locale per prendere decisioni di acquisto che potrebbero aiutarti a realizzare un profitto. Ciò significa approfondire il valore dei terreni, i valori delle case, i livelli di inventario, i problemi di domanda e offerta e altro ancora. Sviluppare un’idea di questi parametri ti aiuterà a decidere se acquistare o meno una particolare proprietà che viene messa in vendita.
Affrontare le esigenze degli inquilini
Se intendi acquistare una proprietà che affitterai, devi tenere presente chi potrebbero essere i tuoi affittuari, ad esempio single, giovani famiglie o studenti universitari. Le famiglie vorranno bassi tassi di criminalità e buone scuole, mentre i single potrebbero essere alla ricerca di accesso ai mezzi di trasporto di massa e vita notturna nelle vicinanze. Se il tuo acquisto programmato sarà una casa vacanze, quanto è vicino alla spiaggia o ad altre attrazioni locali? Cerca di abbinare il tuo investimento al tipo di inquilini che più probabilmente affitteranno in quella zona.
Ottenere scarso finanziamento
Sebbene la bolla immobiliare in Nord America sia apparentemente scoppiata nel 2007, ci sono ancora un gran numero di opzioni ipotecarie esotiche. Lo scopo di questi mutui è quello di consentire agli acquirenti di entrare in determinate case che altrimenti non avrebbero potuto permettersi utilizzando un contratto di mutuo di 30 anni più convenzionale.
Sfortunatamente, molti acquirenti che si assicurano prestiti regolabili o variabili o prestiti di solo interesse alla fine pagano il prezzo quando i tassi di interesse aumentano. Non lasciare che sia tu. Assicurati di avere la flessibilità finanziaria per effettuare i pagamenti (se i tassi aumentano) o un piano di riserva per passare a un mutuo a tasso fisso più convenzionale lungo la linea.
Idealmente, inizierai con un mutuo a tasso fisso o pagherai in contanti per la tua casa di investimento in modo da poter evitare questi problemi.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Pagamento eccessivo
Questo problema è in qualche modo legato al punto di fare ricerca. La ricerca della casa giusta può richiedere molto tempo e frustrare. Quando un potenziale acquirente trova finalmente una casa che soddisfi effettivamente i suoi bisogni e desideri, è naturalmente ansioso che il venditore accetti la sua offerta.
Il problema dell’essere ansiosi è che gli acquirenti ansiosi tendono a fare offerte eccessive per le proprietà. Fare un’offerta eccessiva su una casa può avere un effetto a cascata di problemi. Potresti finire per estenderti troppo e assumerti troppi debiti, creando pagamenti più alti di quanto ti puoi permettere. Di conseguenza, potrebbero essere necessari anni per recuperare il tuo investimento.
Per scoprire se il tuo investimento da sogno ha un prezzo troppo alto, inizia a cercare ciò per cui altre case simili nella zona hanno venduto negli ultimi mesi. Un immobiliare mediatore dovrebbe essere in grado di fornire queste informazioni con relativa facilità (in particolare con il loro accesso ad un multiplo annuncio database agente immobiliare).
Ma come ripiego, guarda semplicemente i prezzi di case comparabili sui database immobiliari o persino sui giornali locali. La logica impone che, a meno che la casa non abbia caratteristiche uniche che potrebbero aumentare il suo valore nel tempo, dovresti cercare di mantenere le tue offerte coerenti con le altre vendite di case nel quartiere.
Ci saranno sempre altre opportunità. Anche se il processo di negoziazione si blocca o fallisce, le probabilità sono a tuo favore che ci sia un’altra casa là fuori che soddisferà le tue esigenze. È solo questione di pazienza nel processo di ricerca.
Considera il tuo ritorno sull’investimento per apportare miglioramenti: potrebbe essere difficile recuperare i soldi per una ristrutturazione di un bagno di fascia alta se la casa ha ancora un tetto che perde.
Sottovalutare le spese
Ogni proprietario di casa può attestare il fatto che c’è molto di più nel possedere una casa oltre al pagamento del mutuo. Non è diverso, ovviamente, per gli investitori immobiliari. Ci sono costi associati alla manutenzione del cortile e alla garanzia che gli elettrodomestici (come il forno, la lavatrice, l’asciugatrice, il frigorifero e il forno) funzionino, per non parlare del costo di installazione di un nuovo tetto o di modifiche strutturali alla casa. Devi anche prendere in considerazione l’assicurazione e le tasse sulla proprietà.
Il miglior consiglio è quello di fare un elenco di tutti i costi mensili associati alla gestione e alla manutenzione di una casa (in base alle stime) prima di fare effettivamente un’offerta per una. Se prevedi di avere inquilini, una volta sommati questi numeri e aggiunto l’affitto mensile, puoi calcolare un ROI che ti darà un’idea migliore se il reddito coprirà il tuo mutuo e i costi di manutenzione. Questo ti dirà se puoi davvero permetterti la proprietà.
Determinare le spese prima di acquistare una proprietà è fondamentale anche per le pinne domestiche. Questo perché i loro profitti sono direttamente legati al tempo necessario per acquistare la casa, migliorarla e rivenderla.
In ogni caso, gli investitori dovrebbero sicuramente formare un tale elenco. Dovrebbero inoltre prestare particolare attenzione ai costi di finanziamento a breve termine, alle penali per il pagamento anticipato e alle eventuali spese di cancellazione (per assicurazioni o utenze) che potrebbero essere sostenute quando la casa viene capovolta in breve tempo.
La linea di fondo
La realtà è che se investire nel settore immobiliare fosse facile, lo farebbero tutti. Fortunatamente, molte delle difficoltà che gli investitori devono sopportare possono essere evitate con la dovuta diligenza e un’adeguata pianificazione prima della firma di un contratto.