Proprietà derivata
Che cos’è un derivato immobiliare?
Un derivato immobiliare è un prodotto finanziario che oscilla di valore a seconda delle variazioni di valore di un bene immobiliare sottostante, solitamente un indice. I derivati immobiliari forniscono agli investitori un’esposizione a uno specifico mercato immobiliare senza dover acquistare e vendere proprietà tangibili.
Punti chiave
- Un derivato immobiliare è un prodotto finanziario legato a un asset immobiliare sottostante, come un indice.
- Il valore del derivato è influenzato dai cambiamenti nell’attività sottostante, ad esempio se l’indice sale o scende.
- I derivati immobiliari consentono agli investitori di investire in immobili in modo più indiretto, rispetto all’acquisto di una proprietà reale.
Comprensione di un derivato di proprietà
I derivati immobiliari sono una varietà di derivati finanziari. Un derivato finanziario è una struttura che prende il suo valore da un’entità sottostante come un’attività, un indice o un tasso di interesse. Esempi di derivati includono futures, opzioni, swap e note su indici immobiliari. I derivati vengono spesso utilizzati per proteggersi dai movimenti dei prezzi o per accedere ad attività o mercati altrimenti difficili da negoziare.
I derivati immobiliari in genere sostituiscono una proprietà immobiliare con la performance di un indice di rendimento immobiliare come il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI). L’NPI è l’indice accettato creato per misurare la performance degli investimenti del mercato immobiliare commerciale e comprende oltre 9.000 proprietà. A partire dal terzo trimestre del 2020, l’indice vale circa $ 703 miliardi, in tutte le regioni degli Stati Uniti e in tutti gli usi del terreno immobiliare. L’indice è sceso dell’1,7% a causa dell’impatto della pandemia COVID-19.
Viene utilizzato un indice perché le singole attività immobiliari possono essere difficili da valutare in modo accurato ed efficiente. Un indice immobiliare raccoglie informazioni in tutto l’ampio mercato immobiliare nel tentativo di approssimare accuratamente il valore delle attività sottostanti.
Come funzionano i derivati di proprietà
Utilizzando derivati immobiliari, gli investitori possono entrare e uscire da tutti e quattro i quadranti del mercato immobiliare: private equity, public equity, private debt e public debt. Ciò consente loro di gestire il rischio e potenzialmente aumentare i rendimenti della loro attuale allocazione degli asset immobiliari.
Un mercato attivo dei derivati consente a un investitore di ridurre i requisiti patrimoniali iniziali e di proteggere i portafogli immobiliari dal lato negativo fornendo strategie di gestione del rischio.
Usi di derivati immobiliari
Un metodo di utilizzo dei derivati immobiliari consiste nell’effettuare un total return swap dell’Indice National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, suddiviso in base a ciascun settore immobiliare. Lo swap consente agli investitori di assumere una posizione in un settore immobiliare alternativo in cui potrebbero non possedere già proprietà.
Gli investitori possono quindi scambiare i rendimenti di diversi sottosettori, come lo scambio di immobili legati agli uffici con immobili al dettaglio. Gli swap consentono agli investitori di modificare o ribilanciare tatticamente i propri portafogli per un periodo specifico, solitamente fino a tre anni. Metodi aggiuntivi includono ” andare a lungo ” o replicare l’esposizione dell’acquisto di proprietà e ” andare a breve ” o replicare l’esposizione della vendita di proprietà.