Fattore pool
Qual è il fattore pool?
Il fattore pool è una misura di quanto del capitale del prestito originale rimane in un titolo garantito da attività (ABS). Il fattore pool è più fortemente associato ai titoli garantiti da ipoteca (MBS), che raccolgono i mutui in un pool per la vendita agli investitori. I pagamenti del mutuo vengono trasferiti all’investitore fino a quando il prestito non viene estinto.
Il fattore di pool è espresso come un fattore numerico compreso tra zero e uno e tutti i titoli garantiti da ipoteca iniziano la vita con un fattore di pool di uno. Quindi si spostano verso lo zero (pagamento totale) nel tempo quando i pagamenti vengono effettuati sui mutui sottostanti. Se il 50% del valore originale totale di un MBS viene pagato, il fattore di pool sarà 0,500. Il fattore di pool viene calcolato dividendo il saldo del capitale in essere ( faccia corrente ) per il saldo del capitale originale ( faccia originale ).
Punti chiave
- Il fattore pool misura quanto resta in essere del capitale del prestito originale.
- I fattori del pool sono più comunemente calcolati su un MBS.
- I fattori del pool vanno da zero a uno, iniziando da uno quando inizia il prestito e terminando da zero quando è completamente estinto.
- Il fattore pool aiuta a determinare il valore di un ABS.
Comprensione del fattore pool
Il fattore pool per i titoli garantiti da ipoteca viene emesso da Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) e Ginnie Mae (GNMA) su base mensile. È essenzialmente una misura di quanto valore è rimasto all’interno di un MBS. Quando viene creato un MBS, esiste una pianificazione dei pagamenti che si allinea con un fattore di pool previsto in varie fasi della vita dell’MBS. Questo aiuta un investitore a determinare il valore dell’MBS prima di decidere di investire in esso, oltre a determinare il rischio dell’MBS.
Ad esempio, se il fattore pool diminuisce più rapidamente del previsto, indicherebbe rimborsi anticipati dei mutui. Questa può essere una bandiera rossa per gli investitori, poiché di solito significa che ci sono meno proprietà immobiliari che fungono da garanzia per quel particolare MBS poiché alcuni mutui sono stati completamente estinti. Un minor numero di proprietà significherebbe un aumento del rischio relativo in caso di insolvenza di un mutuo.
Calcolo del fattore pool
La formula è rappresentata come segue:
- Fattore pool = saldo del capitale in sospeso / saldo del capitale originario
Se il valore nominale originale di un MBS in pool è di $ 100.000 e il fattore di pool rilasciato quel mese è 0,6325, il saldo rimanente nel titolo è $ 63.250. Quei $ 63,250 sono il volto attuale dell’MBS. Puoi arrivare alla faccia originale ($ 100.000) dividendo la faccia corrente per il fattore pool.
Vantaggi del fattore pool
Nonostante sia un calcolo semplice, il fattore pool non è particolarmente utile senza contesto. Gli investitori osservano i cambiamenti nel fattore pool per rilevare eventuali segni di problemi nel modello su cui è costruito l’MBS.
Come con qualsiasi titolo strutturato, le ipotesi originali possono cambiare determinando uno squilibrio nel compromesso rischio-rendimento che era stato originariamente previsto. Questo cambiamento, a sua volta, può far sì che il valore del titolo valga più o meno di quanto l’investitore lo avesse originariamente pagato. Il fattore pool è uno dei punti di dati chiave che un investitore osserverà quando cerca di valutare il prezzo di mercato equo di un titolo garantito da ipoteca.