Rapporto costi operativi (OER)

Che cos’è il coefficiente di spesa operativa (OER)?

Nel settore immobiliare, l’indice di spesa operativa (OER) è una misura del costo per la gestione di un immobile, rispetto al reddito portato dalla proprietà. Viene calcolato dividendo le spese di gestione di una proprietà (meno l’ammortamento) per il reddito operativo lordo.

OER viene utilizzato per confrontare le spese di proprietà simili. Un investitore dovrebbe cercare segnali di allarme, come maggiori spese di manutenzione, reddito operativo o utilità che potrebbero dissuaderlo dall’acquistare una proprietà specifica.

La OER ideale è compresa tra il 60% e l’80% (anche se più è bassa, meglio è).

Punti chiave

• Nel settore immobiliare, l’indice di spesa operativa (OER) è una misura del costo per la gestione di un immobile, rispetto al reddito portato dalla proprietà.
• L’indice di spesa operativa (OER) viene calcolato dividendo tutti i costi operativi meno l’ammortamento per il reddito operativo.
• Un coefficiente di spesa operativa (OER) inferiore è più desiderabile per gli investitori perché significa che le spese sono ridotte al minimo rispetto ai ricavi.

Comprensione del coefficiente di spesa operativa (OER)

Formula per il coefficiente di spesa operativa (OER)

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Per calcolare l’OER di un immobile, è necessario conoscere le spese di esercizio. Questi includono tutte le commissioni e i costi sostenuti come normali costi di attività. Sarà inoltre necessario calcolare la spesa di ammortamento della proprietà, che varierà a seconda del particolare metodo di contabilità utilizzato.

Il calcolo delle OER su un certo numero di anni può aiutare un investitore a notare l’andamento delle spese operative di una proprietà. Se i costi di una proprietà aumentano ogni anno a un tasso maggiore del reddito, anche le OER aumentano ogni anno. Pertanto, l’investitore potrebbe perdere più denaro più a lungo detiene la proprietà.

Quando si possiede un condominio, un investitore dovrebbe figurare in posti vacanti utilizzando il reddito da locazione effettivo, o il potenziale reddito da locazione meno il posto vacante e le perdite su crediti, piuttosto che il potenziale reddito da locazione. Poiché la gestione dei posti vacanti è inclusa nella gestione efficiente della proprietà, l’inclusione di posti vacanti in una OER fornisce un quadro più preciso delle spese operative e mostra dove è possibile apportare miglioramenti. Ad esempio, una proprietà mal gestita molto probabilmente avrà tassi di posti vacanti più elevati, che si rifletteranno nelle OER.

Le spese di gestione della proprietà, le utenze, la rimozione dei rifiuti, la manutenzione, l’assicurazione, le riparazioni, le tasse sulla proprietà e altri costi sono inclusi nelle OER. Le spese operative aggiuntive che gli investitori dovrebbero calcolare nella OER includono le spese di gestione della proprietà, l’abbellimento del paesaggio, le spese legali, l’assicurazione del proprietario e l’assicurazione di base sulla proprietà. Questi costi aiutano a gestire la proprietà su base giornaliera. Per questo motivo, pagamenti di prestiti, migliorie di capitale e beni personali sono esclusi dalle spese operative.

Un OER inferiore in genere significa che la proprietà viene gestita in modo efficiente ed è più redditizia per gli investitori e che meno del reddito della proprietà copre i costi operativi e di manutenzione. Se l’attività è scalabile, il proprietario può aumentare l’affitto di ciascuna unità senza aumentare notevolmente le spese operative. Inoltre, l’OER può mostrare dove possono verificarsi potenziali problemi, come un aumento sostanziale delle bollette, in modo che gli investitori possano risolvere i problemi più rapidamente e proteggere i loro livelli di profitto.

Esempio di rapporto costi operativi (OER)

Prendiamo un esempio ipotetico, in cui l’investitore A possiede un condominio plurifamiliare e guadagna $ 65.000 al mese in affitto. L’investitore paga anche $ 50.000 per le spese operative comprese le rate mensili del mutuo, le tasse, le utenze e così via. Si prevede inoltre che la proprietà si deprezzerà di $ 85.000 quest’anno.

Pertanto, la OER annuale può essere calcolata come:

[($50,000