Mutuo non tradizionale
Cos’è un mutuo non tradizionale?
Un mutuo non tradizionale descrive ampiamente i mutui che non hanno caratteristiche convenzionali standard. Questi possono riferirsi a qualsiasi tipo di mutuo che non sia conforme a un piano di ammortamento standard o che abbia pagamenti rateali standard.
I mutui non tradizionali spesso prevedono tassi di interesse più elevati a causa dei maggiori rischi di pagamento associati al prestito. Gli esempi includono prestiti a palloncino, ARM ibridi o mutui a solo interesse.
Punti chiave
- I mutui non tradizionali non contengono le caratteristiche convenzionali di un mutuo, come un piano di ammortamento o pagamenti a rate standard e fisse.
- Questi mutui possono avere tassi di interesse più elevati a causa dei maggiori rischi di pagamento associati al prestito.
- In un’ipoteca non standard, i mutuatari possono essere in grado di differire il pagamento del capitale e, in alcuni casi, degli interessi fino a quando non è dovuto il saldo completo.
- Esempi di mutui non tradizionali sono prestiti a palloncino e solo interessi, ARMS ibridi e mutui a tasso variabile con opzione di pagamento.
Comprensione dei mutui non tradizionali
Un mutuo è un veicolo di debito utilizzato per acquistare una proprietà: una casa, un terreno o altri tipi di beni immobili. Il proprietario paga un importo di pagamento predeterminato, una combinazione di capitale e interessi, in un certo periodo di tempo. Questo periodo è denominato periodo di ammortamento. L’ipoteca è garantita dalla proprietà, quindi se il mutuatario non adempie al proprio obbligo finanziario, il creditore può pignorare il bene.
I mutui tradizionali sono strutturati in modo semplice, dove un mutuante prende in prestito un tasso di interesse fisso o variabile, effettuando pagamenti fino a quando il prestito non è completamente estinto. Offrono ai mutuatari la prevedibilità, quindi non ci sono sorprese in termini di importo del pagamento mensile o quando il prestito termina.
I mutui non tradizionali sono diversi perché offrono una varietà di altre opzioni per i mutuatari. Questi prodotti offrono ai mutuatari termini di rimborso più flessibili, consentendo loro di differire i pagamenti, principalmente il saldo principale, ma, in alcuni casi, anche gli interessi. Ciò riduce l’importo di cui è inizialmente responsabile il mutuatario prima che sia dovuto l’intero saldo.
Mutui non tradizionali possono essere offerti anche da istituti di credito che non siano banche e istituti finanziari tradizionali.
Questi tipi di mutui spesso comportano un rischio maggiore. Questo perché c’è un rischio maggiore di insolvenza. Ognuno di questi mutui richiede meno risorse e requisiti di reddito. Tuttavia, c’è un compromesso: il prestatore può addebitare ai mutuatari un tasso di interesse più elevato. I mutui non tradizionali sono generalmente estesi ai mutuatari in situazioni non tradizionali, compresi i mutuatari subprime. Poiché potrebbero non avere un altro posto da cui prendere in prestito, sono generalmente disposti ad accettare un tasso di interesse più elevato insieme alla flessibilità che offrono.
Tipi di mutui non tradizionali
Alcuni dei mutui non tradizionali più comuni del mercato includono prestiti ipotecari a palloncino, mutui a solo interesse e mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (ARM).
Prestiti ipotecari palloncino
Nei prestiti con pagamento a palloncino, sia il capitale che gli interessi possono essere differiti fino alla data di scadenza. Una volta che l’ipoteca raggiunge la scadenza, il mutuatario è tenuto a effettuare un rimborso forfettario. I prestiti con pagamento a palloncino possono anche essere strutturati con pagamenti di soli interessi. I mutui ipotecari con pagamento a palloncino sono comunemente utilizzati dagli sviluppatori. Generalmente hanno tassi di interesse più elevati e offrono pagamenti differiti.
Prestiti solo interessi
Proprio come i prestiti con pagamento a palloncino, anche i prestiti a solo interesse sono comunemente offerti dagli sviluppatori. Questi prestiti richiedono al mutuatario di effettuare pagamenti regolari degli interessi seguiti da un pagamento forfettario del capitale alla scadenza. Nel caso dello sviluppo edilizio, molti sviluppatori utilizzano un prestito da asporto alla scadenza o rifinanziano un prestito con pagamento a palloncino con garanzie una volta che è stato costruito.
Mutui a tasso variabile con opzione di pagamento
I mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (ARM) sono uno dei prestiti non tradizionali più flessibili che offrono numerose opzioni di pagamento per i mutuatari di mutui ipotecari. Questi prestiti seguono il quadro del mutuo a tasso variabile, tuttavia danno ai mutuatari la possibilità di scegliere il tipo di pagamento che desiderano effettuare ogni mese.
Gli ARM con opzione di pagamento richiedono un pagamento di interessi a tasso fisso per i primi mesi o anni del prestito. Successivamente, il prestito verrà reimpostato su un prestito a tasso variabile, di solito addebitando un margine elevato per compensare i prestatori per alcuni dei rischi più elevati. In un’opzione di pagamento ARM, il mutuatario può scegliere tra diverse opzioni offerte dal prestatore quando effettua il pagamento rateale mensile. Le opzioni di pagamento in genere includono un’opzione a tasso fisso basso solitamente basata sul tasso del periodo introduttivo – un pagamento di soli interessi – o un pagamento completamente ammortizzato di 15 o 30 anni.
Le opzioni di pagamento ARM possono essere complicate sia per i mutuatari che per i prestatori poiché comportano un ammortamento negativo. Con un’opzione di pagamento ARM, qualsiasi capitale o interesse non pagato inferiore all’importo del pagamento standard viene aggiunto al capitale in essere del mutuatario, aumentando l’importo degli interessi che vengono addebitati sui pagamenti successivi.