Risultato operativo netto (NOI)
Che cos’è il reddito operativo netto (NOI)?
Il reddito operativo netto (NOI) è un calcolo utilizzato per analizzare la redditività degli investimenti immobiliari generatori di reddito. NOI è uguale a tutte le entrate della proprietà, meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie.
NOI è una cifra al lordo delle imposte, che appare nel rendiconto del reddito e del flusso di cassa di una proprietà, che esclude i pagamenti di capitale e interessi su prestiti, spese in conto capitale, deprezzamento e ammortamento. Quando questa metrica viene utilizzata in altri settori, viene definita “EBIT”, che sta per ” guadagni prima di interessi e tasse “.
Punti chiave
- Il reddito operativo netto misura la redditività di una proprietà che produce reddito prima di aggiungere eventuali costi di finanziamento o tasse.
- Per calcolare NOI, sottrarre tutte le spese operative sostenute su una proprietà da tutte le entrate generate sulla proprietà.
- Le spese operative utilizzate nella metrica NOI possono essere manipolate se il proprietario di un immobile differisce o accelera determinate voci di reddito o di spesa.
- La metrica NOI non include le spese in conto capitale.
- NOI indicherà al proprietario di una proprietà se affittare una proprietà vale la spesa per possederla e mantenerla.
Capire il reddito operativo netto (NOI)
Il reddito operativo netto è un metodo di valutazione utilizzato dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore preciso delle loro proprietà che producono reddito. Per calcolare il NOI, le spese di esercizio della proprietà devono essere sottratte dal reddito prodotto da una proprietà.
Oltre al reddito da locazione, una proprietà potrebbe anche generare entrate da servizi come parcheggi, distributori automatici e servizi di lavanderia. Le spese operative includono i costi di gestione e manutenzione dell’edificio, inclusi premi assicurativi, spese legali, utenze, tasse sulla proprietà, costi di riparazione e spese di pulizia. Le spese in conto capitale, come i costi per un nuovo impianto di climatizzazione dell’intero edificio, non sono incluse nel calcolo.
NOI aiuta gli investitori immobiliari a determinare il tasso di capitalizzazione, che a sua volta li aiuta a calcolare il valore di una proprietà, consentendo loro di confrontare le diverse proprietà che potrebbero considerare di acquistare o vendere.
Per le proprietà finanziate, NOI viene utilizzato anche nel rapporto di copertura del debito (DCR), che indica a istituti di credito e investitori se il reddito di una proprietà copre le spese operative e il pagamento del debito. NOI viene utilizzato anche per calcolare il moltiplicatore del reddito netto, il ritorno in contanti sull’investimento e il ritorno sull’investimento totale.
Come calcolare il reddito operativo netto (NOI)
Per calcolare il reddito operativo netto, sottrarre le spese operative dalle entrate generate da una proprietà. I ricavi da immobili includono redditi da locazione, tariffe di parcheggio, modifiche ai servizi, distributori automatici, lavatrici e così via.
Le spese operative includono tutti i costi associati alla gestione della proprietà. Questi includono le spese di gestione della proprietà, assicurazioni, utenze, tasse sulla proprietà, riparazioni e manutenzione.
Formula del reddito operativo netto (NOI)
Ad esempio, supponiamo che le informazioni seguenti fossero il profilo di un particolare condominio che un proprietario stava affittando.
Reddito:
- Reddito da locazione: $ 20.000
- Tariffe per il parcheggio: $ 5.000
- Macchine per lavanderia: $ 1.000
Ricavi totali = $ 26.000
Supponiamo ora che le spese di gestione dell’edificio condominiale siano le seguenti:
Spese operative:
- Commissioni di gestione della proprietà: $ 1.000
- Tasse sulla proprietà: $ 5.000
- Riparazione e manutenzione: $ 3.000
- Assicurazione: $ 1.000
Spese operative totali = $ 10.000
Il reddito operativo netto (NOI) in questo esempio sarebbe $ 26.000 – $ 10.000 = $ 16.000.
Esempio di reddito operativo netto (NOI)
Supponiamo che tu possieda una proprietà che genera annualmente $ 120.000 di entrate e sostiene $ 80.000 in spese operative. In questa circostanza, avrà un NOI risultante di $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Se il totale è negativo, dove le spese operative sono superiori ai ricavi, il risultato è chiamato perdita operativa netta (NOL).
I creditori e gli istituti di credito commerciali fanno molto affidamento sulla NOI per determinare il potenziale di generazione di reddito della proprietà da ipotecare, anche più di quanto non considerino la storia creditizia di un investitore nelle loro decisioni. In poche parole: questa metrica aiuta i finanziatori a valutare fondamentalmente il valore iniziale della proprietà prevedendone i flussi di cassa.
NOI viene utilizzato per determinare il tasso di capitalizzazione di un immobile, noto anche come ritorno sull’investimento (ROI) nel settore immobiliare. Divide NOI per il prezzo di acquisto.
Se una proprietà è considerata redditizia, i creditori utilizzano questa cifra anche per determinare l’entità del prestito che sono disposti a concedere. D’altra parte, se la proprietà mostra una perdita operativa netta, è probabile che i finanziatori rifiutino la richiesta di mutuo del mutuatario, a titolo definitivo.
I proprietari di immobili possono manipolare le proprie spese operative differendo alcune spese e accelerandone altre. Il NOI può anche essere aumentato aumentando gli affitti e altre commissioni, riducendo allo stesso tempo le spese operative ragionevolmente necessarie.
Come esempio di quest’ultimo, si consideri uno scenario in cui il proprietario di un appartamento rinuncia all’affitto annuale di $ 12.000 di un inquilino, in cambio di quell’affittuario che funge da gestore della proprietà. Se il proprietario dell’appartamento normalmente pagasse a un amministratore di edificio uno stipendio di $ 30.000, di conseguenza potrebbe sottrarre il costo “ragionevolmente necessario” di $ 30.000 dalle entrate, piuttosto che il costo effettivo di $ 12.000.
Domande frequenti sulla formula del reddito operativo netto (NOI)
Qual è la formula per calcolare il NOI?
La formula per calcolare il NOI è la seguente:
- NOI = entrate immobiliari – spese operative
Come si calcola il reddito operativo netto (NOI) prima delle imposte?
NOI è un calcolo ante imposte in quanto non prende in considerazione le tasse.
Qual è la differenza tra reddito netto e reddito operativo netto (NOI)?
Il reddito operativo netto è il reddito meno tutti i costi operativi mentre il reddito netto è il reddito meno tutte le spese, comprese le spese operative e le spese non operative, come le tasse.
Qual è una buona percentuale di reddito operativo netto (NOI)?
NOI non è una percentuale ma piuttosto un numero che prende in considerazione i ricavi e le spese di un immobile. Può essere paragonato all’intero valore della proprietà se tale proprietà fosse stata pagata interamente in contanti. In questo caso, maggiore è il reddito operativo netto rispetto alla percentuale del prezzo degli immobili, meglio è.
La linea di fondo
Il reddito operativo netto (NOI) è una cifra comunemente utilizzata per valutare la redditività di un immobile. Il calcolo prevede la sottrazione di tutte le spese operative sulla proprietà da tutte le entrate generate dalla proprietà. Più alti sono i ricavi e minori sono le spese, più redditizio è un immobile. Questo dice al proprietario se il reddito generato dalla proprietà e dal mantenimento della proprietà vale il costo.