Mortgage Revenue Bond (MRB)

Cos’è il Mortgage Revenue Bond (MRB)?

Un prestito obbligazionario ipotecario (MRB) è un tipo di obbligazione municipale emesso dalle autorità locali per l’edilizia abitativa per finanziare mutui per qualificati, di solito persone i cui redditi dichiarati erano nella fascia di reddito più bassa, acquirenti di case per la prima volta.

Punti chiave

• Un prestito obbligazionario ipotecario (MRB) è un tipo di obbligazione municipale emesso dalle autorità locali per l’edilizia abitativa per finanziare mutui per qualificati, di solito persone i cui redditi dichiarati erano nella fascia di reddito più bassa, acquirenti di case per la prima volta.
• In genere, le obbligazioni ipotecarie sono esentasse per gli investitori e sono garantite dalla somma di tutti i pagamenti mensili del mutuo.
• Ogni stato negli Stati Uniti emette annualmente una quantità variabile di obbligazioni sui redditi da ipoteca poiché questa cifra è limitata da un multiplo della popolazione di quello stato.

Capire Mortgage Revenue Bond (MRB)

Le obbligazioni ipotecarie (MRB) sono obbligazioni emesse da agenzie di finanziamento immobiliare (HFA) locali o statali. In genere, gli MRB sono esentasse per gli investitori e sono garantiti dalla somma di tutti i pagamenti mensili del mutuo. I fondi della vendita di queste obbligazioni vengono quindi utilizzati dall’HFA per continuare a finanziare mutui a prezzi accessibili per gli acquirenti di case per la prima volta i cui redditi auto-dichiarati erano nelle fasce di reddito più basse.

I mutui ipotecari (MRB) sono garantiti dalla promessa di pagamenti mensili da parte dei mutuatari i cui mutui sulla casa sono stati finanziati attraverso la vendita delle obbligazioni. In genere, solo le persone che acquistano una prima casa hanno diritto a questi mutui. Devono inoltre avere un reddito inferiore a un certo livello (di solito pari o leggermente superiore al reddito mediano locale).

Ogni stato degli Stati Uniti emette annualmente un importo variabile di obbligazioni sui redditi da ipoteca. Ciò è dovuto al fatto che l’emissione è limitata da un multiplo della popolazione di quello stato. Gli MRB per il 2020 avevano questi criteri:

• il limite di emissione statale è di $ 105 moltiplicato per la popolazione statale
• l’emissione minima statale è di $ 321,8 milioni
• gli acquirenti qualificati per la prima volta non possono guadagnare più del reddito medio dell’area
• il prezzo di acquisto della casa non può superare il 90% del prezzo medio di acquisto della zona

Ad esempio, il Wyoming era lo stato meno popolato degli Stati Uniti (secondo il censimento di luglio 2019) con 578.759 persone. Pertanto, il limite di emissione annuale dell’MRB sarebbe $ 60.769.695 [105 moltiplicato per 578.759].

Le obbligazioni ipotecarie hanno permesso alle persone i cui redditi auto-dichiarati erano nelle fasce di reddito più basse di acquistare la loro prima casa. I tassi di interesse inferiori a quelli di mercato dei prestiti MRB abbassano i pagamenti mensili dei proprietari di casa. Questo abbassamento dei pagamenti ha l’effetto di aiutare il mutuatario a qualificarsi per un mutuo poiché il pagamento mensile rappresenterà una parte minore del loro reddito mensile. Aiuta anche a garantire che saranno in grado di permettersi il pagamento mensile ed evitare di inadempiere al prestito, il che rende gli MRB meno rischiosi per gli investitori.

Vantaggi di Mortgage Revenue Bond (MRB)

Molte persone considerano gli MRB uno strumento “vantaggioso per tutti” della politica fiscale. Questa convinzione è perché tutti nel ciclo dell’investimento trarranno vantaggio dalla questione degli MRB.

• Gli investitori ne traggono vantaggio poiché ottengono un investimento relativamente sicuro che è anche esentasse. Quindi, anche se il tasso di interesse non è insolitamente alto, il fatto che l’obbligazione sia esentasse lo rende un investimento interessante.
• L’HFA beneficia di una fonte di liquidità coerente e affidabile, che consente loro di finanziare continuamente i mutui. Inoltre, l’HFA beneficia direttamente del pagamento di questi mutui.
• Gli acquirenti di case traggono vantaggio dall’ottenere mutui per la casa a tassi di interesse inferiori a quelli di mercato  (BMIR). La legge stabilisce anche che il tasso di interesse del mutuo per gli acquirenti di case non può essere superiore di oltre l’1,125% rispetto al tasso di interesse dell’MRB. Gli acquirenti possono anche ricevere altri vantaggi che possono derivare da un prestito MRB. Ad esempio, gli acquirenti potrebbero essere idonei all’acquisto di una casa con un acconto inferiore al solito o potrebbero ricevere aiuto con i costi di chiusura. Inoltre, aumentando la proprietà della casa, questi prestiti possono aiutare a rivitalizzare e stabilizzare i quartieri, incoraggiando un maggiore sviluppo della comunità.