Mello-Roos
Cos’è un Mello-Roos?
A Mello-Roos è un distretto fiscale californiano creato ad hoc per finanziare un progetto infrastrutturale. Un distretto può essere creato solo con l’approvazione dei due terzi degli elettori e consente di imporre una tassa speciale ai suoi residenti. La legge statale che consente tali distretti è stata implementata nel 1982 come un modo per i governi locali di aggirare il limite del 1978 dello stato sugli aumenti delle tasse sulla proprietà.
La legge fiscale Mello-Roos rimane controversa. Gli sviluppatori della California sono noti per pubblicizzare le loro case di nuova costruzione come “No Mello-Roos!”
Capire Mello-Roos
Un Mello-Roos Community Facilities District (CFD) può essere creato da una città, contea o distretto scolastico.
Un Mello-Roos consente a un governo locale di contea o città o distretto scolastico di vendere obbligazioni per finanziare un progetto o un servizio specifico. I progetti consentiti dalla legge della California vanno dai miglioramenti delle infrastrutture ai servizi di polizia e antincendio, alle scuole, ai parchi e alle strutture per l’infanzia.
Punti chiave
- Un Mello-Roos è uno speciale distretto di valutazione fiscale creato in California per finanziare infrastrutture o servizi locali.
- L’imposta viene applicata solo ai residenti del quartiere che beneficia del progetto.
- La legge autorizzava i distretti di Mello-Roos è stata creata per consentire alle comunità di raccogliere fondi per progetti locali nonostante le restrizioni dei limiti fiscali sulla proprietà della Proposition 13.
L’ accertamento fiscale può essere addebitato fino a quando il debito obbligazionario emesso per il distretto non viene completamente rimborsato con gli interessi.
Le origini di Mello-Roos
L’imposta Mello-Roos prende il nome dagli sponsor della legge, il senatore dello Stato della California Henry Mello e il membro dell’Assemblea dello Stato Mike Roos.
Il loro disegno di legge era una soluzione alternativa alla Proposition 13. L’emendamento del 1978 alla Costituzione della California limita le tasse sulla proprietà all’1% del valore stimato e limita il tasso di aumento della valutazione al 2% all’anno.
Gli agenti immobiliari devono informare i potenziali acquirenti se una casa si trova in un distretto delle strutture comunitarie di Mello-Roos.
L’imposta Mello-Roos è valutata sul terreno ma non si basa sul valore stimato della proprietà. Questo è il modo in cui aggira il limite imposto dalla Proposizione 13.
Oggi, Mello-Roos viene spesso utilizzato per creare infrastrutture o servizi di supporto all’interno e intorno a nuovi sviluppi. Fornisce anche un modo per migliorare i quartieri più vecchi e meno ricchi che non introducono più tasse sulla proprietà sufficienti per coprire i servizi di base.
Pro e contro di Mello-Roos
I sostenitori della legge Mello-Roos affermano che rende possibile la costruzione di nuove abitazioni, a un costo inferiore per gli eventuali acquirenti. Uno sviluppatore che pianifica una nuova grande comunità potrebbe o esitare al prezzo di finanziare nuove infrastrutture dentro e intorno alla comunità o trasferire i costi aumentando i prezzi delle case.
Gli oppositori sottolineano l’onere fiscale aggiunto e la potenziale difficoltà di vendere una casa a cui è legata una valutazione fiscale speciale.
Le tasse Mello-Roos generalmente non sono deducibili dalle tasse federali in quanto non soddisfano i requisiti IRS per la detrazione.
Stampa fine su Mello-Roos
L’obbligazione emessa da un CFD è considerata un privilegio contro una proprietà e il mancato pagamento dell’imposta può rapidamente comportare il pignoramento poiché i distretti di Mello-Roos sono soggetti a leggi di preclusione accelerata.
Gli agenti immobiliari sono tenuti per legge a informare i potenziali acquirenti se una casa è in un CFD e quindi è soggetta a una valutazione fiscale speciale.
Le tasse Mello-Roos sono generalmente elencate come una voce nella fattura fiscale annuale di una proprietà, anche se occasionalmente un distretto invierà ai proprietari di case una fattura separata. Gli uffici dei periti della contea conservano i registri dei distretti di Mello-Roos.