Land Trust

Cos’è un trust fondiario?

Un trust fondiario è un’entità legale che assume la proprietà o l’autorità su un pezzo di proprietà per volere del proprietario. Come altri tipi di trust, i termini di ogni land trust sono unici.

Punti chiave

• I trust fondiari sono organizzazioni che assumono proprietà legale, amministrazione o controllo parziale sulla proprietà per volere del proprietario terriero.
• I trust fondiari titolari di proprietà, noti anche come trust fondiari dell’Illinois, proteggono l’anonimato dei proprietari terrieri e mantengono la proprietà fuori dalla successione.
• I trust fondiari di conservazione hanno il compito di gestire i terreni non sviluppati per mantenere le risorse naturali, i siti storici e le aree ricreative pubbliche per le generazioni future.
• I proprietari terrieri che utilizzano servitù di conservazione per trasferire i diritti di sviluppo a un fondo di conservazione dei terreni possono ricevere una detrazione fiscale per la loro donazione di beneficenza.
• A causa di alcuni casi di frode, alcune donazioni di servitù per la conservazione e le fondazioni fondiarie che le accettano sono state oggetto di un maggiore controllo.

Come funziona un Land Trust

Inizia comprendendo i due tipi di trust fondiario.

• Un trust titolare del titolo consente al proprietario della proprietà di mantenere in modo anonimo tutti i diritti sulla proprietà e dirigere le azioni del trust fondiario. Questi trust sono anche comunemente chiamati “trust fondiari dell’Illinois” perché furono resi popolari per la prima volta a Chicago durante il 1800. A quel tempo, ai proprietari di immobili non era permesso votare su progetti urbani negli stessi luoghi in cui possedevano la terra. Per aggirare questa legge, ricchi uomini d’affari e politici userebbero i trust fondiari per acquistare terreni in modo anonimo, proteggendo così i loro diritti di voto. Non tutti i 50 stati hanno una struttura legale in atto per un fondo fondiario titolare del titolo. Tuttavia, la maggior parte degli stati si rinvia alle leggi sul trust fondiario dell’Illinois se non ne hanno le proprie, il che significa che qualsiasi individuo può formare un trust fondiario in stile Illinois in qualsiasi stato con un’adeguata guida legale.
• Un trust di conservazione del territorio, d’altra parte, richiede che il proprietario della proprietà rinunci ad alcuni diritti sull’uso e lo sviluppo del suolo. L’obiettivo di un trust di conservazione del territorio è proteggere la fauna selvatica, i siti storici o culturali e le risorse naturali dallo sviluppo commerciale o da altre attività che possono portare a interruzioni o inquinamento.

Trust fondiari titolari di titoli (alias Illinois Land Trusts)

In un trust fondiario titolare di un titolo, il proprietario del terreno firma un documento chiamato Deed in Trust, che trasferisce la proprietà legale della proprietà. Quando si costituisce il trust, il proprietario terriero (che è sia il concedente che il beneficiario) può specificare come deve essere gestito il terreno, chi ne ha il controllo e come viene distribuito il reddito che produce. Ciò significa che mentre il trust è il titolare del titolo sulla carta, il proprietario terriero mantiene il controllo completo sulla proprietà.

I trust titolari di proprietà vengono utilizzati come un modo per i proprietari di proprietà di mantenere l’anonimato e mantenere i beni preziosi fuori dalla successione. Possono anche fornire una serie di altri vantaggi di pianificazione successoria e proteggere i beni da sentenze o gravami. Questo può essere particolarmente utile per i ricchi, le celebrità e le grandi aziende che potrebbero voler mantenere i piani di sviluppo nascosti.

Un esempio calzante: il famoso Walt Disney World Resort di Orlando, in Florida, fu inizialmente acquistato nel 1965 utilizzando un fondo fondiario detentore del titolo. I proprietari originali delle paludi della Florida su cui è costruito il resort non avevano idea che Disney, già un nome familiare all’epoca, fosse dietro l’acquisto. Se fossero stati a conoscenza dell’identità dell’acquirente, probabilmente avrebbero aumentato il prezzo richiesto.

Conservation Land Trusts

In un trust di conservazione della terra, il trust non assume necessariamente il titolo del terreno a meno che la proprietà non venga donata nella sua interezza. Invece, un proprietario terriero può stipulare un accordo legalmente vincolante, chiamato servitù di conservazione, “donando” in tal modo i propri diritti di sviluppo al trust. Il trust ha il compito di garantire il rispetto della servitù e, in alcuni casi, la gestione della proprietà.

Le servitù di conservazione possono essere adattate in modo che il proprietario terriero mantenga i diritti di proprietà e di utilizzo, come il diritto di continuare a coltivare o allevare bestiame, pur garantendo che la terra rimanga sottosviluppata per sempre. Le servitù di conservazione “seguono la terra”, il che significa che i termini della servitù rimangono in vigore anche se la terra viene venduta o passata agli eredi.

56 milioni

Il numero totale di acri di terra non edificata gestiti da oltre 1.300 fondi fondiari privati ​​di conservazione negli Stati Uniti

considerazioni speciali

C’è un’altra importante distinzione tra la titolarità del titolo e la conservazione della terra: una donazione a questi ultimi potrebbe farti guadagnare una grande detrazione fiscale.

Se un proprietario terriero dona i propri diritti di sviluppo a un trust di conservazione, può ricevere una detrazione fiscale pari alla differenza tra il valore del terreno come gravato (con la servitù in atto) e quello che potrebbe valere se fosse sviluppato per il suo ” massimo e migliore utilizzo. ” In alcuni casi, questa detrazione può valere milioni di dollari.

In genere, i proprietari terrieri sono agricoltori e allevatori che hanno posseduto la proprietà per generazioni o individui, famiglie o aziende molto ricchi che possono permettersi di acquistare a titolo definitivo i tratti. Recentemente, tuttavia, si è sviluppata una nuova nicchia di investimento progettata per aprire i vantaggi fiscali della conservazione a una porzione più ampia della popolazione.

Investire in servitù di conservazione…

Utilizzando una partnership multi-membro (o “sindacato”), queste società di investimento consentono a più investitori accreditati di mettere insieme i loro soldi per acquistare terreni per la conservazione. Dopo aver donato i diritti di sviluppo immobiliare a un fondo fondiario tramite una servitù di conservazione, i membri della partnership hanno diviso la detrazione fiscale pro rata. Grazie, in parte, a questi partenariati per la conservazione, si stima che la conservazione del territorio sia aumentata del 175% tra il 2005 e il 2015.

… E la controversia sugli investimenti in servitù per la conservazione

Ovviamente, ogni volta che c’è il potenziale di profitto, qualcuno abuserà del sistema. Ci sono stati alcuni casi di alto profilo di persone che hanno ricevuto detrazioni molto elevate per aver donato servitù su campi da golf, complessi residenziali e altre proprietà che in realtà non hanno molto valore ecologico o culturale.

In risposta, c’è stata una reazione aggressiva contro gli investimenti sindacati, in particolare, e le società fondiarie che accettano le loro donazioni di servitù. Tuttavia, questa singolare attenzione potrebbe non dipingere un quadro completo dei problemi in gioco. Che siano donati da agricoltori, miliardari o investitori sindacati, è chiaro che le leggi sulla donazione di servitù per la conservazione richiedono uno sguardo più attento per garantire che il rischio di abuso sia ridotto al minimo senza rimuovere l’incentivo alla conservazione.