Quanti pagamenti ipotecari posso perdere prima del pignoramento?
In circostanze normali, il numero di pagamenti che puoi perdere sul tuo mutuo è quattro prima dell’inizio del processo di preclusione, ma ciò dipende anche da una serie di fattori, tra cui le politiche particolari del tuo istituto di credito e il mercato immobiliare.
Tuttavia, durante la pandemia di coronavirus, il governo federale ha protetto i mutui assicurati dalla Federal Housing Authority ( FHA ) o sostenuti da Fannie Mae o Freddie Mac contro il pignoramento per 60 giorni.1
Punti chiave
- Anche se il numero di mancati pagamenti ipotecari che porteranno al pignoramento può variare, in genere dopo quattro mancati pagamenti inizierà il pignoramento.
- Durante la pandemia di coronavirus, i pignoramenti sono stati temporaneamente sospesi per un massimo di 60 giorni.
- Se hai difficoltà a pagare il mutuo, la cosa più importante che puoi fare è rimanere in comunicazione aperta con il tuo prestatore.
Le politiche del tuo prestatore
Le pratiche e le politiche del tuo prestatore specifico influenzeranno il tempo che puoi trascorrere senza pagare prima di essere costretto al pignoramento. Se il tuo prestatore ha un ampio portafoglio di prestiti a basso rischio, potrebbe essere più indulgente per quanto riguarda i mancati pagamenti, o potrebbe concedere indennità a singoli mutuatari. Spesso, un tale prestatore perdonerà un mancato pagamento occasionale e potrebbe non riferire la tua situazione alle autorità competenti per gli alloggi finché non continuerai a perdere altri pagamenti.
Se il prestatore ha un portafoglio di prestiti ad alto rischio, tuttavia, la possibilità che le procedure di preclusione inizino anche dopo solo due mancati pagamenti è maggiore. Anche se sei un mutuatario a basso rischio, il procedimento può essere avviato per standard a causa del rischio di insolvenza generale del pool di mutui di proprietà del creditore.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Fattori del mercato immobiliare
Lo stato generale del mercato immobiliare locale è un altro fattore che gioca un ruolo nella tempistica dei procedimenti di preclusione. Se il quartiere o la regione hanno molti pignoramenti in sospeso, è probabile che tu possa rimanere a casa tua più a lungo, poiché le autorità locali per l’edilizia ei tribunali potrebbero essere arretrati e non disporre delle risorse per elaborare così tanti casi contemporaneamente. In tali situazioni, ci sono stati casi in cui le persone hanno perso 10 o più pagamenti mensili prima di perdere definitivamente la casa.
In caso di inadempienza, il gestore del mutuo dovrebbe contattarti più volte per tentare di alleviare la situazione. In genere, entro il 36 ° giorno dall’ultimo pagamento, il prestatore ti contatta per telefono. Entro il 45 ° giorno dal mancato pagamento, il gestore del mutuo deve contattarti per iscritto e fornire informazioni sulle opzioni a tua disposizione.
Sebbene la maggior parte degli istituti di credito e dei servizi non inizi il processo di preclusione per un singolo mancato pagamento, il mancato pagamento anche di un mutuo ti mette in violazione del tuo contratto di mutuo. Ecco perché è così importante comunicare con il tuo prestatore se sei in ritardo su un pagamento o perdi un pagamento.
Tempistica tipica di preclusione ipotecaria
Sebbene le circostanze e la posizione possano dettare variazioni nella sequenza temporale di una preclusione ipotecaria, esiste un modello per come di solito accade:
- Un periodo di grazia di 15 giorni è comune. Se paghi entro questo tempo, va tutto bene. Se non si riesce a pagare e poi si perde un altro pagamento, le cose si complicano. È possibile aggiungere commissioni per il ritardo e il tuo istituto di credito potrebbe segnalarti alle agenzie di credito, il che danneggerà il tuo punteggio di credito.
- Una volta che perdi il secondo pagamento, sei in default. Se si perde il pagamento di una seconda ipoteca, è probabile che si verifichi un cambiamento nel gestore del mutuo. Normalmente diventerà più assertivo nel modo in cui tratta con te. Questa può essere una situazione spaventosa da affrontare, ma potresti comunque essere in grado di raggiungere un accordo con l’istituto di credito. Indipendentemente dalle circostanze che hanno portato a un mancato pagamento del mutuo, è necessario ricordare che le società di mutui vogliono ottenere i loro soldi senza un processo di preclusione disordinato, se possibile; è più conveniente per loro. Ciò significa che vorrebbero prendere un accordo con te per il pagamento, se possibile.
- Entro 90 giorni, se non giungi a un accordo con il tuo creditore ipotecario e perdi tre pagamenti del mutuo, è una situazione seria. Riceverai una lettera dall’istituto di credito ipotecario che dichiara che hai 30 giorni in più per aggiornare il tuo account. Se vuoi restare a casa, devi parlare con l’istituto di credito per cercare di evitare procedimenti di preclusione. Normalmente si aspettano il pagamento completo del denaro dovuto, ma potresti comunque essere in grado di raggiungere un accordo di pagamento.
- Una volta scaduti i 30 giorni, se non è stato effettuato alcun pagamento e non è stato raggiunto un accordo, inizia il pignoramento. A questo punto, sei a quattro pagamenti mensili del mutuo persi.
Le leggi che disciplinano la preclusione possono variare da stato a stato. In alcuni stati, gli istituti di credito ipotecario devono incontrare i mutuatari prima di poter presentare istanza di preclusione.
Disposizioni COVID-19
In base alle nuove linee guida del governo federale, tutti i nuovi pignoramenti verranno interrotti e i pignoramenti in corso verranno sospesi per i mutui assicurati dalla FHA.2 I pignoramenti e gli sfratti sui mutui sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac (circa due terzi di tutti i mutui negli Stati Uniti) sono ora sospesi almeno fino al 31 marzo 2021 a causa di un ordine esecutivo firmato dal presidente Biden al suo primo giorno in ufficio.
I proprietari di case che sono finanziariamente colpiti dalla crisi del coronavirus possono richiedere la concessione del mutuo, che può abbassare o sospendere del tutto i loro pagamenti, fino a un anno. Inoltre, durante questo periodo, non verranno applicate sanzioni o penali per il ritardo e gli istituti di credito non segnaleranno i pagamenti insoluti in un piano di tolleranza alle agenzie di credito.6
La linea di fondo
Se stai affrontando il pignoramento, la soluzione migliore è rimanere in comunicazione con il tuo prestatore e parlare con lui della tua situazione. Potrebbero avere programmi per aiutarti a mantenere la tua casa, soprattutto se sei stato influenzato finanziariamente da COVID-19.