Perché le offerte immobiliari che falliscono

La vendita di una casa di solito non è un processo semplice. Tuttavia, può diventare ancora più complicato e costoso se un acquirente fa un’offerta e la vendita fallisce a causa del ritiro dell’acquirente. Pertanto, come venditore, ci sono alcune cose che devi sapere sulle uscite in fase avanzata. Se stai pensando di vendere la tua casa, scopri cosa puoi fare per proteggerti se l’affare fallisce.

Come può fallire la vendita di una casa

In una tipica vendita di casa, gli acquirenti faranno un’offerta sulla casa di un venditore e, quando viene accettata, viene firmato un contratto tra le due parti. A quel punto, lo stato della proprietà cambia in genere da “in vendita” a “sotto contratto” o “in contratto”. Il cambiamento di stato indica ad altri acquirenti e agenti immobiliari che il venditore ha un acquirente ed è in procinto di concludere l’affare. Tuttavia, la vendita o l’acquisto di una casa non è definitivo fino a quando entrambe le parti non hanno firmato tutti i documenti legali necessari che trasferiscono la proprietà della casa alla chiusura.

Gli acquirenti spesso hanno clausole di emergenza scritte nei loro contratti, che sono modi legali per “ritirare” il contratto senza alcun costo o con un piccolo costo per l’acquirente. Una clausola di emergenza è scritta nel contratto di vendita in base alla quale sia l’acquirente che il venditore accettano i termini del contratto. Alcune delle contingenze più comuni includono:

Contingenza ipotecaria

L’acquirente deve poter ottenere un’ipoteca sull’immobile, solitamente entro un determinato periodo di tempo dalla sottoscrizione del contratto. A volte nel contratto può essere scritta una condizione in base alla quale se il finanziamento fallisce, il contratto viene annullato. È importante che i venditori chiedano all’acquirente di fornire una lettera di pre-approvazione del mutuo.

Contingenza di ispezione domestica

La casa in vendita deve superare l’ispezione oppure l’acquirente può richiedere al venditore di eseguire le riparazioni indicate nel rapporto di ispezione. Se vengono eseguite le riparazioni, in genere viene ordinata un’ispezione di follow-up per garantire che la casa passi. In alternativa, l’acquirente può utilizzare le informazioni nel rapporto di ispezione come leva per negoziare un prezzo di vendita inferiore.

Contingenza di vendita domestica

L’acquisto di una nuova casa può dipendere dall’acquirente che vende la proprietà attuale. La contingenza di vendita della casa aiuta gli acquirenti poiché consente loro di recedere dal contratto se la loro casa non viene venduta, lasciando al venditore il compito di ricominciare da capo il processo. Sebbene di solito vi sia un periodo di tempo prestabilito in base al quale se la casa non viene venduta, il venditore può rinunciare al contratto; il venditore potrebbe perdere altre offerte di potenziali acquirenti pronti a chiudere.

Contingenza di valutazione

La contingenza di stima consente all’acquirente di far valutare la casa per determinarne il valore. Il prezzo della casa deve corrispondere o essere inferiore al prezzo di stima ufficiale. Se la perizia arriva a un prezzo inferiore, l’acquirente può procedere all’acquisto oppure chiedere al venditore di abbassare il prezzo della casa.

Quando una vendita di una casa fallisce, in genere è a causa di uno degli imprevisti sopra descritti non sono stati soddisfatti, o l’acquirente o il venditore ha avuto un ripensamento.

Punti chiave

• Gli acquirenti hanno spesso clausole di emergenza scritte nel contratto, che sono modi legali per “ritirarsi” dall’acquisto di una casa.
• Se un’offerta sulla vendita di una casa fallisce, il venditore perde tempo, denaro e perde altri acquirenti che erano pronti a chiudere.
• Una clausola di salvaguardia aiuta i venditori poiché consente al venditore di intrattenere offerte da altri acquirenti nonostante gli imprevisti nell’offerta originale.

Segnali di avvertimento

Il mancato rispetto di uno degli imprevisti del contratto è un motivo giustificabile per non chiudere. Tuttavia, ci sono altri segnali di allarme che un acquirente potrebbe ritirarsi dall’acquisto e includono:

• Mancata restituzione di documenti firmati, datati e completati secondo le istruzioni
• Mancato pagamento a terzi (es. Ispettori)
• Non rispondere alle chiamate
• Appuntamenti mancanti
• Numerose richieste di modifiche contrattuali

Se ti imbatti in uno di questi, potrebbe significare che il tuo acquirente sta diventando freddo. Chiama il tuo acquirente (o il suo rappresentante) se temi che la chiusura sia a rischio.

I costi per i venditori

Se hai in mano un contratto per la vendita della tua casa, hai alcune cose da perdere se l’acquirente si ritira:

Utilità-prezzo

Altri acquirenti che potrebbero essere stati interessati a fare un’offerta sulla tua casa inizieranno a guardare altre proprietà sul mercato quando la tua casa sarà “sotto contratto”. Potresti perdere l’opportunità di vendere a quegli acquirenti quando la tua casa è sotto contratto poiché potrebbero aver acquistato un’altra proprietà.

Tempo

Uno degli aspetti più frustranti di una vendita di una casa che cade è il tempo sprecato. Il venditore viene rimandato al punto di partenza per ricominciare il processo e trovare un altro acquirente. Inoltre, il ritardo potrebbe far deragliare i tuoi piani per l’acquisto di un’altra casa o modificare la cronologia del tuo trasloco.

La tua prossima casa

Se hai un contratto per l’acquisto di un’altra casa e la transazione era subordinata alla vendita della tua attuale residenza, perché avevi bisogno dei proventi della vendita, potresti non essere in grado di acquistare la casa. Di conseguenza, potresti dover rinunciare all’acquisto o trovare un altro modo per finanziarlo.

I soldi

Potresti perdere denaro a causa del fallimento dell’accordo se devi continuare a pagare il mutuo sulla tua casa attuale – che stai vendendo – pagando anche il mutuo sulla casa che hai appena acquistato. Inoltre, potresti pagare l’affitto per un appartamento fino a quando non concludi l’acquisto della nuova casa, soprattutto se è lontano dalla casa che stai vendendo. In breve, il ritiro di un acquirente potrebbe aumentare temporaneamente i costi mensili della casa.

Se hai un contratto per l’acquisto della tua nuova casa e il potenziale acquirente della tua attuale casa si ritira, potresti dover pagare per aver infranto il contratto per acquistare la nuova casa.

I costi di manutenzione in corso della tua casa attuale continueranno, comprese le tasse sulla proprietà, le utenze e il paesaggio. E poiché è importante mantenere la casa apparentemente presentabile per attirare un nuovo acquirente, i costi possono aumentare nel tempo.

Salvare l’affare

Ci sono passaggi che puoi eseguire se il tuo acquirente vuole ritirarsi. Innanzitutto, assicurati che gli agenti immobiliari coinvolti, per te e per l’acquirente, stiano comunicando in modo efficace. Assicurati che tu e il potenziale acquirente ricevete copie di tutte le comunicazioni per iscritto. Se tu o l’acquirente non utilizzate un agente (o se non vi sentite a vostro agio con il livello di comunicazione), provate a parlare direttamente con l’acquirente per capire le sue intenzioni o preoccupazioni. Inoltre, determina se ci sono delle concessioni che potresti fare per mantenere il tuo acquirente sulla buona strada per chiudere.

Anche se potresti non voler ridurre il prezzo di vendita della tua casa o pagare per aggiornamenti e riparazioni, potrebbe essere utile se la perdita della vendita è più costosa delle riparazioni.

Rivedi il contratto per determinare eventuali ricorsi che potresti avere come venditore se l’acquirente si ritira. Ad esempio, c’è una clausola nel tuo contratto che ti darebbe motivi legali per citare in giudizio il tuo mutuatario per violazione del contratto e ottenere una percentuale del prezzo di vendita concordato? O c’è una clausola che afferma che l’acquirente è inadempiente se non riesce a cancellare l’affare entro il periodo di tempo stabilito dopo la firma dell’accordo?

Usa una clausola di fuga

Una clausola di salvaguardia consente al venditore di intrattenere e accettare offerte da altri acquirenti anche se ci sono condizioni o imprevisti scritti nel contratto dall’acquirente.

Se è stata fatta un’altra offerta sulla casa, il venditore avviserà l’acquirente originale che avrebbe un determinato numero di giorni per soddisfare gli imprevisti o per rinunciarvi. In altre parole, una clausola di salvaguardia aiuta a proteggere i venditori in modo che non perdano opportunità di vendita in attesa che vengano soddisfatte le contingenze dell’acquirente, come la vendita della casa dell’acquirente.

La linea di fondo

Ci sono una serie di fattori che possono far fallire la vendita di una casa, incluso il mancato rispetto di una delle contingenze o delle clausole del contratto o l’acquirente ha cambiato idea.

Tuttavia, i venditori possono proteggersi essendo informati e conoscendo i dettagli del contratto. I venditori devono assicurarsi che il loro agente stia lavorando e comunicando in modo efficace. Inoltre, se sei il venditore, potresti considerare di chiedere a un avvocato immobiliare di rivedere il contratto, suggerire eventuali clausole che potrebbero proteggerti e suggerire opzioni di ricorso se l’acquirente si ritira, inclusa la possibilità di citare in giudizio l’acquirente se necessario.