Cosa dovresti sapere sulle valutazioni domestiche
Che tu stia acquistando una casa utilizzando un mutuo, rifinanziando il mutuo esistente o vendendo la tua casa a qualcuno che non sia un acquirente in contanti, una stima della casa è una componente chiave della transazione. Se sei un acquirente, proprietario o venditore, ti consigliamo di capire come funziona il processo di valutazione e come un perito determina il valore di una casa.
Punti chiave
- Una valutazione è un’opinione professionale imparziale del valore di una casa e viene utilizzata ogni volta che un mutuo è coinvolto nell’acquisto, rifinanziamento o vendita di tale proprietà.
- Un perito qualificato crea un rapporto basato su un’ispezione visiva, utilizzando le vendite recenti di proprietà simili, le tendenze attuali del mercato e gli aspetti della casa (ad esempio, servizi, planimetria, metratura) per determinare il valore di stima della proprietà.
- Il mutuatario di solito paga la commissione di valutazione, che può essere di diverse centinaia di dollari.
- Quando il valore di stima è inferiore al previsto, la transazione può essere ritardata o addirittura annullata.
Che cos’è una valutazione domestica?
Una valutazione è un’opinione professionale imparziale del valore di una casa. Le valutazioni sono quasi sempre utilizzate nelle transazioni di acquisto e vendita e comunemente utilizzate nelle transazioni di rifinanziamento. In una transazione di acquisto e vendita, viene utilizzata una valutazione per determinare se il prezzo del contratto della casa è appropriato date le condizioni, l’ubicazione e le caratteristiche della casa. In un’operazione di rifinanziamento, una valutazione assicura al prestatore che non sta consegnando al mutuatario più denaro di quanto valga la casa.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
I finanziatori vogliono assicurarsi che i proprietari di abitazione non stiano indebitandosi eccessivamente per una proprietà perché la casa funge da garanzia per il mutuo. Se il mutuatario dovesse andare in default sul mutuo e andare in pignoramento, il prestatore venderà la casa per recuperare i soldi prestati. La valutazione aiuta la banca a proteggersi dai prestiti più di quanto potrebbe recuperare in questo scenario peggiore.
Il processo di valutazione e come vengono determinati i valori
Poiché la valutazione protegge principalmente gli interessi del prestatore, il prestatore di solito ordinerà la valutazione. Una stima costa diverse centinaia di dollari e, generalmente, il mutuatario paga questa commissione.
Secondo l’Appraisal Institute, un’associazione di periti immobiliari professionisti, unperito qualificato dovrebbe essere autorizzato o certificato, come richiesto in tutti i 50 stati, e avere familiarità con l’area locale. Secondo i regolamenti federali, il perito deve essere imparziale e non avere alcun interesse diretto o indiretto nella transazione.
Il valore di stima di una proprietà è influenzato dalle recenti vendite di proprietà simili e dalle attuali tendenze del mercato. Anche i servizi della casa, il numero di camere da letto e bagni, la funzionalità della planimetria e la metratura sono fattori chiave per valutare il valore della casa. Il perito deve eseguire un’ispezione visiva completa dell’interno e dell’esterno e annotare eventuali condizioni che influiscono negativamente sul valore della proprietà, come le riparazioni necessarie.
In genere, i periti utilizzano l’Uniform Residential Appraisal Report diFannie Mae per le case unifamiliari. Il rapporto chiede al perito di descrivere l’interno e l’esterno della proprietà, il quartiere e le vendite comparabili nelle vicinanze. Il perito fornisce quindi un’analisi e conclusioni sul valore della proprietà in base alle proprie osservazioni.
Il rapporto deve includere:
- Una mappa stradale che mostra la proprietà stimata e le vendite comparabili utilizzate
- Uno schizzo dell’edificio esterno
- Una spiegazione di come è stata calcolata la metratura
- Fotografie della parte anteriore, posteriore e della scena di strada della casa
- Fotografie esterne anteriori di ogni proprietà comparabile utilizzata
- Altre informazioni pertinenti, come i dati sulle vendite di mercato, i registri dei terreni pubblici e i registri delle imposte pubbliche, che il perito richiede per determinare ilvalore equo di mercato della proprietà.
Quando si rifinanzia un mutuo, se il valore della stima mette il capitale della tua casa a meno del 20%, rimarrai bloccato a pagare perl’assicurazione ipotecaria privata (PMI).
Cosa devono sapere gli acquirenti di case
Quando stai acquistando una casa e sei sotto contratto, la valutazione sarà uno dei primi passi nel processo di chiusura. Se la valutazione è pari o superiore al prezzo del contratto, la transazione procede come pianificato. Se la valutazione arriva al di sotto del prezzo del contratto, tuttavia, può ritardare o far deragliare la transazione.
È probabile che né tu né il venditore desideriate che la transazione vada a buon fine. Come acquirente, hai un vantaggio, in quanto una valutazione bassa può servire come strumento di negoziazione per convincere il venditore ad abbassare il prezzo. La banca non presterà a te o ad altri potenziali acquirenti più del valore della casa.
Sebbene le valutazioni aiutino gli acquirenti a evitare di pagare più del dovuto per le case, un venditore potrebbe ritenere che una valutazione bassa sia inesatta ed essere riluttante a ridurre il prezzo. Se una cattiva valutazione si frappone tra te e l’acquisto o la vendita della tua casa, cerca di ottenere una seconda opinione tramite un’altra valutazione da parte di una persona diversa. I valutatori possono commettere errori o avere informazioni imperfette. Meglio ancora, presenta un caso fattuale per un valore più elevato al perito originale. Potrebbero essere d’accordo con te e rivedere la valutazione.
Le linee guida federali intese ad eliminare i valori di stima gonfiati che hanno contribuito alla crisi immobiliare del 2008 a volte fanno sì che le valutazioni siano inferiori al valore equo di mercato e possono rendere difficili da contestare valutazioni basse.
Cosa devono sapere i venditori domestici
Come venditore, una valutazione bassa, se accurata, significa che potresti dover abbassare il prezzo della tua casa per venderla. È improbabile che resistere per un acquirente in contanti che non richiede una valutazione come condizione per completare la transazione ti garantisca un prezzo di vendita più alto. Nessuno vuole pagare più del dovuto per una casa.
Sfortunatamente, se la tua zona circostante ha subito vendite in difficoltà, ciò può abbassare il valore di stima della tua casa. Se ritieni che il valore della tua casa sia stato trascinato verso il basso dal prezzo di vendita di pignoramenti e vendite allo scoperto nelle vicinanze, potresti essere in grado di convincere il perito che la tua casa vale di più se è in condizioni significativamente migliori di quelle proprietà.
Ottenere una valutazione è anche un passaggio obbligatorio quando si dà una casa a un membro della famiglia come dono di equità.
Che cosa devono sapere i proprietari di abitazione di rifinanziamento
Se stai rifinanziando un mutuo convenzionale, una stima bassa può impedirti di farlo. La casa deve stimare pari o superiore all’importo che si desidera rifinanziare affinché il prestito venga approvato. Tuttavia, se il tuo mutuo esistente è un mutuo FHA, puoi rifinanziare senza una valutazione attraverso ilprogramma FHA Streamline, un’ottima opzione per i proprietari di case subacquee.
La linea di fondo
Quando tutto procede senza intoppi, la valutazione della casa è solo un’altra casella da controllare in una lista di controllo di chiusura. Quando il valore di stima è inferiore al previsto, la transazione può essere ritardata o addirittura annullata. Indipendentemente dalla situazione che incontri nella tua esperienza di acquisto, vendita o rifinanziamento della casa, una comprensione di base di come funziona il processo di valutazione può funzionare solo a tuo favore, soprattutto se stai acquistando la tua prima casa.