Homeowner Association (HOA)

Che cos’è un’associazione dei proprietari di case (HOA)?

Un’associazione di proprietari di case (HOA) è un’organizzazione in una suddivisione, comunità pianificata o edificio condominiale che stabilisce e applica le regole per le proprietà e i suoi residenti. Coloro che acquistano proprietà all’interno della giurisdizione di un HOA diventano automaticamente membri e sono tenuti a pagare le quote, note come commissioni HOA. Alcune associazioni possono essere molto restrittive su ciò che i membri possono fare con le loro proprietà.

Capire un HOA

Le associazioni dei proprietari di case (HOA) si formano solitamente all’interno di comunità o quartieri di case unifamiliari o edifici a più unità (come i condomini). Un HOA viene generalmente stabilito per creare e applicare le regole riguardanti le proprietà all’interno della giurisdizione. Un HOA è composto da e gestito da residenti della comunità. L’appartenenza a un HOA è solitamente un requisito per acquistare una casa all’interno di una comunità in cui è stato stabilito un HOA.

Un HOA di solito ha un consiglio di amministrazione o governatori che sono eletti per far rispettare e supervisionare le regole e i regolamenti dell’HOA. Un HOA descriverà tipicamente le sue regole in un documento chiamato Dichiarazione di alleanze, condizioni e restrizioni (CC & Rs). I CC&R stabiliscono determinate condizioni per i proprietari in merito alla manutenzione delle loro proprietà. Queste condizioni a volte includono restrizioni strutturali – il tipo di recinzioni o paesaggi consentiti – o scelte estetiche minori, come il colore della pittura su una casa. Un documento CC&R può anche delineare le sanzioni per la violazione delle linee guida stabilite nel CC&R. Le sanzioni vanno dalle tasse all’adempimento forzato o, in alcuni casi, anche al contenzioso.

Punti chiave

• Un’associazione di proprietari di case (HOA) è un’organizzazione che crea e applica regole e linee guida per una suddivisione, una comunità pianificata o un edificio condominiale.
• I membri di un’associazione di proprietari di case sono i residenti della suddivisione, comunità o edificio; alcune comunità richiedono l’iscrizione obbligatoria per le persone che acquistano proprietà nella zona.
• Gestite da un consiglio di amministrazione, le associazioni dei proprietari di case (HOA) in genere raccolgono canoni mensili o annuali per pagare la manutenzione delle aree comuni e la manutenzione delle strutture.
• Le associazioni dei proprietari di case (HOA) possono imporre multe ai proprietari di case non conformi.

Associazioni di proprietari di case contro associazioni di comunità e associazioni di proprietari di proprietà

La maggior parte degli HOA sono incorporati e, quindi, sono soggetti alle leggi statali. Tuttavia, alcuni stati considerano le HOA basate sui condomini, spesso chiamate “comunità condominiali”, e le organizzazioni che governano le cooperative, chiamate consigli di amministrazione delle cooperative, come entità distinte dalle HOA. Questa distinzione viene fatta sulla base del presupposto che gli interessi di proprietà di queste organizzazioni differiscono. Di conseguenza, la designazione “associazione di comunità” funge da termine più ampio e generico che comprende HOA, comunità di condominio e consigli di amministrazione di cooperative.

La Foundation for Community Association Research è un’organizzazione commerciale che esercita pressioni sui legislatori statali per conto degli HOA. I dati più recenti disponibili da loro stimano che nel 2018 c’erano 347.000 associazioni di comunità negli Stati Uniti e il 26% della popolazione risiedeva in aree in cui erano presenti associazioni di comunità.

Un HOA è distinto da un’associazione di proprietari di proprietà (POA). Un POA è un termine più ampio che di solito si riferisce a un gruppo di persone che vogliono migliorare la loro comunità e i valori immobiliari della proprietà nella loro comunità. La principale differenza tra POA e HOA è che i POA possono includere chiunque nella comunità abbia un interesse nel valore del patrimonio immobiliare della comunità; quindi, a differenza degli HOA, i POA possono includere individui che non sono proprietari di case.

Vantaggi e svantaggi delle associazioni di proprietari di case

L’HOA fornisce regolamenti e linee guida per i suoi membri. Questi standard sono sostenuti con l’obiettivo di preservare e migliorare i valori della proprietà della comunità. Spesso, le linee guida sono orientate all’aspetto, quindi si occupano delle norme per la pulizia della proprietà, le condizioni della proprietà e qualsiasi riparazione effettuata alla proprietà. Di solito, le linee guida per gli HOA sono progettate per aiutare a garantire un aspetto uniforme per tutte le proprietà incluse nella zona dell’associazione.

In genere, la direzione HOA fornirà servizi aggiuntivi ai suoi membri in cambio delle loro commissioni HOA. Questi servizi possono includere giardini, parcheggi e strutture come piscine, campi da tennis o spazi per feste disponibili per tutti i membri HOA. Alcune commissioni HOA coprono anche il costo della raccolta dei rifiuti e della rimozione della neve.

A un livello più teorico, per alcune persone, gli HOA sono simboli di autogoverno e democrazia. Questa convinzione può derivare dall’idea che le persone migliori per gestire una comunità siano le persone che ci vivono (al contrario di un proprietario che non vive nei locali).

Professionisti

• Imposta e applica le regole della comunità
• Proteggi i valori delle proprietà
• Fornire servizi, dotazioni e strutture
• Offri l’autogoverno

Contro

• Stabilisci tasse, quote e valutazioni
• Imporre regolamenti restrittivi
• Operare in modo inefficiente
• Gestito in modo amatoriale o inetto

Uno svantaggio di un HOA è l’alto costo delle quote associative, che alla fine potrebbe essere un deterrente per alcuni potenziali acquirenti. Inoltre, le regole e i regolamenti HOA possono sembrare irragionevoli, arbitrari o troppo restrittivi per alcuni proprietari di case, che potrebbero volere la libertà di personalizzare le loro proprietà.

Inoltre, i membri del consiglio HOA sono normalmente volontari e potrebbero non essere adeguatamente formati per gestire proprietà immobiliari, affrontare complesse questioni finanziarie o unire un gruppo eterogeneo di persone per una causa comune. Poiché la leadership degli HOA deve raggiungere un consenso quando prendono decisioni su manutenzione e aggiornamenti, è anche possibile che ci possano essere conflitti tra i membri HOA che non sono d’accordo.

considerazioni speciali

In alcuni casi, gli HOA possono esercitare un potere finanziario e legale significativo sui proprietari di immobili nella loro zona. Gli HOA raccolgono commissioni HOA mensili o annuali. Le commissioni HOA sono in genere comprese tra $ 200 e $ 400 al mese, ma possono variare da meno di $ 100 a oltre $ 10.000 nei quartieri o nelle comunità di lusso.

Le tasse HOA spesso contribuiscono anche al fondo di riserva dell’associazione, che viene accantonato per importanti progetti di ristrutturazione o uso di emergenza. Oltre alle normali tariffe, gli HOA possono anche imporre valutazioni speciali ai proprietari di case quando l’associazione non dispone di riserve sufficienti per pagare riparazioni impreviste su aree comuni, come marciapiedi o parcheggi.

Il consiglio di amministrazione dell’HOA, che di solito è responsabile delle finanze dell’organizzazione, sovrintende alla raccolta e alla gestione dei fondi. Oltre a stabilire quote e valutazioni, il consiglio può infliggere multe ai proprietari di case che infrangono le regole o danneggiano le aree comuni. Oltre a imporre sanzioni, gli HOA possono anche porre un privilegio su una proprietà se il proprietario di una casa rimane seriamente in ritardo con i propri debiti. I privilegi HOA esistenti possono rendere difficile la vendita della casa a meno che non vengano cancellati.

Esempio di un’associazione di proprietari di case

A volte, i conflitti relativi agli HOA sono i titoli dei giornali nazionali. A partire dal 2014, unproprietario di unacasa di Indianapolis e il suo HOA sono entrati in una disputa sui pannelli solari sul tetto della sua casa. Per catturare completamente l’energia del sole, i pannelli solari devono essere rivolti a sud, una direzione che l’HOA non consentirà, dicendo che sono troppo visibili alla strada e agli altri vicini.

Mentre il linguaggio nel patto HOA consente i pannelli solari, è vago sull’argomento del loro posizionamento. Con il supporto di diversi legislatori statali, il proprietario della casa ha cercato di far approvare un disegno di legge dall’Assemblea generale dell’Indiana che vietasse agli HOA di limitare i pannelli solari o il loro posizionamento in qualsiasi modo. Progetti di legge sono stati introdotti ma non approvati nel 2018 e nel 2019. Un nuovo disegno di legge è stato introdotto nel 2020.

Domande frequenti

Cos’è un’associazione di proprietari di case (HOA)?

Un’associazione di proprietari di case (HOA) è un’organizzazione incaricata di governare gli affari di uno sviluppo immobiliare di proprietà di più parti, come un condominio. Gli HOA sono responsabili di compiti come garantire che l’edificio sia regolarmente mantenuto, decidere se perseguire progetti di ristrutturazione più grandi come la sostituzione della stanza dell’edificio e redigere e far rispettare lo statuto dell’edificio. Per finanziare le proprie operazioni, gli HOA addebitano ai propri membri commissioni mensili HOA, in genere comprese tra $ 200 e $ 400 al mese. Gli HOA hanno anche l’autorità di far rispettare lo statuto della comunità, ad esempio imponendo multe ai residenti che si rifiutano di conformarsi.

Quali sono i pro e i contro dell’appartenenza a un HOA?

Gli HOA possono avvantaggiare i singoli proprietari fornendo i servizi di gestione necessari. Ad esempio, senza un HOA i proprietari di un condominio dovrebbero coordinarsi tra loro per decidere su problemi comuni come la rimozione dei rifiuti a livello di edificio, le riparazioni degli edifici e le politiche comunitarie. Ciò potrebbe richiedere molto tempo per i residenti e potrebbe provocare conflitti e disaccordi tra i proprietari. D’altra parte, gli HOA possono anche creare problemi ai proprietari nella misura in cui il proprietario non è d’accordo con lo statuto della comunità dell’HOA o con le decisioni di spesa.

Quali poteri legali ha un HOA?

I singoli HOA avranno diversi livelli di poteri legali, a seconda di come sono stati progettati. Tuttavia, in generale, gli HOA avranno l’autorità legale per creare e far rispettare le politiche della comunità, ad esempio se nell’edificio è consentito fumare, animali domestici o noleggiare. Inoltre, gli HOA decideranno i budget per l’edificio e avranno l’autorità di addebitare commissioni mensili o una tantum ai propri membri. Se un membro si rifiuta di pagare queste quote o di rispettare le politiche della comunità, gli HOA possono imporre una serie di sanzioni. In molti casi, queste sanzioni possono includere multe monetarie, la limitazione dei privilegi della comunità e persino contenziosi.