Certificato di ipoteca garantito (GMC)

Che cos’è un certificato di ipoteca garantito?

Un certificato ipotecario garantito, noto anche come certificato pass-through ipotecario garantito, è un’obbligazione garantita da un pool di mutui.

Comprensione del certificato di ipoteca garantita (GMC)

I certificati di ipoteca garantita sono emessi dalla Federal Home Loan Mortgage Corporation, popolarmente conosciuta come Freddie Mac, dalla Federal National Mortgage Association, popolarmente conosciuta come Fannie Mae, o dalla Government National Mortgage Association, popolarmente conosciuta come Ginnie Mae. Dopo la crisi finanziaria del 2008 e l’acquisizione da parte del governo federale di Fannie Mae e Freddie Mac, tutte e tre queste società di finanziamento immobiliare sono interamente di proprietà del governo degli Stati Uniti. A causa di questo sostegno, i certificati ipotecari garantiti sono visti come investimenti molto sicuri.

I certificati ipotecari garantiti sono un tipo di titolo garantito da ipoteca, uno strumento finanziario creato nel 1968, in modo che una popolazione più ampia di investitori potesse guadagnare denaro nel mercato finanziario immobiliare residenziale. I mutui conformi agli standard di Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae sono chiamati mutui conformi e quelli che non lo sono sono chiamati mutui non conformi. I certificati ipotecari garantiti sono garantiti solo da ipoteche conformi. Per creare un certificato di passaggio ipotecario garantito, una di queste società di finanziamento ipotecario acquisterà diverse dozzine di mutui individuali e utilizzerà i proventi del tasso di interesse da tali mutui per pagare gli interessi sul certificato di passaggio ipotecario garantito.

Il governo federale ha sostenuto questo processo di cartolarizzazione dei mutui tramite Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae secondo la teoria che il sostegno del governo al mercato del finanziamento ipotecario aiuta a rendere il finanziamento ipotecario più disponibile per i potenziali acquirenti di case.

Pro e contro dei certificati ipotecari garantiti

I certificati ipotecari garantiti attirano gli investitori perché spesso pagano un tasso più elevato del debito pubblico e societario, ma rimangono investimenti relativamente sicuri. Tuttavia, gli investitori devono essere consapevoli dei rischi di investire in certificati ipotecari garantiti, come il rischio di inflazione, per cui il valore di queste obbligazioni potrebbe erodersi se l’inflazione aumenta. C’è anche il rischio che tu non possa recuperare l’intero investimento principale, se un numero sufficiente di mutui sottostanti fallisce. Questi certificati rischiano inoltre di diminuire di valore se troppi mutuatari rimborsano anticipatamente i loro prestiti, il che potrebbe ridurre il valore del certificato in un contesto di tassi di interesse in calo. Inoltre, gli investitori non possono presumere che il sostegno del governo federale a Fannie Mae e Freddie Mac continuerà a tempo indeterminato e, se le società vengono privatizzate, gli acquirenti dei titoli che emettono dovrebbero stare attenti al rischio di fallimento per queste aziende. Se l’azienda da cui si acquista un certificato ipotecario garantito fallisce, è possibile che non si riceva tutti i pagamenti dovuti.