Commissioni di garanzia
Cosa sono le commissioni di garanzia?
Il termine commissione di garanzia si riferisce alla somma di denaro pagata dal possessore all’emittente di un titolo garantito da ipoteca (MBS). Questo addebito aiuta l’emittente a pagare i costi amministrativi e le spese relative al titolo e riduce anche qualsiasi rischio o perdita che potrebbe sorgere se uno qualsiasi dei mutui che supportano l’inadempienza del titolo. Chiamate anche g-fee, le commissioni di garanzia si riferiscono anche agli oneri pagati da un ipotecario a un garante per i servizi resi.
Punti chiave
- Una commissione di garanzia è una somma pagata all’emittente di un titolo garantito da ipoteca.
- Queste commissioni aiutano l’emittente a pagare i costi amministrativi e altre spese e anche a ridurre il rischio e il potenziale di perdita in caso di insolvenza dei mutui sottostanti.
- Le commissioni G sono addebitate anche da altri garanti per i servizi resi.
- Le commissioni possono essere una percentuale del valore patrimoniale o un importo fisso.
Capire le commissioni di garanzia
Gli emittenti di fornitori di titoli garantiti da ipoteca (MBS) come Freddie Mac, Ginnie Mae e Fannie Mae addebitano agli istituti di credito le commissioni per la creazione, la manutenzione e la segnalazione del bene, nonché per la garanzia che il fornitore lo integrerà per rendere certo che i pagamenti del capitale e degli interessi siano effettuati anche in caso di insolvenza dei mutuatari. Sebbene la commissione sia solitamente una certa percentuale del valore dell’attività, l’emittente può anche addebitare un importo fisso. Questa garanzia di pagamento è la componente principale delle commissioni di garanzia.
Fornitori come Fannie, Freddie e Ginnie aiutano le banche acquistando mutui da società di mutui, banche commerciali, unioni di credito, aggregatori e così via. Nella maggior parte dei casi, queste imprese sponsorizzate dal governo (GSE) pagano questi mutui restituendoli ai cedenti sotto forma di MBS cartolarizzati che il destinatario può quindi scegliere di vendere o mantenere. La commissione di garanzia incorporata nell’MBS è il generatore di entrate per il fornitore di MBS e queste sono idealmente sufficienti in tutti i prodotti per coprire le insolvenze dei mutui individuali.
Le commissioni di garanzia sono costituite principalmente dalla garanzia del credito che forniscono al proprietario finale dell’MBS, ma coprono anche i costi di gestione e amministrazione dei pool di mutui cartolarizzati, rendicontando l’MBS agli investitori e alla Securities and Exchange Commission (SEC) e altre attività di back-office.
Sebbene queste commissioni siano spesso indicate come un tipo di assicurazione per titoli garantiti da ipoteca, coprono anche altri servizi come menzionato. Ad esempio, una banca può addebitare una commissione G al portatore di una nota o di un’attività per fornire una garanzia. Possono anche addebitare commissioni di garanzia come parte del tasso di interesse su un mutuo. A differenza di altre commissioni anticipate (spese per documenti e origination), queste commissioni vengono applicate per l’intera durata del prestito.
I finanziatori possono addebitare commissioni di garanzia come parte del tasso di interesse su un mutuo.
considerazioni speciali
Le commissioni di garanzia sono fissate in base all’affidabilità creditizia e alle dimensioni del pool di mutui sottostante. Prima del crollo dei mutui e della crisi finanziaria, le commissioni di garanzia erano una piccola detrazione da 15 a 25 punti base. In cambio di questa piccola commissione, il cedente del mutuo ha ricevuto un bene vendibile mentre cancellava anche il prestito dai libri contabili per liberare più credito. Questo è stato un ottimo affare per i prestatori, poiché i fornitori di MBS dipendevano dalle informazioni dei cedenti del prestito per fissare le commissioni di garanzia. Le banche hanno colto l’opportunità per ampliare i confini di chi poteva ragionevolmente ricevere un mutuo, con conseguenti prestiti NINJA e distorsioni complessive del mercato. Sfortunatamente, le commissioni di garanzia non sono state adeguate per riflettere questa realtà, provocando un massiccio crollo dei mutui in cui il governo degli Stati Uniti alla fine ha dovuto salvare i fornitori di MBS a causa delle loro commissioni di garanzia insufficienti a coprire la vera responsabilità.
Le commissioni di garanzia hanno registrato un forte aumento dalla crisi finanziaria e dalla grande recessione. Rispetto alle medie pre-fusione comprese tra 15 e 25 punti base, la media post-fusione è più del doppio. La Federal Housing and Finance Agency (FHFA) fornisce un’analisi annuale delle commissioni di garanzia addebitate da Freddie e Fannie. L’FHFA ha riportato una commissione di garanzia media di 61 punti base su un mutuo ipotecario di 30 anni a tasso fisso emesso nel 2016. Sebbene le commissioni di garanzia in genere non ricevano molta attenzione al di fuori dei gruppi di lobbying del settore ipotecario, ci sono stati tentativi politici di fare il consiglio di amministrazione aumenta di altri 10 punti base tramite la FHFA per ridurre i rischi futuri per i contribuenti americani. Questi aumenti proposti sono stati sospesi prima dell’attuazione.