Mutuo con pagamento graduale (GPM)

Che cos’è un mutuo con pagamento graduale (GPM)?

Un mutuo a pagamento graduale (GPM) è un tipo di  mutuo  a tasso fisso in cui i pagamenti aumentano gradualmente da un livello base iniziale basso a un livello finale più alto. In genere, i pagamenti cresceranno tra il 7 e il 12 percento all’anno dall’importo del pagamento di base iniziale fino al raggiungimento dell’intero importo del pagamento mensile.

Come funzionano i mutui a pagamento graduato

Un mutuo a pagamento graduale è progettato per iniziare con il proprietario della casa che deve pagamenti minimi. Quindi, nel tempo, l’importo del pagamento aumenta. Un basso tasso di interesse iniziale viene utilizzato per qualificare l’acquirente. Questo tasso più basso consente a molti, che altrimenti non potrebbero beneficiare di un mutuo sulla casa, di essere idonei perché possono permettersi i pagamenti iniziali bassi. Se la nota fosse stata scritta a un tasso di interesse più elevato, questi acquirenti potrebbero non essersi qualificati a causa dei pagamenti mensili più elevati. Questo tipo di sistema di pagamento del mutuo può essere ottimale per i giovani o per i proprietari di casa per la prima volta poiché i loro livelli di reddito tendono ad aumentare gradualmente.

Un mutuo a pagamento graduale può o non può essere un prestito con ammortamento negativo. Se l’importo del pagamento iniziale è inferiore agli interessi maturati sul prestito ipotecario, l’ipoteca a pagamento graduale è un prestito con ammortamento negativo. Con un prestito ad ammortamento negativo, i pagamenti effettuati dal mutuatario sono inferiori agli interessi addebitati sulla nota. Questa struttura di pagamento inferiore agli interessi crea interessi differiti che si aggiungono al capitale totale del prestito.

I mutui a pagamento graduato sono disponibili solo su prestiti della Federal Housing Administration (FHA).  I prestiti FHA  consentono ai mutuatari di reddito da basso a moderato che non sono in grado di  finanziare un grande  acconto fino al 96,5% del valore della casa.

Punti chiave

• Un mutuo a pagamento graduale (GPM) è un tipo di mutuo a tasso fisso con un piano di ammortamento che fornisce pagamenti inferiori all’inizio di tale aumento nel tempo.
• Lo scopo di un GPM è quello di consentire ai proprietari di abitazione di iniziare con pagamenti ipotecari mensili inferiori per aiutare alcune persone a qualificarsi per il loro prestito.
• I costi totali per la durata di un prestito GPM tendono ad essere maggiori di un mutuo standard e i proprietari di case che erano in grado di permettersi pagamenti anticipati potrebbero trovarsi in difficoltà finanziarie a causa dell’aumento delle bollette mensili nel tempo.

Inconvenienti di un mutuo a pagamento graduale

Lo svantaggio principale di un mutuo a pagamento graduale è che i costi totali associati al mutuo sono superiori a quelli di un mutuo tradizionale. Man mano che i pagamenti crescono a tassi di interesse più elevati, il mutuatario potrebbe scoprire che sta solo pagando gli interessi passivi e non riducendo il capitale preso in prestito.

Inoltre, se l’ipoteca a pagamento progressivo è un prestito ad ammortamento negativo, il mutuatario pagherà ancora più interessi sul prestito. Man mano che l’interesse differito si aggiunge al capitale preso in prestito, questo valore cresce. Nel mese successivo, i calcoli degli interessi sono sull’importo più consistente.

Un altro importante svantaggio che deve essere preso in considerazione è che con un mutuo a pagamento graduale non vi è alcuna garanzia che il reddito del mutuatario aumenterà di pari passo con l’aumento dei pagamenti ipotecari. Se il reddito del mutuatario non aumenta in rapporto al debito mensile, il prestito potrebbe essere insolvente. L’inadempienza danneggerà ulteriormente il loro credito e il prestatore pignorerà la proprietà.

Mutuo a pagamento graduato vs. mutuo a tasso variabile

Mentre un mutuo a pagamento graduale può sembrare un tipo di mutuo a tasso variabile  (ARM), non è la stessa cosa.

Un mutuo a tasso variabile oscilla periodicamente per riflettere il tasso di interesse di mercato. La velocità ARM viene regolata periodicamente, ma non in base a una pianificazione fissa. Inoltre, il tasso di interesse può diminuire o aumentare a causa della sua base sul tasso di mercato corrente. Al contrario, il tasso di interesse su un mutuo a pagamento graduale sale solo.