Crisi di preclusione
Qual è stata la crisi di preclusione?
La crisi dei pignoramenti è stato un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010. La crisi dei pignoramenti è stato un aspetto della crisi finanziaria e della Grande Recessione sviluppatasi durante questo periodo. L’eccessiva estensione del credito ipotecario, i complicati schemi di cartolarizzazione del debito ipotecario e il rapido aumento del numero di pignoramenti (in un settore poco preparato a elaborarli tutti) hanno contribuito alla crisi.
Punti chiave
- La crisi dei pignoramenti è stato un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010.
- Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno trattato un gran numero di prestiti senza un’adeguata revisione delle informazioni che li accompagnavano.
- Questo processo disordinato a volte ha portato le banche a precludere la proprietà sbagliata, a calcolare male i valori delle case e, in alcuni casi, a dare agli avvocati dei proprietari di case che rischiano il pignoramento la possibilità di buttare via il caso.
- Alla crisi hanno contribuito l’eccessiva espansione del credito durante il boom immobiliare, la cartolarizzazione del debito ipotecario e un sistema finanziario impreparato a far fronte a un aumento diffuso delle insolvenze.
Comprensione della crisi di preclusione
La preclusione è il processo legale che si verifica quando il proprietario di una casa non riesce a effettuare il pagamento completo del capitale e degli interessi sul suo mutuo. Se questo problema non viene risolto entro un periodo di grazia specificato, il creditore ha il diritto di sfrattare il proprietario della casa, prendere il controllo della proprietà e quindi venderla.
La crisi dei pignoramenti ha raggiunto il picco nel settembre 2010, quando circa 120.000 case sono state recuperate in un mese. Tuttavia, le sue radici risiedono in una recessione del mercato immobiliare iniziata all’inizio del 2007 e sfociata in una crisi quando Lehman Brothers ha dichiarato bancarotta nel settembre 2008.
Credito ipotecario in eccesso
Tassi di interesse eccessivamente bassi a causa della politica monetaria espansiva della Federal Reserve statunitense, unita alla politica pro-alloggio da parte del ramo esecutivo, negli anni 2000 ha creato un boom nell’acquisto di case e l’estensione del credito per i mutui domestici. Ciò ha portato a una supervisione generalmente imprecisa o inesistente dei processi di sottoscrizione poiché i prestatori affamati di commissioni hanno sconsideratamente elargito orde di mutui subprime più rischiosi a condizioni a volte predatorie a persone con basso reddito e affidabilità creditizia. Questo processo è stato facilitato dall’innovazione della cartolarizzazione del debito ipotecario che ha consentito agli istituti di credito di trasferire i rischi di questi prestiti sugli investitori e continuare a prestare.
Il volume del debito ipotecario relativo alla capacità di rimborso dell’economia è aumentato rapidamente. Il debito ipotecario totale negli Stati Uniti ha superato il rapporto (debito ipotecario totale rispetto al PIL) era compreso tra il 30 e il 60% circa per la maggior parte del 20 ° secolo.
Cartolarizzazione del debito
Le banche ipotecarie spesso intascavano commissioni e poi vendevano prontamente i prestiti a istituti finanziari spesso disattenti, che non eseguivano un’adeguata due diligence sui prestiti. I mutui sono stati cartolarizzati in Titoli garantiti da ipoteca e strumenti più complessi, che all’epoca si riteneva fossero uno strumento adeguato per gestire il rischio di insolvenza di un qualsiasi mutuo combinandolo con altri prestiti per raggruppare efficacemente il rischio e quindi distribuirlo titolari del titolo emesso. Oltre a non essere in definitiva uno strumento di gestione del rischio adeguato (in particolare quando praticamente tutti i prezzi delle case sono scesi e le insolvenze si sono diffuse), la cartolarizzazione dei prestiti in molti casi ha oscurato i legami tra chi deteneva i prestiti ei mutuatari.
Aumento dei pignoramenti
Quando la Federal Reserve ha iniziato a frenare la moneta e rallentare il massiccio flusso di espansione del credito nel 2006, i problemi hanno iniziato a diventare visibili nel settore. Condizioni di credito più restrittive hanno reso più difficile per gli istituti di credito continuare a estendere mutui rischiosi e hanno reso i mutui esistenti con tassi di interesse regolabili meno convenienti per i mutuatari esistenti. Tra il 2006 e il 2008, i tassi di insolvenza sui mutui per la casa sono più che raddoppiati e continueranno a salire fino al 2010 con l’espandersi della crisi.
Quando le insolvenze sono aumentate, le banche si sono trovate improvvisamente di fronte a così tanti eventi di preclusione da non poterli elaborare in modo efficiente. Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno trattato un gran numero di prestiti senza un’adeguata revisione delle informazioni che li accompagnavano. Si è generalmente ritenuto che le insolvenze sui mutui immobiliari e le successive pignoramenti sarebbero state individuali o, nella maggior parte dei casi, eventi locali, che potevano essere facilmente elaborati e liquidati nel corso delle normali operazioni degli istituti di credito e dei gestori di prestiti.
La rapida cartolarizzazione durante il boom immobiliare aveva, in ogni caso, portato a una scarsa tenuta dei registri sull’effettiva proprietà di un dato mutuo ipotecario. In alcuni casi, le banche non hanno avviato i pignoramenti sulle case per mesi dopo che i proprietari avevano smesso di effettuare i pagamenti. I processi di tenuta dei registri erano diventati così sciatti che le banche non potevano sempre essere sicure di possedere effettivamente mutui per proprietà pignorate e, in alcuni casi, persino pignorate su prestiti ipotecari che non possedevano legalmente.
Molti impiegati di banca hanno semplicemente firmato tutto ciò che hanno trovato sulle loro scrivanie, supponendo che tutti i documenti siano legittimi. Una volta che il volume dei pignoramenti è aumentato in modo significativo, i robo-firmatari hanno creato problemi significativi quando hanno firmato con documenti impropri, o perché non avevano idea di cosa stavano firmando o perché dovevano elaborare troppi documenti per fare il lavoro corretto per autenticarli.
I dipendenti che hanno firmato i documenti di preclusione senza esaminarli correttamente sono diventati noti come robo-firmatari.
Gli effetti di scartoffie imprecise e oscure combinate con un aumento del numero di mutui per la casa in default a livello nazionale hanno creato problemi diffusi. Alcune banche hanno precluso le proprietà sbagliate, calcolato male i valori delle case o, in alcuni casi, hanno dato agli avvocati dei proprietari di case che rischiano il pignoramento la possibilità di eliminare completamente i casi di preclusione.
Risoluzione della crisi di preclusione
Il governo alla fine raggiunse un accordo con i cinque maggiori gestori di mutui della nazione, Ally, precedentemente noto come GMAC; Banca d’America; Citi; JPMorgan Chase; e Wells Fargo, nel 2009. L’accordo, noto come National Mortgage Settlement, è costato ai servicers oltre 50 miliardi di dollari in sanzioni e pagamenti di indennità per i consumatori.
I mutuatari interessati hanno ricevuto riduzioni o rifinanziamenti principali per i prestiti subacquei, consentendo loro di evitare pignoramenti e rimanere nelle loro case. Inoltre, la transazione ha richiesto una revisione dei sistemi di servizio del prestito supervisionati dalle banche.
I mutuatari che hanno perso la casa a causa del pignoramento da parte di queste banche negli Stati parti dell’accordo di transazione hanno potuto beneficiare di pagamenti di circa $ 1.480. Il pagamento totale della liquidazione è stato di circa $ 1,5 miliardi.
La società di informazioni immobiliari RealtyTrac ha stimato che una famiglia su 248 negli Stati Uniti ha ricevuto un avviso di preclusione nel settembre 2012.