Preclusione
Che cos’è la preclusione?
La preclusione è il processo legale mediante il quale un prestatore tenta di recuperare l’importo dovuto su un prestito inadempiente acquisendo la proprietà e vendendo la proprietà ipotecata. In genere, l’inadempienza viene attivata quando un mutuatario perde un numero specifico di pagamenti mensili, ma può anche verificarsi quando il mutuatario non riesce a soddisfare altri termini nel documento del mutuo.
Punti chiave
- La preclusione è un processo legale che consente ai creditori di recuperare l’importo dovuto su un prestito inadempiente acquisendo la proprietà e vendendo la proprietà ipotecata.
- Il processo di preclusione varia da stato a stato, ma in generale, gli istituti di credito cercano di collaborare con i mutuatari per coinvolgerli nei pagamenti ed evitare il pignoramento.
- Il numero medio di giorni per il processo di preclusione è 673; tuttavia, la sequenza temporale varia notevolmente a seconda dello stato.
Comprensione della preclusione
Il processo di preclusione deriva la sua base giuridica da un’ipoteca o da un atto di contratto fiduciario, che conferisce al prestatore il diritto di utilizzare una proprietà come garanzia nel caso in cui il mutuatario non rispetti i termini del documento ipotecario.
Sebbene il processo vari a seconda dello stato, il processo di preclusione inizia generalmente quando un mutuatario è inadempiente o perde almeno un pagamento ipotecario. Il prestatore invia quindi un avviso di mancato pagamento che indica di non aver ricevuto il pagamento di quel mese.
Se il mutuatario perde due pagamenti, il prestatore invia una lettera di richiesta. Sebbene ciò sia più grave di un avviso di mancato pagamento, il prestatore potrebbe comunque essere disposto a prendere accordi per il mutuatario per recuperare i pagamenti mancati.
Il prestatore invia un avviso di inadempienza dopo 90 giorni di mancati pagamenti. Il prestito viene consegnato al dipartimento di preclusione del prestatore e il mutuatario ha in genere altri 90 giorni per saldare i pagamenti e ripristinare il prestito (questo è chiamato periodo di reintegrazione).
Alla fine del periodo di reintegrazione, il creditore inizierà a pignorare se il proprietario della casa non ha recuperato i pagamenti mancati.
Se il tuo mutuo è garantito dal governo federale e sei in ritardo sul mutuo a causa di difficoltà finanziarie legate a COVID-19, potresti avere diritto a sospendere i pagamenti, originariamente per un massimo di 12 mesi senza penali di ritardo, ma recentemente prorogato di ordine esecutivo del presidente Biden fino al 31 marzo 2021.
Il processo di preclusione varia a seconda dello Stato
Ogni stato ha leggi che regolano il processo di preclusione, inclusi gli avvisi che un prestatore deve pubblicare pubblicamente, le opzioni del proprietario della casa per portare il prestito corrente ed evitare il pignoramento e la tempistica e il processo per la vendita della proprietà.
Un pignoramento, come nell’atto reale di un prestatore che sequestra una proprietà, è in genere il passaggio finale dopo un lungo processo di pre-preclusione. Prima del pignoramento, il creditore può offrire diverse alternative per evitare il pignoramento, molte delle quali possono mediare le conseguenze negative di un pignoramento sia per l’acquirente che per il venditore.
In 22 stati, tra cui Florida, Illinois e New York, la preclusione giudiziaria è la norma. È qui che il creditore deve passare attraverso i tribunali per ottenere il permesso di precludere dimostrando che il mutuatario è delinquente. Se il pignoramento viene approvato, lo sceriffo locale mette all’asta la proprietà al miglior offerente per cercare di recuperare ciò che è dovuto alla banca, oppure la banca diventa proprietaria e vende la proprietà attraverso il percorso tradizionale per recuperare le sue perdite.
Gli altri 28 stati, tra cui Arizona, California, Georgia e Texas, utilizzano principalmente la preclusione non giudiziaria, chiamata anche potere di vendita. Questo tipo di preclusione tende ad essere più veloce di un pignoramento giudiziario e non passa attraverso i tribunali a meno che il proprietario della casa non faccia causa al prestatore.
Quanto tempo richiede la preclusione?
Le proprietà pignorate nel terzo trimestre del 2020 (i dati più recenti disponibili) avevano trascorso una media di 830 giorni nel processo di preclusione, secondo il rapporto sul mercato di preclusione degli Stati Uniti di ATTOM Data Solutions, un fornitore di dati sulle proprietà. Si tratta di un aumento del 21,1% rispetto alla media del trimestre precedente di 685 giorni nel processo di preclusione, ma in leggero calo rispetto agli 841 giorni del terzo trimestre del 2019.
Il numero medio di giorni varia a seconda dello stato a causa delle diverse leggi e delle scadenze di preclusione. Gli stati con il numero medio di giorni più lungo per le proprietà pignorate nel terzo trimestre del 2020 sono stati:
- Hawaii (1.741 giorni)
- New Jersey (1.527 giorni)
- New York (1.423 giorni)
Gli stati con i tempi medi più brevi da precludere durante lo stesso periodo sono stati:
- Virginia (180 giorni)
- Minnesota (208 giorni)
- Alaska (213 giorni)
Il grafico seguente mostra i giorni medi trimestrali al pignoramento dal primo trimestre del 2007.
Potete evitare la preclusione?
Anche se un mutuatario ha perso uno o due pagamenti, potrebbero esserci ancora modi per evitare il pignoramento. Alcune alternative includono:
- Ripristino : durante il periodo di ripristino, il mutuatario può rimborsare ciò che deve (inclusi mancati pagamenti, interessi ed eventuali sanzioni) prima di una data specifica per tornare in linea con l’ipoteca.
- Rifinanziamento a breve : questo è un tipo di rifinanziamento in cui l’importo del nuovo prestito è inferiore al saldo in essere e il prestatore può perdonare la differenza per aiutare il mutuatario a evitare il pignoramento.
- Tolleranza speciale : se il mutuatario ha una difficoltà finanziaria temporanea, come le spese mediche o una diminuzione del reddito, il prestatore può accettare di ridurre o sospendere i pagamenti per un determinato periodo di tempo.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Conseguenze della preclusione
Se una proprietà non riesce a vendere ad un’asta di preclusione o se altrimenti non ha attraversato uno, istituti di credito, spesso le banche, in genere prendere la proprietà del bene e può aggiungerlo a un portafoglio accumulato di proprietà precluso, chiamato anche immobiliare, di proprietà (REO ).
Le proprietà pignorate sono in genere facilmente accessibili sui siti web delle banche. Tali proprietà possono essere attraenti per gli investitori immobiliari perché in alcuni casi le banche le vendono a un prezzo scontato rispetto al loro valore di mercato, il che ovviamente, a sua volta, influisce negativamente sul prestatore.
Per il mutuatario, un pignoramento appare su un rapporto di credito entro un mese o due e rimane lì per sette anni dalla data del primo mancato pagamento. Dopo sette anni, il pignoramento viene cancellato dal rapporto di credito del mutuatario.