Opzione di espansione
Cos’è un’opzione di espansione?
Un’opzione di espansione è un’opzione incorporata che consente all’impresa che ha acquistato un’opzione reale (che è il diritto di intraprendere determinate azioni) di espandere le proprie operazioni in futuro a un costo minimo o nullo. Un’opzione di espansione, a differenza delle opzioni tipiche che ottengono il loro valore da un titolo sottostante, riceve il suo valore dalla flessibilità che fornisce a un’azienda.
Una volta che un’azienda implementa la fase iniziale di un progetto di capitale, un’opzione di espansione può aiutarla a decidere se andare avanti con il progetto. In termini di immobili commerciali, le opzioni di espansione offrono agli inquilini la possibilità di aggiungere più spazio ai locali in affitto. In genere, questo si applica a uno spazio ufficio o un punto vendita in cui gli inquilini cercano di espandersi in uno spazio adiacente.
Punti chiave
- Un’opzione di espansione è un’opzione incorporata in un contratto che consente a un’azienda di espandere le proprie operazioni in futuro a costi minimi o nulli.
- Un’opzione di espansione conferisce alla direzione di un’azienda il diritto (ma non l’obbligo) di perseguire opportunità di business, come l’ampliamento degli uffici di un’azienda o l’acquisto di attrezzature a un prezzo inferiore al valore di mercato.
- Se le condizioni economiche sono buone, un’azienda eserciterà spesso un’opzione di espansione.
- Se un’azienda è in difficoltà finanziaria o l’economia vacilla, un’azienda può decidere di non esercitare un’opzione di espansione o di ritardarla fino a quando le condizioni non migliorano.
Come funziona un’opzione di espansione
Ai manager di un’azienda spesso piacciono le opzioni reali perché danno al management il diritto (ma non l’obbligo) di perseguire opportunità di business o investimenti. Questa flessibilità consente al management di ritardare la decisione finale fino a quando non avrà a disposizione tutte le informazioni relative alle condizioni economiche e di mercato che potrebbero influenzare le proprie scelte. Queste sono chiamate opzioni reali perché si riferiscono a beni materiali, come proprietà, attrezzature, edifici e terreni.
Ad esempio, se un’azienda non è sicura se il suo prodotto appena introdotto avrà successo o meno sul mercato, può acquistare un tipo di opzione reale chiamata opzione di espansione. L’opzione di espansione consentirà all’azienda di valutare le condizioni economiche in futuro e determinare se è redditizio continuare a sviluppare il prodotto o meno.
Se l’azienda inizialmente prevedeva di produrre 1.000 unità in cinque anni, l’esercizio dell’opzione di espansione le consentirebbe di acquistare attrezzature aggiuntive per aumentare la capacità a un prezzo inferiore al valore di mercato. Se le condizioni economiche sono buone e l’espansione è auspicabile, la società eserciterà l’opzione. In caso contrario, consentiranno la scadenza dell’opzione di espansione.
Un’opzione di espansione non deve essere confusa con un contratto di opzione, che è un derivato basato sul valore di un titolo sottostante, come un’azione.
Come vengono applicate le opzioni di espansione nel settore immobiliare
Dal punto di vista immobiliare, un’opzione di espansione includerà tipicamente restrizioni e clausole di qualsiasi sforzo da parte di un inquilino per fare un uso più ampio di una proprietà. Ad esempio, potrebbero essere istituiti vincoli di tempo su qualsiasi progetto di espansione, limitando l’inquilino a una determinata finestra per completare i propri sforzi.
In un complesso di uffici, ad esempio, un inquilino potrebbe voler prendere più spazio per accogliere nuove e considerevoli aggiunte al personale. La clausola di espansione nel contratto di locazione può stabilire che l’inquilino ha solo un certo numero di settimane o mesi per far sì che le squadre di costruzione aggiustino l’interno dell’edificio per tenere conto della planimetria estesa. Ci saranno delle clausole riguardo a quale parte – il proprietario o l’inquilino – è responsabile del pagamento delle migliorie su beni di terzi. I termini dell’opzione di espansione potrebbero anche includere modifiche al canone di locazione dell’inquilino per riflettere l’ingombro maggiore che l’inquilino occuperà una volta completato il lavoro.
Potrebbero anche esserci delle clausole basate sul fatto che altri inquilini abbiano già perseguito un’opzione di espansione, che potrebbe impedire ad altri di cercare di aumentare il loro spazio. Un inquilino potrebbe anche voler costruire più edifici, non solo spazi per uffici all’interno di un edificio, su una proprietà di proprietà del proprietario. I piani per l’espansione possono essere limitati alla vicinanza ad altre caratteristiche, installazioni e spazi per inquilini già esistenti.
Vantaggi e svantaggi delle opzioni di espansione
Vantaggi
Per una piccola impresa o una startup, un’opzione di espansione offre loro la possibilità di far crescere rapidamente le loro attività esistenti in futuro in caso di necessità. Tuttavia, non vi è alcuna sanzione finanziaria o obbligo di assumersi l’espansione in futuro se la società decide di non farlo per qualsiasi motivo. Un’opzione di espansione consente alla direzione di rinviare o ritardare l’espansione fino al momento giusto in base alle condizioni di business dell’azienda.
Dal punto di vista del proprietario, offrire a un inquilino un’opzione di espansione può essere un modo efficace per invogliarlo a firmare un contratto di locazione a lungo termine, soprattutto durante una contrazione economica. Piuttosto che affrontare un alto tasso di posti vacanti e una perdita di reddito, i proprietari di immobili commerciali spesso concedono concessioni di cui non avrebbero bisogno durante un’economia in forte espansione.
Svantaggi
Negoziare un’opzione di espansione che sia giusta per entrambe le parti può essere complicato. Ad esempio, può essere difficile determinare quale sarà in futuro un canone di mercato equo per l’espansione proposta. Tuttavia, è importante impostare l’affitto per lo spazio in opzione durante la fase di negoziazione piuttosto che lasciarlo fino a quando l’inquilino non decide di esercitare l’opzione.
Un altro svantaggio è che il proprietario dovrà lasciare lo spazio libero per accogliere il potenziale che l’inquilino può esercitare l’opzione ed espandersi in esso. Il costo per mantenere lo spazio aggiunto al reddito da locazione perso può essere superiore a quello che il proprietario può permettersi. In questo caso, l’inquilino potrebbe avere più fortuna nel negoziare un’opzione di espansione che afferma che l’inquilino ha il diritto di prelazione su qualsiasi spazio che si apre nell’edificio quando un altro inquilino si trasferisce.