Prestito di dotazione
Che cos’è un prestito di dotazione?
Un prestito di dotazione, noto anche come ipoteca di dotazione, è un tipo di ipoteca in cui il mutuatario paga solo gli interessi sul prestito ogni mese. Invece di effettuare pagamenti sul capitale, il mutuatario investe regolarmente in un piano di risparmio, o dotazione, che maturerà alla scadenza del mutuo. Il mutuatario utilizza quindi i fondi di tale dotazione per estinguere il capitale del mutuo.
I prestiti di dotazione sono stati principalmente popolari nel Regno Unito. I consumatori che li utilizzano spesso hanno scelto di acquistare quella che gli inglesi chiamano una polizza di assicurazione sulla vita (l’equivalente di un’intera polizza di assicurazione sulla vita negli Stati Uniti) per accumulare i risparmi necessari per pagare il capitale. Questa polizza di assicurazione sulla vita dovrebbe maturare contemporaneamente al mutuo.
Come funziona un prestito di dotazione
Per autorizzare un prestito di dotazione, un prestatore richiederà la prova che il mutuatario ha un piano realistico per rimborsare il capitale. Questo piano non può fare affidamento su un’eredità o un guadagno inaspettati.
Supponiamo che un mutuatario scelga di acquistare una casa che costa $ 150.000, finanziando l’acquisto con un mutuo di dotazione di 25 anni. L’istituto di credito che emette il mutuo fissa il pagamento mensile a $ 850 (che riflette un tasso di interesse prevalente del 6,8%). Questa somma copre solo gli interessi sul prestito; il mutuatario deve coprire personalmente tutte le tasse e le assicurazioni pertinenti.
Nel frattempo, il mutuatario ha anche acquisito una polizza assicurativa sulla vita che maturerà in 25 anni. Effettua pagamenti mensili di $ 250 in questa polizza perché la società che emette la polizza ha calcolato che i pagamenti mensili di questo importo, con il rendimento anticipato tramite interessi, garantiranno che la polizza avrà un valore in contanti di $ 150.000 o più alla fine di 25 anni. Se alla fine di 25 anni i mercati sono rimasti stabili, la polizza maturerà e il mutuatario utilizzerà i 150.000 dollari accumulati per estinguere il capitale. Qualsiasi importo nella polizza superiore a $ 150.000 andrà al mutuatario. Qualsiasi carenza richiederà che il mutuatario paghi la differenza in contanti.
Con un prestito di dotazione, i pagamenti mensili del mutuatario vanno solo verso gli interessi sul prestito; il capitale viene estinto in un’unica soluzione alla scadenza del mutuo.
Pro e contro di un prestito di dotazione
La parte buona. I prestiti di dotazione offrono molti incentivi ai mutuatari. Il principale è, ovviamente, i pagamenti mensili inferiori poiché pagano solo interessi anziché interessi e capitale sul prestito. Ovviamente, devono ancora pagare una polizza di assicurazione sulla vita o un’altra forma di piano di risparmio per dimostrare che stanno pianificando il pagamento del capitale finale alla scadenza del prestito.
Ma un piano di risparmio forzato raramente è una cosa negativa e potrebbe anche essere redditizio: molte persone hanno stipulato prestiti di dotazione credendo che i soldi che risparmiano attraverso la loro polizza di assicurazione sulla vita finiranno per essere più del capitale del loro mutuo. In questi casi, il mutuatario riceverebbe una somma forfettaria aggiuntiva dopo che il capitale del mutuo è stato estinto.
La parte rischiosa. Nonostante questi vantaggi, i prestiti di dotazione possono essere più rischiosi dei mutui tradizionali. Qualsiasi tipo di investimento o piano di risparmio può perdere valore nel tempo a seconda del mercato: cosa succede se c’è una correzione importante, che fa precipitare le partecipazioni di un portafoglio, proprio quando il mutuo sta per scadere? Allo stesso modo, brusche variazioni dei tassi di interesse potrebbero alterare il tasso di crescita previsto del valore in contanti di una polizza di assicurazione sulla vita. Se la polizza perde valore, il mutuatario può essere lasciato con un deficit alla scadenza del mutuo. In questo caso, avrebbero bisogno di un’altra fonte di denaro per poter estinguere il mutuo.
Esempio di vita reale di un prestito di dotazione
Questo stesso scenario ha colpito migliaia di proprietari di case britannici negli ultimi anni. Alla fine degli anni ’80, i mutui di dotazione erano un modo estremamente popolare per finanziare l’acquisto di una casa, alimentato dal boom dei mercati azionari e immobiliari (e alcune agevolazioni fiscali speciali per il prodotto); in un anno sono stati venduti più di un milione di piani o polizze di risparmio di dotazione. Ma, alla fine degli anni ’90, divenne chiaro che questi piani sarebbero stati inferiori ai loro tassi di crescita ottimisticamente previsti e agli importi dei mutui che avrebbero dovuto coprire. Negli anni 2010, molti proprietari di case sono stati costretti a trovare altri modi per rimborsare i loro mutui o rischiare di perdere la residenza.
Molti regolatori e analisti finanziari hanno condannato i prestiti di dotazione come un caso di vendita impropria, non diversamente dalla situazione con polizze assicurative sulla vita universali variabili che si è svolta negli Stati Uniti più o meno nello stesso periodo. Oggi nel Regno Unito vengono venduti pochissimi prestiti di dotazione.