Mutuo o prestito convenzionale

Che cos’è un mutuo o prestito convenzionale?

Un mutuo convenzionale o un prestito convenzionale è qualsiasi tipo di prestito per l’acquirente di una casa che non è offerto o garantito da un ente governativo. Invece, i mutui convenzionali sono disponibili tramite istituti di credito privati, come banche, unioni di credito e società di mutui. Tuttavia, alcuni mutui convenzionali possono essere garantiti da due imprese sponsorizzate dal governo;la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Punti chiave

• Un mutuo convenzionale o un prestito convenzionale è un prestito per l’acquirente di una casa che non è offerto o garantito da un ente governativo.
• È disponibile tramite o garantito da un prestatore privato o dalle due imprese sponsorizzate dal governo: Fannie Mae e Freddie Mac.
• I potenziali mutuatari devono completare una richiesta di mutuo ufficiale, fornire i documenti richiesti, la storia creditizia e il punteggio di credito corrente.
• I tassi di interesse sui prestiti convenzionali tendono ad essere superiori a quelli dei mutui garantiti dal governo, come i prestiti FHA.

Capire mutui e prestiti convenzionali

I mutui convenzionali hanno in genere un tasso di interesse fisso, il che significa che il tasso di interesse non cambia per tutta la durata del prestito. I mutui oi prestiti convenzionali non sono garantiti dal governo federale e, di conseguenza, in genere hanno requisiti di prestito più severi da parte di banche e creditori.

Alcune delle agenzie governative che garantiscono mutui per le banche includono la Federal Housing Administration (FHA), il Dipartimento degli affari dei veterani (VA)degli Stati Uniti e il  Servizio di alloggi rurali dell’USDA. Tuttavia, ci sono requisiti che i mutuatari devono soddisfare per qualificarsi per questi programmi.

Convenzionale vs conforme

I prestiti convenzionali sono spesso erroneamente indicati come mutui o prestiti conformi. Sebbene vi sia una sovrapposizione, le due sono categorie distinte. Un’ipoteca conforme è quella i cui termini e condizioni sottostanti soddisfano i criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac. Il principale tra questi è il limite del dollaro, fissato annualmente dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). Nella maggior parte degli Stati Uniti continentali, un prestito non deve superare $ 548.250 nel 2021.

Quindi, sebbene tutti i prestiti conformi siano convenzionali, non tutti i prestiti convenzionali si qualificano come conformi. Un mutuo jumbo di $ 800.000, ad esempio, è unmutuo convenzionale ma non un mutuo conforme, perché supera l’importo che gli consentirebbe di essere garantito da Fannie Mae o Freddie Mac.

Nel 2020 c’erano 8,3 milioni di proprietari di case con mutui assicurati dalla FHA. Il mercato secondario dei mutui convenzionali è estremamente ampio e liquido. La maggior parte dei mutui convenzionali è contenuta in titoli garantiti da ipoteca pass-through , che vengono scambiati in un mercato a termine consolidato noto come mercato dei mutui da annunciare (TBA). Molti di questi titoli pass-through convenzionali sono ulteriormente cartolarizzati in obbligazioni ipotecarie garantite (CMO).

Come funziona un mutuo o un prestito convenzionale

Negli anni trascorsi dal crollo dei mutui subprime nel 2007, gli istituti di credito hanno rafforzato le qualifiche per i prestiti – i mutui “senza verifica” e “senza acconto” sono andati con il vento, per esempio, ma nel complesso, la maggior parte dei requisiti di base non lo ha fatto cambiato. I potenziali mutuatari devono completare una richiesta di mutuo ufficiale (e di solito pagare una quota di iscrizione), quindi fornire al prestatore i documenti necessari per eseguire un controllo approfondito sul loro background, sulla storia creditizia e sul punteggio di credito corrente.

Documentazione richiesta

Nessuna proprietà è mai finanziata al 100%. Nel controllare le tue attività e passività, un prestatore sta cercando di vedere non solo se puoi permetterti i pagamenti mensili del mutuo, che di solito non dovrebbero superare il 28% del tuo reddito lordo. L’istituto di credito sta anche cercando di vedere se è possibile gestire un acconto sulla proprietà (e, se sì, quanto), insieme ad altri costi up-front, come prestito origination o commissioni di sottoscrizione, commissioni di intermediazione e di regolamento o costi di chiusura, che possono far aumentare notevolmente il costo di un mutuo. Tra gli articoli richiesti ci sono:

1. Prova di reddito

Questi documenti includeranno ma non possono essere limitati a:

• Trenta giorni di buste paga che mostrano reddito così come l’anno-to-date reddito
• Due anni di dichiarazioni dei redditi federali
• Sessanta giorni o un estratto trimestrale di tutti i conti patrimoniali, inclusi conti correnti, risparmi ed eventuali conti di investimento
• Due anni di dichiarazioni W-2

I mutuatari devono anche essere preparati con la prova di qualsiasi reddito aggiuntivo, come alimenti o bonus.

2. Attività

Dovrai presentare estratti conto e estratti conto di investimento per dimostrare di avere fondi per l’acconto e le spese di chiusura della residenza, nonché riserve di cassa. Se ricevi denaro da un amico o un parente per aiutarti con l’acconto, avrai bisogno di lettere regalo, che certificano che non si tratta di prestiti e non hanno rimborso richiesto o obbligatorio. Queste lettere dovranno spesso essere autenticate.

3. Verifica dell’impiego

Gli istituti di credito oggi vogliono assicurarsi di prestare solo a mutuatari con una storia lavorativa stabile. Il tuo prestatore non solo vorrà vedere le tue buste paga, ma potrebbe anche chiamare il tuo datore di lavoro per verificare che tu sia ancora impiegato e per controllare il tuo stipendio. Se hai recentemente cambiato lavoro, un prestatore potrebbe voler contattare il tuo precedente datore di lavoro. I mutuatari autonomi dovranno fornire significative pratiche burocratiche aggiuntive riguardanti la loro attività e il loro reddito.

4. Altra documentazione

Il tuo prestatore dovrà copiare la tua patente di guida o carta d’identità statale e avrà bisogno del tuo numero di previdenza sociale e della tua firma, consentendo al prestatore di estrarre il tuo rapporto di credito.

Tassi di interesse per mutui convenzionali

I tassi di interesse sui prestiti convenzionali tendono ad essere più alti di quelli dei mutui garantiti dal governo, come i prestiti FHA (sebbene questi prestiti, che di solito obbligano i mutuatari a pagare i premi assicurativi sui mutui, possono rivelarsi altrettanto costosi nel lungo periodo).

Il tasso di interesse sostenuto da un’ipoteca convenzionale dipende da diversi fattori, inclusi i termini del prestito – la sua durata, le sue dimensioni e se il tasso di interesse è di interesse fisso o regolabile – nonché le attuali condizioni economiche o di mercato finanziario. I creditori ipotecari stabiliscono i tassi di interesse in base alle loro aspettative per l’inflazione futura; anche l’offerta e la domanda di titoli garantiti da ipoteca influiscono sui tassi.

Quando tasso più elevato dei fondi federali, le banche, a loro volta, trasferiscono i costi più elevati ai loro clienti e i tassi sui prestiti al consumo, compresi quelli per i mutui, tendono a salire.

Tipicamente legati al tasso di interesse sono i punti, le commissioni pagate all’istituto di credito (o broker): più punti paghi, più basso è il tuo tasso di interesse. Un punto costa l’1% dell’importo del prestito e riduce il tasso di interesse di circa lo 0,25%.

L’ultimo fattore nella determinazione del tasso di interesse è il profilo finanziario del singolo mutuatario: patrimonio personale, merito creditizio e l’ammontare dell’acconto che possono effettuare sulla residenza da finanziare.

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Un acquirente che prevede di vivere in una casa per 10 o più anni dovrebbe prendere in considerazione il pagamento di punti per mantenere i tassi di interesse più bassi per la durata del mutuo.

Considerazioni speciali per un mutuo o un prestito convenzionale

Questi tipi di prestiti non sono per tutti. Ecco uno sguardo a chi è probabile che si qualifichi per un mutuo convenzionale e chi no.

Chi può qualificarsi

Le persone con un credito consolidato e rapporti di credito stellari che sono su una solida base finanziaria di solito si qualificano per i mutui convenzionali. Più specificamente, il candidato ideale dovrebbe avere:

Punteggio di credito

Un punteggio di credito è una rappresentazione numerica della capacità di un mutuatario di rimborsare un prestito. I punteggi di credito includono la storia creditizia di un mutuatario e il numero di pagamenti in ritardo. Per l’approvazione può essere richiesto un punteggio di credito di almeno 680 e, preferibilmente, ben oltre 700. Inoltre, maggiore è il punteggio, minore è il tasso di interesse sul prestito, con le migliori condizioni riservate agli over 740.

Debito con reddito

Un rapporto debito / reddito accettabile(DTI). Questa è la somma dei pagamenti mensili del debito, come carte di credito e pagamenti di prestito, rispetto al reddito mensile. Idealmente, il rapporto debito / reddito dovrebbe essere di circa il 36% e non più del 43%. In altre parole, dovresti spendere meno del 36% del tuo reddito mensile per il pagamento del debito.

Acconto

Un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto della casa prontamente disponibile. I prestatori possono accettare e accettano di meno, ma se lo fanno, spesso richiedono che i mutuatari stipulino un’assicurazione ipotecaria privata e paghino i suoi premi mensilmente fino a raggiungere almeno il 20% di capitale proprio in casa.

Inoltre, i mutui convenzionali sono spesso la migliore o l’unica risorsa per gli acquirenti di case che desiderano la residenza a scopo di investimento, come seconda casa o che desiderano acquistare un immobile con un prezzo superiore a $ 500.000.

Chi non può qualificarsi

In generale, coloro che hanno appena iniziato la vita, quelli con un po ‘più di debiti del normale e quelli con un rating di credito modesto spesso hanno problemi a qualificarsi per i prestiti convenzionali. Più specificamente, questi mutui sarebbero difficili per coloro che hanno:

• Ha subito bancarotta o preclusione negli ultimi sette anni
• Punteggio di credito inferiore a 650
• DTI superiori al 43%
• Meno del 20% o anche del 10% del prezzo di acquisto della casa per un acconto

Tuttavia, se hai rifiutato il mutuo, assicurati di chiedere per iscritto le ragioni della banca. Potresti qualificarti per altri programmi che potrebbero aiutarti a ottenere l’approvazione per un mutuo.

Ad esempio, se non hai una storia creditizia e sei un acquirente di casa per la prima volta, potresti qualificarti per un prestito FHA. I prestiti FHA sono prestiti specificamente pensati per gli acquirenti di casa per la prima volta. Di conseguenza, i prestiti FHA hanno qualifiche e requisiti di credito diversi, incluso un acconto inferiore.