12 fasi della chiusura di un immobile
Un affare immobiliare è generalmente un esercizio lungo e stressante che comporta molti passaggi e formalità procedurali. La chiusura avviene quando firmi i documenti che rendono tua la casa, ma prima che arrivi quel fatidico giorno, deve accadere una lunga lista di cose. Questo articolo descrive i 12 passaggi da compiere tra il momento in cui la tua offerta viene accettata e quando ricevi le chiavi della tua nuova casa.
Punti chiave
- Gli affari immobiliari sono generalmente completati in un arco di settimane e hanno molte parti mobili.
- Le offerte iniziano con l’apertura di un conto di deposito a garanzia e terminano con una procedura dettagliata finale prima di firmare sulla linea tratteggiata.
- La complessità delle chiusure immobiliari è un buon motivo per assumere un avvocato che ti guidi attraverso il processo.
- Gli acquirenti che sono stati pre-approvati per un mutuo sono in genere in grado di chiudere prima.
Perché la pre-approvazione del mutuo è una buona idea
A meno che tu non sia un acquirente in contanti, è una buona idea pre-approvazione. Averne uno può rendere il processo più veloce e darti più potere contrattuale durante la negoziazione. Segnala al venditore che hai un forte sostegno finanziario. Ti offre anche un blocco del tasso, il che significa che hai maggiori probabilità di ottenere un tasso di interesse favorevole.
Ottenere la pre-approvazione per un mutuo ti consente anche di conoscere il limite fino al quale puoi andare per l’acquisto di una proprietà. Risparmia tempo e fatica, permettendoti di cercare solo gli immobili che si adattano al tuo budget.
Infine, la pre-approvazione del mutuo ti dà più tempo per rispondere a possibili discriminazioni. Supponi di sentire un potenziale prestatore discriminato nei tuoi confronti. In tal caso, puoi cercare finanziamenti da altre fonti e intraprendere un’azione legale in un secondo momento. Ottenere la pre-approvazione impedisce a un singolo prestatore di parte di rovinare un buon affare e ritardare i tuoi sogni.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Una volta che hai trovato la casa perfetta e un acquirente ha accettato la tua offerta, i seguenti sono i passaggi che devi compiere per concludere l’affare.
1. Aprire un conto di deposito a garanzia
Unconto di deposito a garanzia è detenuto da una terza parte per conto dell’acquirente e del venditore. La vendita di una casa comporta più passaggi nell’arco di settimane. Pertanto, il modo migliore per evitare che il venditore o l’acquirente vengano ingannati è coinvolgere una terza parte neutrale. Questa terza parte può trattenere tutti i soldi e i documenti relativi alla transazione fino a quando tutto non è stato regolato. Una volta concluse tutte le formalità procedurali, il denaro ei documenti vengono trasferiti dal conto di deposito a garanzia al venditore e acquirente, garantendo così una transazione sicura.
2. Ricerca del titolo e assicurazione
Una ricerca del titolo e un’assicurazione del titolo offrono tranquillità e protezione legale. Garantiscono che quando acquisti una proprietà, nessun altro possa tentare di rivendicarla in un secondo momento. Una ricerca per titolo è un esame dei registri pubblici per determinare e confermare la proprietà legale di una proprietà e scoprire quali reclami, se presenti, esistono sulla proprietà. In caso di reclami, potrebbe essere necessario risolverli prima che l’acquirente ottenga la proprietà.
L’assicurazione del titolo è un’assicurazione di indennità che protegge il titolare dalla perdita finanziaria subita a causa dei difetti di un titolo su una proprietà. Protegge sia i proprietari di immobili che i finanziatori da perdite o danni derivanti da privilegi, gravami o vizi di proprietà.
3. Assumere un avvocato
Sebbene ottenere il patrocinio a spese dello Stato sia facoltativo, è sempre meglio ottenere un parere legale professionale sui documenti di chiusura. Il loro gergo complicato può essere difficile da capire, anche per individui istruiti. Per una tariffa adeguata, l’opinione di unavvocato esperto diproprietà immobiliari può offrire molteplici vantaggi, inclusi suggerimenti su potenziali problemi nelle pratiche burocratiche.
In alcuni stati, potrebbe essere necessario assumere un avvocato per gestire la chiusura. Controlla le leggi del tuo stato.
4. Negoziare i costi di chiusura
Dall’apertura di un conto di deposito a garanzia all’assunzione di un avvocato immobiliare, tutti i servizi e le entità coinvolti costano denaro. Questi costi possono trasformarsi in un sacco di soldi se non stai attento. Ad esempio, le ispezioni domestiche e dei parassiti sono fondamentali per impedirti di acquistare una proprietà con problemi nascosti e costosi. Ma molti di questi servizi traggono vantaggio dall’ignoranza dei consumatori addebitando tariffe elevate. Anche le commissioni per i servizi di chiusura legittimi possono essere gonfiate.
Le commissioni spazzatura sono oneri che un creditore impone alla chiusura di un mutuo, che sono spesso inaspettati dal mutuatario e non chiaramente spiegati dal prestatore. Queste tasse possono aggiungere fino a una grande bolletta. valutazione, le spese accessorie, le spese di elaborazione e le spese di liquidazione.
Se sei disposto a parlare e difendere la tua posizione, di solito puoi ridurre o eliminare le commissioni spazzatura e altri addebiti prima di andare alla chiusura.
5. Completare l’ispezione domestica
Uncontrollo a casa fisica è un passo necessario per scoprire eventuali problemi con la proprietà e ottenere uno sguardo al suo ambiente. Se riscontri un problema serio con la casa durante l’ispezione, avrai l’opportunità di annullare l’affare o chiedere al venditore di risolverlo. Puoi anche chiedere al venditore di pagarti per farlo riparare (a condizione che la tua offerta di acquisto includa unacontingenza di ispezione domestica ).
6. Ottenere un’ispezione dei parassiti
Un’ispezione dei parassiti è separata dall’ispezione domestica. Coinvolge uno specialista che si assicura che la tua casa non abbia insetti che distruggono il legno, come termiti o formiche carpentiere. I parassiti possono essere devastanti per le proprietà costituite principalmente da materiale in legno. Molte società di mutui impongono che anche i problemi minori di parassiti vengano risolti prima di poter concludere l’affare.
Una piccola infestazione può diffondersi fino a diventare molto distruttiva e costosa da riparare. I parassiti che distruggono il legno possono essere eliminati, ma ti consigliamo di assicurarti che il problema possa essere risolto a un prezzo ragionevole. Meglio ancora, potresti essere in grado di convincere il venditore a pagare e far eliminare i parassiti prima di completare l’acquisto. Le ispezioni dei parassiti sono legalmente richieste in alcuni stati e facoltative in altri.
7. Rinegoziare l’offerta
Anche quando la tua offerta di acquisto è già stata accettata, potresti voler rinegoziare il prezzo per riflettere il costo di eventuali riparazioni necessarie rivelato dalle ispezioni. Potresti anche mantenere lo stesso prezzo di acquisto, ma cerca di convincere il venditore a pagare per le riparazioni. Anche se stai acquistando la proprietà “così com’è”, non c’è nulla di male nel chiedere. Puoi anche ritirarti senza penalità se viene rilevato un problema grave che il venditore non può o non vuole risolvere.
8. Blocca il tuo tasso di interesse
I tassi di interesse, compresi quelli offerti sul mutuo, possono essere volatili e soggetti a modifiche. Le tariffe sono soggette a molteplici fattori, come la regione geografica, il tipo di proprietà, il tipo di prestito richiesto e il punteggio di credito del richiedente.
Se possibile, si consiglia di bloccare in anticipo il tasso di interesse per il prestito. Ciò ti impedisce di essere in balia delle fluttuazioni del mercato, che potrebbero far aumentare i tassi prima di finalizzare l’acquisto della proprietà. Anche un aumento del tasso dello 0,25% può aumentare in modo significativo i pagamenti mensili e il tempo necessario per rimborsare il mutuo.
9. Rimuovere imprevisti
La tua offerta immobiliare dovrebbe essere subordinata alle seguenti cinque cose:
- Ottenere finanziamenti a un tasso di interesse non superiore a quello che ti puoi permettere
- L’ispezione domiciliare non ha rivelato grossi problemi con la casa
- Il venditore rivelando completamente eventuali problemi noti con la casa
- L’ispezione dei parassiti non ha mostrato alcuna infestazione importante o danni alla casa
- Il venditore che esegue le riparazioni concordate
Tali imprevisti devono essere rimossi per iscritto entro date specifiche indicate nell’offerta di acquisto, un processo noto come approvazione attiva. Tuttavia, in alcuni contratti di acquisto le contingenze sono soggette ad approvazione passiva (nota anche come approvazione costruttiva). Ciò significa che sono considerati approvati se non li protesti entro le scadenze specificate. Gli acquirenti devono comprendere il processo di approvazione e intraprendere le azioni necessarie entro le date richieste.
10. Soddisfare i requisiti di finanziamento
Molto probabilmente hai depositato denaro prezioso quando hai firmato il contratto di acquisto. Il denaro guadagnato è un deposito effettuato a un venditore che indica la buona fede, la serietà e il genuino interesse dell’acquirente nella transazione immobiliare. Se l’acquirente si ritira, il denaro più importante va al venditore come risarcimento. Se il venditore si ritira, il denaro viene restituito all’acquirente.
Per completare l’acquisto, dovrai depositare fondi aggiuntivi in deposito a garanzia. Poiché il denaro originale della caparra viene generalmente applicato all’acconto, è fondamentale organizzare i vari altri pagamenti richiesti prima che l’affare venga chiuso. In caso contrario, la vendita potrebbe essere annullata, con il denaro più importante che andrà al venditore. Inoltre, potresti ancora essere addebitato per i vari servizi che hai utilizzato prima che l’affare andasse in pezzi.
11. Walk-Through finale
Uno degli ultimi passaggi prima di firmare i documenti di chiusura dovrebbe essere quello di esaminare la proprietà un’ultima volta. Vuoi assicurarti che non si siano verificati danni dall’ultima ispezione domestica. Dovresti anche verificare che il venditore abbia completato le correzioni richieste e che non siano emersi nuovi problemi. Infine, controlla che nulla di incluso nel contratto di acquisto sia stato rimosso.
La chiusura di una casa può richiedere da una settimana a 60 giorni, a seconda del tipo di proprietà e se si paga in contanti o si finanzia l’acquisto.
12. Comprendere le pratiche burocratiche
Il lavoro di ufficio è fondamentale per concludere un affare di proprietà. Nonostante ci sia una pila di documenti piena di termini legali e gergo complessi, dovresti leggerla tutta da solo. Se non capisci qualcosa, consulta un avvocato immobiliare. Il tuo agente sarà anche utile per dare un senso a qualsiasi linguaggio giuridico complesso.
Anche se potresti sentirti sotto pressione dalle persone che aspettano che tu firmi i tuoi documenti, come il notaio o il creditore ipotecario, leggi attentamente ogni pagina, poiché la stampa in piccolo può avere un impatto importante per gli anni a venire.
In particolare, assicurati che il tasso di interesse sia corretto e che tutti gli altri termini concordati siano chiaramente menzionati. Più in generale, confronta i costi di chiusura con la stima in buona fede che hai ricevuto all’inizio del processo. Contesta vigorosamente qualsiasi commissione che ritieni illegittima.
La linea di fondo
Anche se può sembrare che il processo di chiusura sia molto faticoso, vale la pena dedicare tempo e sforzi per sistemare le cose invece di affrettarsi e firmare un accordo che non capisci. Diffidare di qualsiasi pressione per concludere l’affare velocemente. Gli agenti immobiliari e altre entità che ti aiutano vorranno il loro taglio, ma non saranno in giro a preoccuparsi dei problemi che potresti affrontare a lungo termine da un cattivo affare.