Miglioramento del capitale

Che cos’è un miglioramento del capitale?

Un miglioramento del capitale è l’aggiunta di un cambiamento strutturale permanente o il ripristino di qualche aspetto di una proprietà che aumenterà il valore complessivo della proprietà, ne prolungherà la vita utile o la adatterà a nuovi usi. Gli individui, le imprese e le città possono apportare miglioramenti al capitale alla proprietà che possiedono. Spesso le migliorie di capitale ricevono un trattamento fiscale favorevole e possono essere esentate dall’imposta sulle vendite in alcune giurisdizioni.

In un’azienda o in una finanza aziendale, questo processo è simile agli investimenti in spese in conto capitale (CAPEX).

Punti chiave

• Un miglioramento del capitale è un miglioramento, un adattamento o un miglioramento durevole di una proprietà che ne aumenta il valore, spesso comportando un cambiamento strutturale o un restauro.
• L’IRS concede un trattamento fiscale speciale alle migliorie di capitale qualificato, distinguendole dalle riparazioni ordinarie.
• Oltre a migliorare una casa, i miglioramenti del capitale possono aumentare la base dei costi di una proprietà, che a sua volta riduce il carico fiscale quando viene venduta.

Come funziona un miglioramento del capitale

I miglioramenti del capitale in genere aumentano il valore di mercato di una proprietà, ma possono anche espandere l’utilità del bene oltre il suo stato attuale. Secondo l’Internal Revenue Service ( IRS ), per qualificarsi come miglioramento del capitale, deve durare per più di un anno dopo il suo completamento ed essere durevole o di natura permanente. Sebbene l’entità di un miglioramento del capitale possa variare, sia i singoli proprietari di case che i proprietari di immobili su larga scala apportano miglioramenti al capitale.

La pubblicazione IRS 523 delinea la definizione ufficiale di miglioramento del capitale. Esempi di miglioramenti del capitale residenziale includono l’aggiunta o la ristrutturazione di una camera da letto, un bagno o un ponte. Altri progetti approvati dall’IRS includono l’aggiunta di nuovi elettrodomestici da incasso, moquette o pavimenti da parete a parete o miglioramenti dell’esterno di una casa, come la sostituzione del tetto, dei rivestimenti o delle finestre temporalesche. Anche l’installazione di una piscina fissa o di un vialetto può essere un miglioramento del capitale qualificato.

L’IRS, tuttavia, distingue tra un miglioramento di capitale e una riparazione o sostituzione a causa della normale usura. Ad esempio, se il tuo frigorifero si rompe dopo diversi anni di servizio o se hai un tubo che perde, quelle riparazioni non sono miglioramenti di capitale. Tuttavia, se una persona avesse pannelli solari e una rimessa attrezzi per la sua proprietà, entrambi apposti in modo permanente sulla proprietà, sarebbero considerati miglioramenti di capitale per l’abitazione. Un esempio di miglioramento del capitale basato sulle imprese potrebbe essere l’installazione di un nuovo sistema HVAC o l’inserimento di funzionalità accessibili da Americans with Disability Act ( ADA ) in un edificio esistente.

Allo stesso modo, anche la creazione di un nuovo parco pubblico in un’area del centro sarebbe considerata un miglioramento capitale per una città. In questi scenari, le nuove aggiunte renderebbero le rispettive proprietà più preziose, sarebbero considerate aggiunte permanenti e la loro rimozione causerebbe danni materiali alla proprietà.

considerazioni speciali

Base dei costi

La base del costo è il costo originale di un’attività. L’IRS stabilisce standard specifici affinché un miglioramento si qualifichi come aumento della base dei costi. Una delle principali preoccupazioni è che deve essere in vigore al momento della vendita di una proprietà. Un miglioramento del capitale deve anche entrare a far parte della proprietà – o essere apposto in modo così permanente sulla proprietà – che la sua rimozione provocherebbe un danno significativo o una diminuzione del valore della proprietà stessa.

Le riparazioni o la manutenzione non possono essere incluse nella base dei costi di una proprietà. Tuttavia, le riparazioni che fanno parte di un progetto più ampio, come la sostituzione di tutte le finestre di una casa, si qualificano come miglioramenti del capitale. Le ristrutturazioni necessarie per mantenere una casa in buone condizioni non sono incluse se non aggiungono valore al bene. Esempi di tali riparazioni non qualificanti, secondo l’IRS, includono la pittura di pareti, la riparazione di perdite o la sostituzione di hardware rotto.

Guadagni

Oltre a migliorare la casa, un miglioramento del capitale, secondo l’IRS, aumenta la base dei costi di una struttura. Cioè, le spese sostenute per apportare i miglioramenti vengono aggiunte all’importo pagato dal proprietario per acquistare o costruire la proprietà. L’aumento della base di costo, a sua volta, riduce l’entità della plusvalenza imponibile al momento della vendita della proprietà.

Le plusvalenze da immobili si comportano in modo diverso rispetto ad altri tipi di plusvalenze. A partire dal 2019, i proprietari di case hanno diritto a  un’esenzione dalle plusvalenze su qualsiasi profitto derivante dalla vendita di una residenza principale fino a $ 250.000 se single e $ 500.000 se sposati e archiviati congiuntamente. Questa esenzione ha un importante avvertimento. Il proprietario della casa deve aver avuto una residenza presso la proprietà per almeno due degli ultimi cinque anni prima della vendita.

Inoltre, se il guadagno è significativamente superiore alle somme sopra elencate, l’effetto dei miglioramenti di capitale sulla base dei costi può essere significativo. Molti fattori possono indurre un contribuente a violare i livelli di guadagni in conto capitale di $ 250/500. Questi includono se i proprietari hanno acquisito la proprietà molti decenni fa e se i valori immobiliari locali sono aumentati notevolmente dall’acquisto.

Esenzioni locali

Le leggi sugli affitti dello Stato di New York includono una disposizione chiamata programma Major Capital Improments (MCI). Risalente agli anni ’70, consente ai proprietari di immobili di aumentare i canoni di locazione degli edifici stabilizzati o controllati fino al 6% all’anno, per recuperare il costo di importanti miglioramenti del capitale di tali strutture. Un aggiornamento del sistema HVAC, nuovi ascensori, spazi comuni aggiornati e altri miglioramenti contano tutti per l’MCI.

Nel febbraio 2019, due membri della legislatura statale hanno introdotto un disegno di legge per eliminare il programma, addebitando che è troppo facile per i proprietari di edifici abusare del programma. L’abuso si verifica quando questi proprietari senza scrupoli presentano richieste di spese gonfiate o inventate. Potenziale di frode a parte, il programma MCI è intrinsecamente ingiusto, affermano alcuni critici. Questi critici sostengono che un miglioramento del capitale è un costo una tantum per un proprietario, ma un aumento dell’affitto è una spesa continua per un inquilino.

Esempi di miglioramenti del capitale

Supponiamo, ad esempio, che una persona acquisti una casa per $ 650.000 e spenda $ 50.000 per ristrutturare la cucina e aggiungere un bagno. In molti casi, l’imposta sulle vendite non dovrà essere pagata agli appaltatori per questo lavoro in quanto si tratta di un miglioramento del capitale qualificato.

Anche la base dei costi della casa aumenta da $ 650.000 a $ 700.000. Dopo 10 anni di possesso e di vita nella casa, il proprietario della casa, che è single e presenta le tasse in quanto tale, finisce per vendere la proprietà per un prezzo di $ 975.000. Se non fossero stati effettuati miglioramenti di capitale, la base imponibile per la plusvalenza sarebbe normalmente $ 75.000 ($ 975.000 prezzo di vendita – $ 650.000 prezzo di acquisto – $ 250.000 esclusione plusvalenze). Poiché il miglioramento del capitale ha aumentato la base dei costi di $ 50.000, l’importo imponibile per la plusvalenza sarebbe solo $ 25.000 ($ 975.000 – ($ 650.000 + $ 50.000) – $ 250.000 = $ 25.000).