15 suggerimenti per l’acquisto della prima proprietà in affitto

Stai pensando di acquistare un investimento immobiliare? Il settore immobiliare ha prodotto molte delle persone più ricche del mondo, quindi ci sono molte ragioni per pensare che sia un buon investimento. Gli esperti concordano, tuttavia, che, come per qualsiasi investimento, è meglio essere esperti prima di immergersi con centinaia di migliaia di dollari. Ecco le cose che dovresti considerare e indagare.

Punti chiave

• L’acquisto di un investimento immobiliare per guadagnare un reddito da locazione può essere rischioso.
• Gli acquirenti di solito devono assicurarsi almeno un acconto del 20%.
• Essere un proprietario richiede una vasta gamma di competenze, che potrebbero essere tanto diverse quanto la comprensione della legge di base sugli inquilini per poter riparare un rubinetto che perde.
• Gli esperti raccomandano di avere un cuscino finanziario, nel caso in cui non si affitta la proprietà o se il reddito da locazione non copre il mutuo.

1. Sei tagliato per essere un padrone di casa?

Sai come aggirare una cassetta degli attrezzi? Come stai riparando il muro a secco o sbloccando una toilette? Certo, potresti chiamare qualcuno che lo faccia per te o potresti assumere un gestore di proprietà, ma questo andrà a intaccare i tuoi profitti. I proprietari di immobili che hanno una o due case spesso eseguono le riparazioni per risparmiare denaro.

Ovviamente, ciò cambia man mano che aggiungi più proprietà al tuo portafoglio. Lawrence Pereira, presidente di King Harbor Wealth Management a Redondo Beach, in California, vive sulla costa occidentale ma possiede proprietà sulla costa orientale. Come qualcuno che dice di non essere affatto a portata di mano, lo fa funzionare. Come?”Ho messo insieme una solida squadra di addetti alle pulizie, tuttofare e appaltatori”, dice Pereira.

Questo non è consigliabile per i nuovi investitori, ma una volta acquisita familiarità con gli investimenti immobiliari non è necessario rimanere locali.

---

Se non sei il tipo pratico e non hai molti soldi in più, essere un proprietario potrebbe non essere adatto a te.

2. Pagare il debito personale

Gli investitori esperti potrebbero portare il debito come parte della loro strategia di investimento di portafoglio, ma la persona media dovrebbe evitarlo. Se hai prestiti studenteschi, spese mediche non pagate o bambini che andranno presto all’università, l’acquisto di una proprietà in affitto potrebbe non essere la mossa giusta.

Pereira concorda sul fatto che essere cauti è la chiave, dicendo: “Non è necessario pagare i debiti se il tuo ritorno dal tuo immobile è maggiore del costo del debito. Questo è il calcolo che devi fare”. Pereira suggerisce di avere un cuscino in contanti.”Non metterti in una posizione in cui ti mancano i soldi per pagare i tuoi debiti. Abbi sempre un margine di sicurezza.”

3. Garantire un acconto

Gli investimenti immobiliari richiedono generalmente un acconto maggiore rispetto agli immobili occupati dai proprietari; hanno requisiti di approvazione più severi. Il 3% che potresti aver messo sulla casa in cui vivi attualmente non lavorerà per un investimento immobiliare. Avrai bisogno di almeno un acconto del 20%, dato che l’assicurazione ipotecaria non è disponibile per le proprietà in affitto. Potresti essere in grado di ottenere l’acconto tramite finanziamento bancario, come un prestito personale.

4. Trova la giusta posizione

L’ultima cosa che vuoi è rimanere bloccato con una proprietà in affitto in un’area in declino piuttosto che stabile o in aumento. Una città o un luogo in cui la popolazione è in crescita ed è in corso un piano di rivitalizzazione rappresenta una potenziale opportunità di investimento.

Quando si sceglie una proprietà in affitto redditizia, cercare un luogo con tasse di proprietà basse, un distretto scolastico decente e numerosi servizi, come parchi, centri commerciali, ristoranti e cinema. Inoltre, un quartiere con bassi tassi di criminalità, accesso ai trasporti pubblici e un mercato del lavoro in crescita può significare un pool più ampio di potenziali affittuari.

5. Dovresti acquistare o finanziare?

È meglio acquistare in contanti o finanziare un investimento immobiliare? Dipende dai tuoi obiettivi di investimento. Il pagamento in contanti può aiutare a generare un flusso di cassa mensile positivo. Prendi una proprietà in affitto che costa $ 100.000 da acquistare. Con il reddito da locazione, le tasse, l’ ammortamento e l’imposta sul reddito, l’acquirente in contanti potrebbe vedere $ 9.500 di guadagni annuali o un rendimento annuo del 9,5% sull’investimento di $ 100.000.

D’altra parte, il finanziamento può darti un rendimento maggiore. Per un investitore che mette giù il 20% su una casa, con una capitalizzazione del 4% sul mutuo, dopo aver sottratto le spese operative e gli interessi aggiuntivi, i guadagni ammontano a circa $ 5.580 all’anno. Il flusso di cassa è inferiore per l’investitore, ma un rendimento annuo del 27,9% sull’investimento di $ 20.000 è molto superiore al 9,5% guadagnato dall’acquirente in contanti.

6. Attenzione agli alti tassi di interesse

Il costo del prestito di denaro potrebbe essere relativamente basso nel 2020, ma il tasso di interesse su un investimento immobiliare è generalmente superiore a un tasso di interesse ipotecario tradizionale. Se decidi di finanziare il tuo acquisto, hai bisogno di un mutuo basso che non intacchi troppo i tuoi profitti mensili.

---

La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

7. Calcola i tuoi margini

Le aziende di Wall Street che acquistano proprietà in difficoltà mirano a rendimenti dal 5% al ​​7% perché, tra le altre spese, devono pagare il personale. Gli individui dovrebbero fissare un obiettivo di un rendimento del 10%. Stimare annualmente i costi di manutenzione all’1% del valore della proprietà. Altri costi includono l’assicurazione dei proprietari di abitazione, le eventuali quote associative dei proprietari di abitazione, le tasse sulla proprietà, le spese mensili come il controllo dei parassiti e l’abbellimento del paesaggio, insieme alle normali spese di manutenzione per le riparazioni.

8. Investire nell’assicurazione del proprietario

Proteggi il tuo nuovo investimento: oltre all’assicurazione per i proprietari di casa, considera l’acquisto diun’assicurazione per il proprietario. Questo tipo di assicurazione copre generalmente i danni alla proprietà, la perdita del reddito da locazione e la protezione di responsabilità2, nel caso in cui un inquilino o un visitatore subisca lesioni a causa di problemi di manutenzione della proprietà.

---

Per ridurre i costi, verifica se un fornitore di assicurazioni ti consentirà di abbinare l’assicurazione del proprietario alla polizza assicurativa del proprietario di una casa.

9. Fattore in costi imprevisti

Non sono solo i costi di manutenzione e manutenzione a incidere sul tuo reddito da locazione. C’è sempre la possibilità che si verifichi un’emergenza: danni al tetto causati da un uragano, per esempio, o tubi che scoppiano che distruggono il pavimento della cucina. Pianifica di mettere da parte dal 20% al 30% del tuo reddito da locazione per questi tipi di costi in modo da avere un fondo per pagare le riparazioni tempestive.

10. Evita un fissatore-tomaia

Si è tentati di cercare la casa che si può ottenere con un affare e trasformarsi in una proprietà in affitto. Tuttavia, se questa è la tua prima proprietà, probabilmente è una cattiva idea. A meno che tu non abbia un appaltatore che fa lavori di qualità a buon mercato o che tu sia abile nel migliorare la casa su larga scala, probabilmente pagheresti troppo per la ristrutturazione. Invece, cerca una casa che abbia un prezzo inferiore al mercato e necessiti solo di piccole riparazioni.

11. Calcola le spese di esercizio

Le spese operative sulla tua nuova proprietà saranno comprese tra il 35% e l’80% del tuo reddito operativo lordo . Se addebiti $ 1.500 per l’affitto e le tue spese arrivano a $ 600 al mese, sei al 40% per le spese operative. Per un calcolo ancora più semplice, utilizza la regola del 50%. Se l’affitto che addebiti è di $ 2.000 al mese, aspettati di pagare $ 1.000 di spese totali.

12. Determina il tuo ritorno

Per ogni dollaro che investi, qual è il tuo ritorno su quel dollaro? Le azioni possono offrire un rendimento cash-on-cash del 7,5%, mentre le obbligazioni possono pagare il 4,5%. Un rendimento del 6% nel tuo primo anno come padrone di casa è considerato salutare, soprattutto perché quel numero dovrebbe aumentare nel tempo.

13. Acquista una casa a basso costo

Più la casa è costosa, maggiori saranno le spese correnti. Alcuni esperti consigliano di iniziare con una casa da $ 150.000 in un quartiere emergente. Inoltre, gli esperti consigliano di non comprare mai la casa più bella in vendita dell’isolato, idem per la peggiore casa dell’isolato.

14. Conosci i tuoi obblighi legali

I proprietari degli affitti devono avere familiarità con le leggi sui locatari del loro stato e della loro località. È importante comprendere, ad esempio, i diritti dei tuoi inquilini e i tuoi obblighi in materia di depositi cauzionali, requisiti di locazione, regole di sfratto, alloggi equi e altro al fine di evitare problemi legali.

15. Pesare i rischi e le ricompense

In ogni decisione finanziaria, è necessario determinare se il guadagno vale i potenziali rischi coinvolti. Investire nel settore immobiliare ha ancora senso per te?

Ricompense

• Poiché il tuo reddito è passivo, nonostante l’investimento iniziale e i costi di manutenzione, puoi guadagnare denaro impiegando la maggior parte del tuo tempo ed energia nel tuo lavoro regolare.
• Se i valori immobiliari aumentano, anche il tuo investimento aumenterà di valore.
• Puoi mettere gli immobili in un IRA autodiretto (SDIRA).
• Il reddito da locazione non è incluso come parte del reddito soggetto alla tassa di previdenza sociale.
• Gli interessi che paghi su un prestito immobiliare per investimenti sono deducibili dalle tasse.
• A parte un’altra crisi, i valori degli immobili sono generalmente più stabili del mercato azionario.
• A differenza dell’investimento in azioni o altri prodotti finanziari che non puoi vedere o toccare, gli immobili sono un bene fisico tangibile.

Rischi

• Sebbene il reddito da locazione sia passivo, gli inquilini possono essere un problema da affrontare a meno che non si utilizzi una società di gestione immobiliare.
• Se il tuo reddito lordo rettificato (AGI) è superiore a $ 200.000 (singola) o $ 250.000 (dichiarazione congiunta per matrimonio), potresti essere soggetto a una sovrattassa del 3,8% sul reddito netto da investimenti, incluso il reddito da locazione.
• Il reddito da locazione potrebbe non coprire il pagamento totale del mutuo.
• A differenza delle azioni, non puoi vendere immediatamente immobili se i mercati si inaspriscono o hai bisogno di contanti.
• I costi di ingresso e di uscita possono essere elevati.
• Se non hai un inquilino, devi comunque pagare tutte le spese.

Un’ultima parola

Sii realistico nelle tue aspettative. Come con qualsiasi investimento, la proprietà in affitto non produrrà subito un grande stipendio mensile e scegliere la proprietà sbagliata potrebbe essere un errore catastrofico.

Per la tua prima proprietà in affitto, considera la possibilità di lavorare con un partner esperto. Oppure, affitta la tua casa per un periodo per testare la tua propensione ad essere un padrone di casa.