Quali sono i vantaggi di un mutuo ipotizzabile?

Un’ipoteca ipotizzabile consente all’acquirente di un immobile di assumere l’ipoteca dal venditore dell’immobile. Ci possono essere vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore legati a un’ipoteca presunta. Tuttavia, tutto dipende dalla capacità dell’acquirente di assumere il tasso ipotecario ipotizzato, che spesso è inferiore ai tassi di mercato prevalenti. Inoltre, un mutuo ipotizzabile aiuta l’acquirente a evitare determinati costi di liquidazione. In generale, i prestiti concessi durante gli ultimi 20 anni di un mutuo sono raramente ipotizzabili con la notevole eccezione deiprestiti VA e FHA.1

L’acquirente non è l’unico soggetto a beneficiare di un mutuo ipotizzabile. Il venditore partecipa all’arbitraggio addebitando un prezzo più alto per la proprietà, richiedendo all’acquirente di pagare i costi di chiusura che il venditore potrebbe sostenere o chiedendo il pagamento in contanti della metà dei risparmi dell’acquirente in un periodo di tempo concordato.

Ad esempio, se il tasso di interesse attuale è dell’8%, il tasso ipotecario ipotizzabile è del 5% e l’acquirente prevede di vivere nella casa per cinque anni, il venditore potrebbe richiedere la metà dei risparmi attesi spesso non scontati per i cinque anni. periodo. In tal caso, l’ipoteca ipotizzabile può avvantaggiare il venditore anche più dell’acquirente!

Ecco alcuni dei vantaggi e degli svantaggi dei mutui ipotizzati sia per gli acquirenti che per i venditori.

Vantaggi

• Se il tasso di interesse ipotizzabile è inferiore ai tassi di mercato correnti, l’acquirente risparmia immediatamente.
• Ci sono anche meno costi di chiusura associati all’assunzione di un mutuo. Ciò può far risparmiare denaro sia al venditore che all’acquirente. Se l’acquirente ottiene un tasso di interesse inferiore, il venditore potrebbe trovare più facile negoziare un prezzo più vicino al prezzo equo richiesto dal mercato.
• Il venditore può anche trarre vantaggio dall’utilizzo dell’ipoteca ipotizzabile come strategia di marketing per attirare gli acquirenti. Non tutti i mutui sono ipotizzabili e il venditore potrebbe avere la meglio sulla concorrenza del mercato.

Svantaggi

• Un acquirente che assume un mutuo può richiedere una grande quantità di denaro o di contrarre una seconda ipoteca. Se la casa è valutata ad un prezzo superiore al mutuo che rimane sulla casa, l’acquirente deve compensare la differenza. Una casa potrebbe essere sul mercato per $ 350.000, ma l’ipoteca da assumere è di soli $ 200.000. L’acquirente dovrà contribuire con $ 150.000.
• Una seconda ipoteca è problematica perché ci sono due istituti di credito ipotecario coinvolti e i dettagli contrattuali sono complessi nei casi in cui l’acquirente è inadempiente. Inoltre, l’assunzione di un altro prestito nega i benefici del prestito ipotizzabile.

Infine, si possono presumere prestiti VA e FHA a condizione che l’acquirente riceva l’approvazione del credito dall’istituto di credito ipotecario.1 Questa eventualità non è attribuita al prestatore, il quale concorda sul fatto che il prestito può essere assunto, ma, piuttosto, è un modo per il prestatore di determinare se l’acquirente è degno di credito. In tali casi, il venditore non riceverà alcuno dei profitti dell’arbitraggio, ma l’acquirente dovrà pagare commissioni aggiuntive alla VA o alla FHA.