Definizione del rapporto di back-end
Qual è il rapporto di back-end?
Il rapporto di back-end, noto anche come rapporto debito / reddito, è un rapporto che indica quale parte del reddito mensile di una persona va a pagare i debiti. Il debito mensile totale include le spese, come pagamenti ipotecari (capitale, interessi, tasse e assicurazioni), pagamenti con carta di credito, mantenimento dei figli e altri pagamenti di prestiti.
Rapporto back-end = (Spesa mensile totale del debito / Reddito mensile lordo) x 100
I finanziatori utilizzano questo rapporto insieme al rapporto di front-end per approvare i mutui.
RIDUZIONE del rapporto di back-end
Il rapporto di back-end rappresenta una delle poche metriche che i sottoscrittori di mutui utilizzano per valutare il livello di rischio associato al prestito di denaro a un potenziale mutuatario. È importante perché indica quanto del reddito del mutuatario è dovuto a qualcun altro oa un’altra società. Se ogni mese un’alta percentuale dello stipendio di un richiedente va al pagamento del debito, il richiedente è considerato un mutuatario ad alto rischio, poiché una perdita di lavoro o una riduzione del reddito potrebbe far accumulare in fretta le bollette non pagate.
Calcolo del rapporto di back-end
Il rapporto di back-end viene calcolato sommando tutti i pagamenti mensili del debito del mutuatario e dividendo la somma per il reddito mensile del mutuatario.
Considera un mutuatario il cui reddito mensile è di $ 5.000 ($ 60.000 all’anno diviso per 12) e che ha pagamenti mensili totali del debito di $ 2.000. Il rapporto di back-end di questo mutuatario è del 40% ($ 2.000 / $ 5.000).
In generale, agli istituti di credito piace vedere un rapporto di back-end che non superi il 36%. Tuttavia, alcuni istituti di credito fanno eccezioni per rapporti fino al 50% per i mutuatari con un buon credito. Alcuni istituti di credito considerano solo questo rapporto quando approvano i mutui, mentre altri lo usano insieme al rapporto di front-end.
Rapporto back-end vs front-end
Come il rapporto di back-end, il rapporto di front-end è un altro confronto debito / reddito utilizzato dai sottoscrittori di mutui, l’unica differenza è che il rapporto di front-end non considera alcun debito diverso dal pagamento del mutuo. Pertanto, il rapporto di front-end viene calcolato dividendo solo il pagamento del mutuo del mutuatario per il suo reddito mensile. Tornando all’esempio precedente, si supponga che dall’obbligazione di debito mensile di $ 2.000 del mutuatario, il pagamento del mutuo comprenda $ 1.200 di tale importo.
Il rapporto di front-end del mutuatario, quindi, è ($ 1.200 / $ 5.000), o 24%. Un front-end ratio del 28% è un limite massimo comune imposto dalle società di mutui. Come con il rapporto di back-end, alcuni istituti di credito offrono una maggiore flessibilità sul rapporto di front-end, soprattutto se un mutuatario ha altri fattori attenuanti, come un buon credito, un reddito affidabile o grandi riserve di liquidità.
Come migliorare un rapporto di back-end
Pagare le carte di credito e vendere un’auto finanziata sono due modi in cui un mutuatario può ridurre il proprio rapporto di back-end. Se il prestito ipotecario richiesto è un rifinanziamento e la casa ha abbastanza capitale proprio, consolidare altri debiti con un rifinanziamento in contanti può abbassare il rapporto di back-end. Tuttavia, poiché i finanziatori corrono un rischio maggiore su un rifinanziamento in contanti, il tasso di interesse è spesso leggermente più alto rispetto a un rifinanziamento a tasso standard per compensare il rischio più elevato. Inoltre, molti istituti di credito richiedono che un mutuatario ripaghi il debito rotante in un rifinanziamento in contanti per chiudere i conti del debito che vengono estinti, per timore di ripristinare il suo saldo.