Modello di valutazione automatizzato (AVM)

Che cos’è un modello di valutazione automatizzato (AVM)?

Automated Valuation Model (AVM) è un termine per un servizio che utilizza modelli matematici o statistici combinati con database di proprietà e transazioni esistenti per calcolare i valori immobiliari. La maggior parte dei modelli di valutazione automatizzata (AVM) confronta i valori di proprietà simili nello stesso momento. Molti periti, e persino le istituzioni di Wall Street, utilizzano questo tipo di modello per valutare le proprietà residenziali.

Sono disponibili anche AVM pronti per il consumatore, tra cui ” Zestimate ” di Zillow e strumenti simili di valutazione immobiliare basati sul web.

Punti chiave

• I modelli di valutazione automatizzata (AVM) sono modelli di determinazione del prezzo basati su software utilizzati nel mercato immobiliare per valutare le proprietà.
• Gli AVM sono più efficienti e coerenti di un valutatore umano, ma sono anche accurati solo quanto i dati sottostanti, il che significa che potrebbero essere obsoleti o errati.
• I fornitori di AVM includono piattaforme commerciali come CoreLogic, Freddie Mac ed Equifax; così come siti di consumo gratuiti come Zillow e Trulia.

Comprensione dei modelli di valutazione automatizzati

I fornitori di modelli di valutazione automatizzata (AVM) offrono i loro servizi ai clienti, inclusi agenti immobiliari, broker, istituti di credito ipotecario e importanti istituzioni finanziarie. I principali fornitori di AVM includono CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac ), VeroValue ed Equifax. I principali fornitori pubblicizzano la loro accuratezza, copertura completa e risparmio di tempo.

I report AVM sono guidati dalla tecnologia, inclusi algoritmi proprietari, e possono essere ottenuti in pochi secondi da istituti di credito e agenti. Di solito contengono sia un modello edonico (un tipo di analisi di regressione statistica ) che un indice delle vendite ripetute, che sono entrambi ponderati e analizzati per generare la stima del prezzo. Gli AVM di solito includono il valore del perito fiscale, tutte le informazioni pertinenti sulla proprietà in questione, come la sua cronologia delle vendite e un’analisi delle vendite di proprietà simili. Affinché il modello funzioni bene, hanno bisogno di dati di alta qualità in quantità sufficiente per essere rappresentativi. Sebbene questi modelli siano rapidi ed economici, non tengono conto delle condizioni della proprietà per determinarne il valore.

Sono inoltre utilizzati per supportare la sottoscrizione di mutui e prestiti home equity, decisioni di rifinanziamento, nonché per aiutare nella mitigazione delle perdite e nelle attività di gestione del rischio di credito come il mark-to-market di partecipazioni immobiliari in portafogli di investimenti istituzionali. Sebbene inizialmente gli AVM fossero utilizzati per valutare gli immobili residenziali, il loro utilizzo si è esteso ad altri tipi, compresi gli immobili commerciali.

AVM e valutazioni fisiche

Nonostante il loro uso diffuso oggigiorno, rimangono dubbi sull’accuratezza di questi modelli automatizzati rispetto alle valutazioni fisiche. Un documento della conferenza del 2017 intitolato “Modelli di valutazione automatizzati (AVM): un mondo nuovo e coraggioso?” di George Andrew Matysiak dell’Università di Economia di Cracovia, fa riferimento ad altri studi su questo argomento per affrontare i punti di forza e le carenze di questi modelli come strumento di valutazione. A causa dei problemi di precisione, alcuni partecipanti al settore suggeriscono di visualizzare i risultati di più AVM come un modo per aumentare la fiducia nei risultati.

Sebbene il loro utilizzo sia in crescita, non hanno soppiantato periti umani, anche perché la maggior parte delle transazioni di mutuo richiede che le valutazioni della proprietà in questione siano eseguite da periti certificati.