Approccio di valutazione
Qual è l’approccio di valutazione?
L’approccio di valutazione descrive il processo di stima del valore di un’attività, sulla base di fattori quali il suo costo, il reddito che genera e il suo valore equo di mercato (FMW) rispetto a quello di attività simili. La cifra di valutazione risultante è essenzialmente un’ipotesi plausibile che tenta di prevedere il prezzo che un asset verrebbe probabilmente raggiunto in un mercato libero. Sebbene le valutazioni siano in genere eseguite insieme alla vendita di un articolo, possono anche essere condotte a fini assicurativi o fiscali.
Punti chiave
- L’approccio di valutazione è una procedura per determinare il valore di un’attività utilizzando una valutazione, piuttosto che fare affidamento sui prezzi delle transazioni di mercato.
- Di solito viene eseguita in concomitanza con una vendita di un’attività o per scopi assicurativi o fiscali.
- Un valore in dollari viene assegnato in base a fattori quali il costo dell’attività, il reddito che genera e il suo valore equo di mercato rispetto a quello di attività simili.
- Le valutazioni sono fondamentalmente ipotesi plausibili sul prezzo che gli asset otterrebbero in un mercato libero.
Comprendere l’approccio di valutazione
L’approccio di valutazione viene utilizzato per determinare il valore di beni di alto valore come proprietà immobiliari, oggetti d’arte, gioielli, veicoli, interessi finanziari nei giacimenti petroliferi e altri beni alternativi. I valori di questi elementi sono difficili da quantificare perché non cambiano di mano abbastanza spesso da generare in modo affidabile i prezzi di mercato correnti come fanno le azioni quotate in borsa e altri titoli. Di conseguenza, il valore di tali articoli deve essere stimato da individui qualificati noti come periti.
Requisiti per l’approccio alla valutazione
Le valutazioni sono ritenute legittime solo se condotte da parti disinteressate che sono certificate e autorizzate da organi di regolamentazione statali. I valutatori devono soddisfare le linee guida USPAP (Universal Standards of Professional Appraisal Practice) e superare i relativi corsi accademici. I valutatori devono possedere conoscenze specialistiche nelle rispettive aree di specializzazione. Caso in questione: un anello di diamanti dovrebbe essere valutato solo da un gioielliere esperto e non da un analista immobiliare.
I tre approcci di valutazione per il settore immobiliare
Un immobile viene in genere valutato se viene venduto o se il proprietario cerca di rifinanziare l’ipoteca esistente sulla sua proprietà. Una valutazione mira a determinare il valore di una proprietà che riflette le sue condizioni, età, posizione e altre caratteristiche rilevanti. Questa azione aiuta a scoraggiare le banche dal prestare più denaro ai mutuatari di quanto valgano le proprietà.
La stima del valore degli immobili è necessaria per diversi sforzi, tra cui finanziamento, analisi degli investimenti, assicurazione sulla proprietà, elenchi di vendita e tassazione.
I periti fanno affidamento sui seguenti tre metodi per stabilire i valori delle proprietà immobiliari:
- Confronto delle vendite. Questo è il metodo più comune, in cui i periti valutano una proprietà in base ai recenti prezzi di vendita di proprietà simili nello stesso quartiere. Per ottenere ciò, almeno treproprietà comparabili devono essere segnalate nell’ultimo anno, in un mercato aperto e competitivo.
- Approccio ai costi. Questa pratica opera sotto la premessa che il valore di una proprietà dovrebbe essere uguale al costo di costruzione di un edificio equivalente, tenendo conto del costo del terreno e delle spese di costruzione, meno l’ ammortamento. Dopotutto, sarebbe economicamente illogico per un acquirente di una casa pagare di più per una proprietà di quanto costerebbe costruire una struttura simile da zero.
- Approccio al reddito. A volte indicato come “approccio alla capitalizzazione del reddito”, stima il valore di una proprietà in base al reddito che genera. Viene calcolato prendendo il reddito operativo netto (il reddito generato dalla proprietà meno le spese operative) e dividendolo per il tasso di capitalizzazione, il tasso di rendimento atteso.