Modi per essere più veloci senza ipoteche

Alcuni mutui mutuatari hanno solo due cose in mente: “Quanto posso permettere?” e “Quali saranno i miei pagamenti mensili?” Massimizzano le loro finanze sui debiti ipotecari e utilizzano un mutuo ad ammortamento negativo o di soli interessi per ridurre al minimo i pagamenti mensili. Quindi, fanno affidamento sull’apprezzamento dei prezzi delle case per eclissare i rischi associati a un saldo mutuo costante o in aumento.

In molti casi, se questi proprietari di case sono abbastanza fortunati da accumulare un po ‘di capitale proprio nelle loro case, massimizzano nuovamente le loro finanze attraverso un prestito di equità domestica o rifinanziano i contanti e quindi usano i proventi per fare acquisti aggiuntivi, pagare il debito dei consumatori, o anche fare ulteriori investimenti. Sembra rischioso? È. In questo articolo, ti mostreremo come assicurarti di avere un mutuo che puoi permetterti e come costruire capitale pagandolo rapidamente.

Rendere la matematica ipotecaria si sommano

Ogni mutuo ha un piano di ammortamento. Pianificazione di un ammortamento è una tabella che espone ogni rata del mutuo in programma in ordine cronologico che inizia con il primo pagamento e termina con il pagamento finale. (Per ulteriori informazioni sugli ammortamenti, vedere prendere una decisione ipotecaria basata sul rischio.)

Nel piano di ammortamento, ogni pagamento è suddiviso in un pagamento di interessi e un pagamento principale. All’inizio del piano di ammortamento, una grande percentuale del pagamento totale è rappresentata dagli interessi e una piccola percentuale del pagamento totale è rappresentata dal capitale. Quando si paga il mutuo, l’importo assegnato agli interessi diminuisce e l’importo assegnato al capitale aumenta.

Il calcolo dell’ammortamento è più facilmente comprensibile suddividendolo in tre parti:

Parte 1 – Colonna 5: pagamenti mensili totali Il calcolo del pagamento mensile totale è mostrato dalla formula seguente.

Parte 2 – Colonna 6: Interesse periodico

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Figura 1

Il calcolo degli interessi periodici addebitati è calcolato come di seguito riportato:

Il tasso di interesse periodico (Colonna 3) x il saldo del capitale rimanente (Colonna 4)

Nota: il tasso di interesse mostrato nella colonna 3 è un tasso di interesse annuale. Deve essere diviso per 12 (mesi) per arrivare al tasso di interesse periodico.

Parte 3 – Colonna 7: Pagamenti principali Il calcolo del pagamento periodico del capitale è mostrato dalla formula seguente.

Il pagamento totale (Colonna 5) – il pagamento periodico degli interessi (Colonna 6)

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figura 2

La figura 2 mostra un piano di ammortamento per un mutuo a tasso fisso dell’8% a 30 anni. Per motivi di spazio, vengono visualizzati solo i primi cinque e gli ultimi cinque mesi.

Il piano di ammortamento dimostra come il pagamento di ulteriori $ 300 ogni mese per il saldo principale dello stesso mutuo mostrato nella Figura 1 ridurrà la durata del mutuo a circa 21 anni e 10 mesi (262 mesi totali contro 360) e ridurrà l’importo totale di interessi pagati per la durata del mutuo per $ 209.948.

Come puoi vedere, il saldo principale del mutuo diminuisce di più dei $ 300 extra che gli butti ogni mese. Ti fa risparmiare più denaro riducendo i mesi di interessi addebitati sul termine rimanente.

Ad esempio, se vengono pagati $ 300 extra ogni mese per 24 mesi all’inizio di un mutuo di 30 anni, l’importo extra di cui viene ridotto il saldo del capitale è maggiore di $ 7.200 (o $ 300 x 24). L’importo effettivo risparmiato pagando i $ 300 aggiuntivi al mese entro la fine del secondo anno è $ 7.430,42. Hai salvato da soli $ 200 nei primi due anni della vostra ipoteca – ed i benefici aumentano solo in quanto aggravano attraverso la vita del mutuo!

Questo perché quando i $ 300 extra vengono applicati al saldo principale del mutuo ogni mese, una percentuale maggiore del pagamento del mutuo programmato viene applicata al saldo principale del mutuo nei mesi successivi. (Scopri di più sui pagamenti dei mutui nel nostro tutorial Nozioni di base sui mutui.)

I veri vantaggi di effettuare pagamenti ipotecari accelerati

I veri vantaggi di effettuare i pagamenti accelerati si misurano calcolando ciò che viene risparmiato rispetto a ciò che viene rinunciato. Ad esempio, invece di effettuare un pagamento in più di $ 300 al mese per il mutuo mostrato sopra, i $ 300 potrebbero essere utilizzati per fare qualcos’altro. Questa è chiamata analisi costi-benefici.

Supponiamo che il consumatore con l’ipoteca mostrata nei piani di ammortamento di cui sopra stia cercando di decidere se effettuare i pagamenti anticipati del mutuo di $ 300 al mese. Il consumatore sta valutando tre scelte come mostrato di seguito. Per ciascuna opzione, calcoleremo i costi rispetto ai vantaggi o cosa è possibile risparmiare rispetto a ciò che viene rinunciato. (Per il bene di questo esempio, supporremo che sfruttare qualsiasi capitale della casa attraverso un prestito di equità domestica non sia un’opzione. Ignoreremo anche la deducibilità fiscale degli interessi ipotecari, che potrebbe cambiare i numeri leggermente.)

Le tre opzioni del proprietario della casa includono:

1. Ottenere un prestito al consumo quinquennale di $ 14.000 a un tasso di interesse del 10% per acquistare una barca.
2. Pagare un debito della carta di credito di $ 12.000 che comporta un tasso annuo del 15% (composto giornalmente).
3. Investire in borsa.

Opzione 1: acquisto di una barca La decisione di acquistare una barca è sia una questione di piacere che di economia. Una barca, proprio come molti altri “giocattoli” di consumo, è unarisorsa in svalutazione. Aggiungere il debito delle famiglie per acquistare un’attività illiquida e in fase di deprezzamento aggiunge rischi al bilancio delle famiglie. Questo consumatore deve valutare l’utilità (piacere) acquisita dal possesso di una barca rispetto alla vera economia della decisione.

Possiamo calcolare che un prestito di $ 14.000 per la barca a un tasso di interesse del 10% e una durata di cinque anni avrà pagamenti mensili di $ 297,46.

Ripartizione costi-benefici Se il proprietario della casa avesse effettuato un pagamento accelerato di $ 300 per i primi cinque anni del mutuo anziché acquistare una barca, ciò avrebbe ridotto la durata del mutuo di 47 mesi, risparmiando $ 2.935,06 per 47 mesi, 313 mesi in futuro. Utilizzando un tasso di sconto del 3% , questo ha un valore attuale di $ 59,501. Inoltre, se vengono effettuati pagamenti accelerati del mutuo, il saldo principale del mutuo verrà ridotto di ulteriori $ 21.599 entro la fine del periodo di cinque anni. Questo ritiro anticipato del debito riduce il rischio sul bilancio delle famiglie. (Per ulteriori informazioni sugli effetti della capitalizzazione sui prestiti, vedere Capire il valore temporale del denaro.)

Decidendo di acquistare la barca, il consumatore spende $ 297,46 al mese per cinque anni per possedere una barca da $ 14.000. I $ 297 al mese per 60 mesi equivalgono a un valore attuale di $ 16,554.

Mettendo i $ 300 sul mutuo, questo consumatore risparmierebbe $ 59.501 nel corso del mutuo. Acquistare la barca significherebbe spendere $ 16.554 per pagare una barca da $ 14.000 che probabilmente avrà un valore di rivendita deprezzato.

Pertanto, il consumatore deve chiedersi se il piacere di possedere la barca valga il grosso divario economico.

Opzione 2: saldare un debito della carta di credito di $ 12.000 La composizione giornaliera degli interessi della carta di credito rende complesso questo calcolo. L’interesse della carta di credito viene capitalizzato giornalmente, ma è improbabile che il consumatore effettui pagamenti giornalieri. Tuttavia, il calcolo di un piano di ammortamento dice che se il consumatore paga circa $ 300 al mese per cinque anni, quella persona può eliminare il debito della carta di credito.

Come nel primo esempio, effettuare pagamenti accelerati sul mutuo di $ 300 ogni mese per i primi cinque anni lascerà al proprietario della casa un valore attuale dei risparmi futuri di pagamento di $ 59.501.

Pagando $ 300 al mese per cinque anni per eliminare il debito della carta di credito, il consumatore può eliminare $ 12.000 dal debito della carta di credito con un tasso di interesse annuo del 15%.

Sappiamo che se il consumatore effettua pagamenti ipotecari accelerati, il debito della carta di credito continuerà a maturare interessi e il saldo dovuto aumenterà a un ritmo crescente. Se componiamo $ 12.000 al giorno a un tasso annuo del 15% per 60 mesi, otteniamo $ 25.400. Se ipotizziamo che dopo cinque anni di pagamenti ipotecari accelerati, il consumatore potrebbe iniziare a pagare il debito della carta di credito di $ 300 al mese, ci vorrebbero più di 50 anni a $ 300 al mese per estinguere il debito della carta di credito a quel punto. punto. In questo caso, pagare prima il debito della carta di credito è la scelta più economica.

Opzione 3: investire nel mercato azionario Abbiamo già dimostrato che il consumatore risparmierà un valore attuale di $ 59.501 effettuando pagamenti accelerati del mutuo di $ 300 per i primi cinque anni del mutuo. Prima di confrontare i risparmi sui pagamenti accelerati del mutuo con i rendimenti che potrebbero essere realizzati sul mercato azionario nello stesso periodo di tempo, dobbiamo sottolineare che formulare qualsiasi ipotesi sui rendimenti del mercato azionario è estremamente rischioso. I rendimenti del mercato azionario sono volatili. Il rendimento medio annuo storico dell’indice S&P 500 è di circa l’11%, ma in alcuni anni è in rialzo e in altri in ribasso.

Mettere i $ 300 verso il mutuo significa un valore attuale di $ 59.501 di pagamenti futuri del mutuo e una riduzione di $ 21.599 nel saldo principale del mutuo nei primi cinque anni del mutuo. Ciò riduce i rischi associati al debito.

Se il consumatore decide di investire i $ 300 mensili per un periodo di cinque anni nel mercato azionario – ipotizzando un rendimento medio annuo dell’11% – questo produrrà un valore di portafoglio totale di $ 23.855 che ha un valore attuale di $ 20.536 (scontato al 3% ), che è di gran lunga inferiore al valore attuale di $ 59.501 realizzato effettuando pagamenti accelerati del mutuo.

Tuttavia, se assumiamo che i $ 23.855 continueranno a guadagnare un rendimento annuo dell’11% oltre il mese 60 – fino al mese 313, il punto in cui il pagamento del mutuo verrebbe eliminato – il valore totale del portafoglio a quel punto sarebbe $ 239.989. Questo è maggiore del valore attuale dei risparmi futuri sui pagamenti ipotecari in quel momento futuro, che sarebbe $ 129.998.

Potremmo concludere quindi che investire nel mercato azionario a lungo termine potrebbe avere più senso dal punto di vista economico, ma questo sarebbe solo un dato di fatto in un mondo perfetto.

La linea di fondo

I proprietari di abitazione devono capire che un mutuo più grande è rispetto al valore della casa, maggiore è il rischio che hanno assunto. Devono anche essere consapevoli che non si dovrebbe fare affidamento sull’apprezzamento dei prezzi delle case per eclissare i rischi del debito ipotecario. Inoltre, devono capire che ripagare il debito ipotecario riduce il rischio e può essere a loro vantaggio economico.

Uno degli aspetti chiave nell’effettuare pagamenti ipotecari accelerati è che ogni riduzione in dollari del saldo principale in essere di un mutuo riduce l’importo degli interessi pagati come parte dei pagamenti programmati futuri e aumenta l’importo del capitale pagato come parte di quegli stessi pagamenti. Pertanto, un semplice calcolo che somma l’importo degli interessi risparmiati in un periodo che termina prima che il prestito venga estinto non coglie con precisione l’intero vantaggio di effettuare pagamenti anticipati del mutuo. Un calcolo del valore attuale dei risparmi futuri sui pagamenti è un’analisi più accurata. Inoltre, ogni dollaro di capitale pagato anticipatamente riduce il rischio sul bilancio delle famiglie.

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